意識の変化について

居宅、居住環境に求めていること

不動産オーナーを取り巻く環境の変化

次に、不動産のオーナーにとって、コロナ禍はどのような影響を与えたのか、について考えます。

まず、不動産市況にも大きな影響を与えた国内経済の動向をおさらいします。

2020年のGDP（国内総生産）は約528兆円。2013年とほぼ同程度にまで落ち込みました。

2021年はやや回復して約536兆円となりましたが、2015年（約538兆円）の水準にはまだ戻っていません。

ところが、国税庁の「申告所得税標本調査結果」によれば、不動産所得がある人の年間不動産所得は、標本調査ではありますが、統計上の直近である2020年で約540万円。標本数を増やした2010年以降では最も大きい金額となっています。

あくまで統計上の数字ですが、国内景気の足踏みと裏腹に不動産所得は伸びている、ということになります。

そしてもうひとつ、今後に向けて留意しておきたいこと。それは、昨年秋頃から、インフレへの懸念が静かに強まっていることです。

コロナ禍により世界的に労働力が不足、生産や物流が停滞する傾向にあります。またロシアのウクライナ侵攻等を起因として原油などの資源価格が高騰。2022年3月18日に総務省が公表した2022年（令和4年）2月分の消費者物価指数は、変動の大きい生鮮食品を除いた総合指数が前年同月比で0.6％の上昇。　昨年9月以来、6カ月連続の上昇となっています。

さて、物価が高騰すれば、日銀の金融政策としては当然、長年続けてきた金融緩和政策の転換を検討すべき段階とも思われますが、そこで意識されるのが、2016年秋以降日銀が導入している政策の枠組みのひとつ、「オーバーシュート型コミットメント」です。

これは日銀が物価安定の目標とする消費者物価指数（生鮮食品を除く総合指数）の前年比上昇率2％を一時的に上回ってもすぐに金融緩和政策を打ち切るのではなく、同実績値が安定的に2％を超えるまでマネタリーベース（資金供給量）の拡大を継続すること、を意味します。

つまり、日銀が「物価安定の目標が達成された」と判断するにはまだ早計であり、現在のような緩やかな物価上昇の余地はまだ残っている、ということです。土地の価格はどうなっているのでしょうか。

国土交通省の「令和４年地価公示の概要（2022年３月発表）」によれば、以下の傾向が見て取れます。

• 全国平均 では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも２年ぶりに地価は上昇に転じた。
• 三大都市圏では全用途平均・住宅地は東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも２年ぶりに上昇に転じ、商業地は東京圏、名古屋圏は上昇に、大阪圏は横ばいに転じた。
• 住宅地は、景況感の改善を背景に、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による下支えの効果もあり、住宅需要は回復し、2022年1月発表の公示地価は上昇に転じた。
• 商業地では、都心近郊部において、景況感の改善により、店舗やマンション用地に対する需要が高まり、上昇に転じた地点が多く見られる。

全体のトレンドとして、土地の価格は上昇傾向であると考えられます。

さて、物価の上昇に比べて、賃金は上昇しているのでしょうか。

厚生労働省発表の実質賃金指数を見ると、令和元年～3年の実質賃金（名目賃金指数を消費者物価指数（持ち家の帰属家賃を除く総合指数）で除した数値）は、平成27年を100とすると、令和元年から99.8－98.6－98.6。物価の上昇を勘案すると、相対的に賃金が伸び悩んでいることがわかります。

物価は上昇の傾向だが日銀の設定している目標にはまだ遠い、賃金が伸び悩んでいる、そんな情勢の中で、家賃の滞納は増えてきているのでしょうか。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会・日管協総合研究所が発表している「賃貸住宅市場景況感調査（『日管協短観』）によれば、2020年度上期（4月～9月）と同下期（10月～翌年3月）の月末における1カ月滞納率、2カ月滞納率は全国平均で1.8%から2.1%、0.9%から1.1%と、いずれも下期の方が高くなっています。

2021年度の統計はまだ出ていませんが、上述した昨今の物価上昇を受け、さらに滞納率が高まっていることも予想されます。

家を借りる人の生活の逼迫は、まわりまわって家を貸す人にも影響を及ぼしかねません。一般的なビジネス同様、アパート経営に関しても、これから厳しい時代に突入する可能性がありますので、仲介・管理の実績があり信頼できるパートナーの選定が、安定経営のカギになってくるかもしれません。