1-3．＜事業的規模＞とは

賃貸経営を行う大家さんの不動産所得が「事業的規模」であると認められる場合があります。不動産の貸付けが事業的規模であるか否かによって所得税の取扱いが大きく変わります。アパートやマンションのような建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

●　独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
●　貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること

これは、一般的に「5棟10室基準」と呼ばれています。この「5棟10室基準」を満たしているかどうかによって受けられる青色申告の特典も異なります。例えば、青色申告を申請しても、事業的規模でなければ、青色申告特別控除の10万円控除を受けることができますが、65万円控除が受けられません。また、青色事業専従者給与の特典も、事業的規模だと判断される場合のみ認められます。

よく知られている青色申告の特典は主に以下の四つとなります。

●青色申告特別控除

①65万円の青色申告特別控除
不動産所得又は事業所得がある場合、総収入金額から必要経費を控除し、更に最高65万円を差し引くことができます。ただし、これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳しなければなりません。そして、その記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付する必要があります。

②10万円の青色申告特別控除
上記（65万円の青色申告特別控除）を満たせなかった場合でも、10万円の特別控除を受けることが可能です。この場合、簡易な簿記（単式簿記）によって記帳することと、損益計算書を作成することで受けられます。

●青色事業専従者給与

身内に対して支払った不動産事業の給与は、一定の条件を満たせば事業上の必要経費として算出できる場合があるという制度です。経費として認められるためには以下の4つの条件をすべて満たしている必要があります。

・15歳以上であること
・大家さんと同一生計の配偶者や親族である
・不動産事業に専属的に従事している
・給与は、事前に提出した届出書に記載された金額の範囲内であること

大家さんと一緒に不動産事業を行っているような身内がいれば、この制度を利用できる可能性があります。なお、青色事業専従者として給与の支払を受ける人は、控除対象配偶者や扶養親族にはなれませんので注意が必要です。

●純損失の繰越しと繰戻し

損益通算（他の種類の所得との間で損益の相殺を行うこと）しても控除できないような赤字（純損失）が生じた場合に、その損失額を翌年以後3年にわたって繰り越すことができるという制度です。繰り越した純損失分は、各年分の所得金額から控除することができます。また、純損失が発生した前年度も青色申告をしている場合には、純損失分を前年度の所得税から差し引いた金額に相当する所得税の還付を請求することができる繰り戻しの制度を利用することもできます。
不動産経営が赤字になったとしても、将来あるいは過去の所得税との間で相殺することができる便利な制度です。

●貸倒引当金

青色申告者が事業を行う上で、回収が出来ない可能性のある金融債権がある場合に、その金額分を経費として計上することができる制度です。
具体的には、何らかの事情で回収することが出来ない家賃などが、これに当たります。