建物を所有しない目的で土地を貸す

土地の賃貸でも、建物の所有を目的としない場合は借地借家法の適用は受けませんので、地主側からの更新を拒絶する時は借地借家法に定める正当事由は必要としません。
ただし、農業者等に農地等として賃貸する場合は、原則として農地法により農業委員会の許可、農地以外の用途として賃貸する場合は都道府県知事等の許可が必要です。

駐車場として利用者に貸す場合、商店街や住宅地では駐車場の需要は一定程度あります。土地が自宅の近隣で管理可能なら月極駐車場とし提供することも可能です。
一方、近隣でも商店街などで時間貸し駐車場として提供する場合や、遠隔地で月極め及び時間貸し駐車場として提供する場合は、個人で管理することはかなり面倒です。
その場合は駐車場運営会社との一括契約で、運営も業者に任せるというのが現実的になるでしょう。契約形態や収益の配分、機器類の設備資金の負担など、いろいろな方法があります。適切な方法を業者と交渉しましょう。

また、土地が農地法上の農地に該当し、自分で営農せず、他の農業者に貸す場合は農業委員会の許可が必要です。
さらに契約を解除する場合は都道府県知事の許可が必要になります。

土地が市街化調整区域の場合は、住宅の建築が規制され、またそのような地域は郊外となることが多いので、駐車場などの利用も困難な場合が多く、資材置き場等として貸すなど選択肢は少なくなるかもしれません。
最近は、太陽光発電事業者へ賃貸することも考えられます。この場合は契約期間が長期にわたるケースが多く、今後の土地利用も視野に入れることが必要です。

2-2．自分で賃貸住宅を建てて、部屋を貸す

次に、自分の土地に賃貸住宅を建築して貸し出す場合についてご説明します。

• 普通建物賃貸借と定期建物賃貸借
  建物賃貸借は一時使用の場合を除いて、更新期間を定める場合は1年以上とされています。
  一般に更新期間を2年とさだめている例が多いです。家主側から更新拒絶をする場合は、借地権と同様に正当な事由が必要とされています。
  
  契約時に、更新をないことを定める定期建物賃貸借契約を結ぶことも可能です。この場合は土地と同様に公正証書による契約が必要です。
  将来の一定の時期に、賃貸借契約を終了させる必要がある場合には、定期建物賃貸借契約も選択肢になります。
• 建物賃貸借の手法
  賃貸人の募集と賃貸契約の実務は、一般には不動産会社に依頼する場合が多いです。そのほかに日常の管理は自分で行うことも可能です。
  しかし物件が自宅の遠隔地にある、または自分が忙しく自由に時間を調整できない場合などは、管理会社に委託することも可能です。

  賃貸契約の手法でサブリースというものがあります。

• サブリース
  サブリースとは、賃貸事業者が建物をオーナーから一括で借り上げ、借り上げた部屋を賃借人に転貸するというものです。
  一般には一定期間の家賃保証を行う例が多いですが、期間内で家賃の減額もないとは言えません。契約時には、契約書と事業者をしっかりと確認する必要があります。なお、オーナーと事業者の契約関係は賃貸借契約として借地借家法の適用を受けますので、オーナーからは正当事由がなければ契約の解除は困難となります。

3-1．安定継続のためには家族間の合意形成が必要

一時的に駐車場として貸し出すようなことを除いて、不動産経営は長期にわたる事業です。
状況によっては世代交代も見据え、親ばかりではなく子供たちのライフプランを視野に入れて日常から話し合い、将来の方向性について大筋の合意形成をしておくことも大切です。

不動産は相続税評価額が実勢価格より低くなるため、節税対策としても有効です。
しかし、金融商品のようにすぐに現金化して分割することは困難です。相続対策のつもりが、遺産分割協議時に争うようなことになっては、本末転倒です。

3-2．賃貸事業のリスク

賃料がきちんと入らないリスクもありますが、それ以外のリスクもあります。

まず、貸す相手方をしっかりと確認することが必要です。資材置き場等の場合は土壌汚染の可能性、賃貸住宅の場合は入居者の属性、特に相手方が反社会的勢力に関係していた場合は、最低でも法的には契約を解除できる旨を契約書に記載しておくべきです。

賃貸住宅では、不意の事故に備え、建物に火災保険を付けることはもちろんですが、入居者には個人賠償特約、借家人賠償特約の付いた火災保険の加入を義務付けておくべきでしょう。
また、家賃の滞納も考えられます。入居者に保証人を求めることもありますが、保証人もすんなりと支払いに応じてくれるとは限りません。
その場合に備え、家賃保証会社との契約をすることも選択肢に入ります。

災害等で賃貸住宅が損壊しても、家主は修繕の義務を負います。建物の火災保険は当然として、建物の管理不備等で他者に損害を与えることも想定して、施設賠償責任保険を契約しておくことが望ましいです。

さらに、賃貸経営は長期にわたります。建物の老朽化による家賃の下落も想定しておくべきでしょう。また建物の建設にローンを使用している場合、そのローンが変動金利であれば、金利の上昇も想定しておくべきです。

4．まとめ

賃貸事業には契約・税務・不動産管理など面倒な要素が多く存在します。

経験のない方、あるいは、普段は別に仕事を持っており、事業に割り当てる時間が限られている、このような場合は、一連のノウハウを持つ経験豊富なパートナーを持つことも大事でしょう。

そして、家族間の合意、子供たちが賃貸事業を引き継いでくれるのか？賃貸事業につき、日常から家族で話し合っておくことも必要です。