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土地所有における税金(相続税・贈与税)

最終更新日: 2022.11.08

最終更新日:2022年7月13






不動産を所有・運用していると様々な税金がかかります。
このコラムでは、自分や家族にとって適した保有形態を考える一つの要素として、不動産を次世代に引き継いだ場合に生じる税金の種類、税額などについてお伝えします。

1.相続と贈与

不動産などの財産を所有者(被相続人)が死亡した時に配偶者や子など(相続人)に承継させる制度を相続と言います。

贈与とは、不動産などの財産を所有者(贈与者)が無償にて相手方(受贈者)に与える意思表示をし、相手方(受贈者)が受諾することによって成立する契約であると民法で定義されています。

2.不動産を相続した時に生じる税金

不動産を相続した時には相続税と登録免許税という2種類の税金が課税されます。

2-1 相続税

相続税は下記の順序で計算します。


1 土地と家屋の課税価格の合計額を算出
2 基礎控除を差し引いて課税される遺産の総額を計算
3 各法定相続人が民法に定める法定相続分に従って取得したものとして、各法定相続人の取得金額を算出する。
4 上記3の各法定相続人の取得金額から各々の相続税額を計算し相続税の総額を算出する
5 実際の相続割合で相続税額を按分する
6 税額控除分を差し引いて各相続人の納税額を算出する


法定相続人の取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

2-2 登録免許税

登録免許税は土地の名義変更にかかる税金で、登記の際に必要になります。
納税額は下記の計算式で求められます。

固定資産評価額 x 0.4% = 登録免許税

3.不動産を贈与した時に生じる税金

3-1 贈与税

一時的に駐車場として貸し出すようなことを除いて、不動産経営は長期にわたる事業です。
状況によっては世代交代も見据え、親ばかりではなく子供たちのライフプランを視野に入れて日常から話し合い、将来の方向性について大筋の合意形成をしておくことも大切です。


不動産は相続税評価額が実勢価格より低くなるため、節税対策としても有効です。
しかし、金融商品のようにすぐに現金化して分割することは困難です。相続対策のつもりが、遺産分割協議時に争うようなことになっては、本末転倒です。

基礎控除後の課税価格 200万円 300万円 400万円 600万円 1,000万円 1,500万円 3,000万円 3,000万円
以下 以下 以下 以下 以下 以下 以下
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万

3-2 登録免許税

登録免許税は土地の名義変更にかかる税金で、登記の際に必要になります。納税額は下記の計算式で求められます。

固定資産評価額 x 2.0% = 登録免許税 (土地建物ともに)

相続の時にかかる登録免許税は0.4%ですが、贈与の時にかかる登録免許税は2.0%と税率が異なります。

3-3 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した時にかかる税金です。
不動産の所在地の管轄である都道府県税務事務所に申告をします。


不動産取得税の税率は3%です。相続や信託の際には掛かりません。

4.各種税制の優遇制度

4-1 小規模住宅等の特例(相続のみ適用)

相続や遺贈によって取得した財産のうち、
その相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」といいます。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合には、
一定の面積までの部分については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額する制度です。

制度の適用に関しては細かい条件が決められているので、詳細は国税庁のタックスアンサーをご参照ください。


被相続人である親と、相続人である子供が同居していた場合には、特定居住用地等が該当し面積330を限度に課税評価額の80%が減額されます。

被相続人が保有する賃貸マンションや賃貸ししている駐車場などは貸付事業用地等として、200を限度に課税評価額の50%が減額されます。


保有する面積が限度面積を超える場合は、限度面積部分まで減額されます。特定居住用地等の面積が500で評価額が5,000万円の場合には、5000万円×330/500×80%で2640万円が減額されます。


また、特定居住用地等と貸付事業用地等など、複数の種類を併用して適用することができますが、適用される限度面積は単純に合算したものにならないので注意してください。

相続開始の直前における宅地等の利用区分 要件 限度面積 減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 400 80%
貸付事業用の宅地等 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除きます。)用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400 80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
被相続人等の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
被相続人等の居住の用に
供されていた宅地等
特定居住用宅地等に該当する宅地等 330 80%

表:国税庁タックスアンサーより

4-2 貸家建付地(相続、贈与に適用)

貸家建付地とは、自己所有の土地に自己所有の貸家、賃貸アパート、賃貸マンションなどが建っている土地のことを言います。

貸家建付地の評価額は下記の計算式で求めます。


自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)


借地権割合は地域によって異なります。この割合は路線価図で確認ができます。


借家権割合は全国一律で30%と定められています。

賃貸割合は建物の住戸のうち実際に貸している割合、いわゆる稼働率を言います。満室であれば賃貸割合は100%となります。


例 評価額5,000万円 借地権割合70% 賃貸割合100%の不動産の評価額
5,000万円×(170%×30%×100%)
3,950万円 評価額が1,050万円(21%)減額される

この土地が小規模住宅地の特例が適用可能で面積が200㎡以内であれば、貸付事業用地としてさらに50%減額され、評価額は1,975万円になる

なお、賃貸併用住宅の場合は、居住面積と賃貸部分の面積の割合で、自用地と貸家建付地とに区分して評価します。

例えば、建物の総面積200㎡のうち自宅が50㎡、賃貸部分が150㎡なら、土地の1/4を自用地、3/4を貸家建付地として評価を行います。

4-3 貸宅地(相続、贈与に適用)

貸宅地とは、その上に第三者が建物を建てることを前提に、自己所有の土地を第三者に貸している土地の事を言います。
貸宅地の評価額は下記の計算式で求めます。


自用地評価額×(1-借地権割合)

4-4 相続時精算課税制度

贈与税の税率は3,000万円を超えると最高税率の55%が適用され、相続税と比較すると納税額が高額になります。

そのために、60歳以上の父母または祖父母から成人した子又は孫に対して贈与をした場合に、贈与者である父母または祖父母が亡くなったときに相続財産として税金を精算する制度が設けられています。

2,500万円までは贈与時には課税されず、2,500万円を超えた分には一律で20%の贈与税を支払います。
ここで支払う贈与税は、相続時に相続税額から差し引かれます。相続が発生した時に親族間で係争になりそうな不動産を保有していて、生前贈与を済ませておきたいような時に使える制度です。

5.まとめ

保有する土地を貸付事業用に活用すると、相続税の評価額が減額されるなど、土地は保有形態によって、収益性だけでなく、税制にも多くの違いがあります。
活用できる土地を持っているのに空き地にしてしまっているようなら、小規模でも賃貸住宅を建てて活用すれば賃貸収入が得られるとともに、結果的に資産承継にも役立つため一石二鳥であるとも言えます。

ただし、税制や市場環境は常に変化しますので、常に最新の情報を収集し、自身にどのような影響があるのかを検証する習慣をつけておくことも大切です。

執筆者プロフィール
【Japan Australia Settlements代表 鈴木竜一郎】

マイアドバイザー®
損害保険会社勤務後オーストラリアパースに移住。20年に渡り豪州のFPとして活動する。現在は会計業務、移住のためのビザ取得支援、留学サポートに重点を置いている。セミナー講師、コラム執筆をメインにFP業務も行っている。

【保有資格】
AFP、2級FP技能士
公認会計士(豪州)、登録ビザ申請代行業者(豪州)
監修者プロフィール
【株式会社優益FPオフィス 代表取締役 佐藤 益弘 マイアドバイザー®】

株式会社優益FPオフィス 代表取締役 佐藤 益弘 マイアドバイザー®
Yahoo!Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFP®/マイアドバイザー®として活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。

【保有資格】
・CFP®・FP技能士(1級)・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)

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CFP®FP技能士(1)・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)

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