相続税対策のポイントは、相続財産の評価額を減らすこと。土地オーナー様の大半が、相続財産の半分以上を土地の評価額が占めている場合が多いです。

そのため、土地の評価額を下げることが有効な節税対策だともいえますが、そもそも土地の評価額はどのように決められているでしょうか。

今回は土地の「価格」と「評価額」について詳しく説明しながら、相続税との関係も解説していきます。

利用目的によって土地の価格は異なる

「一物四価」と呼ばれるように、土地はさまざまな価格をもっています。その背景には、その価格を出す目的ごとに、異なる基準で評価されることがあげられます。 はじめに、どのような価格があるのか、その内容を確認してみましょう。

土地価格の種類

公示価格 基準値価格	〇内容 公示価格は、国土交通省（土地鑑定委員会）が毎年1月1日時点における価格を毎年3月に公表するものです。 〇目的 二つの価格の目的はほぼ同様で、一般の土地の取引価格に対して客観的な指標を与えることにあります。例えば公共事業用地の取得価格は、公示価格を基準として価格が算定されています。また、民間においても土地の鑑定評価を行う場合の基準は公示価格です。
相続税路線価	〇内容 国税庁が毎年1月1日を基準として、7月に公表する価格です。路線価図には、道路に面する宅地1?あたりの評価額が記されていて、借地権割合も記載されています。 〇目的 主な目的として、相続税、贈与税において土地評価を行う際の算定基準として利用されます。
固定資産評価額	〇内容 各市町村が、基準年度の前年1月1日を基準として発表しているものです。3年ごとに評価替えが行われます。 〇目的 固定資産税や不動産取得税などの計算のもととなる評価額として利用されます。また、路線価の対象エリア外にある土地は、固定資産税評価額に基づいて評価されます。

上記のほか、不動産会社が不動産仲介を行う際に使う「実勢価格」というものもあります。これは、不動産取引におけるの「相場」にあたるものです。

このように、同じ土地であっても目的によって価格が異なります。
利用目的を明確にしたうえで土地の価格を調べましょう。

土地の評価額を知り相続税対策を検討する

前述のとおり、土地は主に四つの価格を持っています。では、肝心な相続税の課税対象となる土地の評価額は、どのように計算されているでしょう。

実はその評価方法はエリアなどによって異なっています。

土地評価額の算出

	対象となるエリア	評価方式の概要
路線価方式	路線価のあるエリア	路線価のあるエリア、おもに市街地では路線価方式によって土地評価を行います。路線価方式では、評価対象地が接する路線の路線価に、土地の形状などの状況に応じて調整率を掛け合わせて補正または加算を行った後、その調整路線価に土地の面積をかけて評価額を算出します。
倍率方式	路線価のないエリア	路線価のないエリアでは、固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに定めた評価倍率をかけて評価額を求めます。倍率表は、国税庁の路線価のホームページで確認することができます。
宅地比準方式	市街地農地	市街地農地は、倍率方式または宅地比準方式で評価します。宅地比準方式では、市街地農地が宅地であるとした場合の１?当たりの価額から、その農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる１?当たりの造成費に相当する金額を差し引いた金額に、その農地の土地面積を乗じて評価額を求めることになります。この宅地比準方式で評価される農地は、宅地並みの高い評価額となる可能性があるため、評価を引き下げるための対策を講じておく必要もあります。

相続税に関する土地の評価額の計算では、主に「路線価」が利用されます。相続税だけでなく、贈与税を算出する際の土地評価でも路線価方式が利用されています。路線価は、毎年１月１日が評価時点となり、国税庁から７月に公表されています。国税庁のサイトから、一般の方でも閲覧することができます。

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路線価は実勢価格の8割程度となっているので、相続税算出時の評価額という点で、「現金」での評価よりも「土地」のほうが評価額が低めになり、有利に働いているといえます。

さらに、その土地にアパートやマンションを建てて賃貸経営をすれば、不動産の評価額がさらに大きく下げられる可能性があるのです。また、相続税の節税対策効果ばかりでなく、円満・円滑な資産承継のためにも有効な手段となり得ますので、ご自身で情報を調べるにとどまらず、専門家への相談をお勧めします。

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