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土地の税金はいくら?|固定資産税の仕組み

最終更新日: 2023.02.15

 

不動産を所有していくうえで土地と建物に係る税金として「都市計画税」と「固定資産税」については特に知っておくべきです。納税額がどのくらいになるか、どうやって算出されるのかなど、固定資産税についてしっかりと理解しておくことが、土地活用を考える際には欠かせません。

1.土地と家屋にかかる「固定資産税」

1-1.固定資産税のしくみ

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)に固定資産(土地、家屋および償却資産)の所有者に対し固定資産が所在する市町村が課税する税金(地方税)です。固定資産税評価額を課税標準(税額算出の基準になる数値のこと)として税額を算出します。※売買の価格とは異なります。

固定資産税額=課税標準額(固定資産税評価額×軽減率)×標準税率(税率1.40%)

固定資産税評価額は、実際に売買された金額ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価が行われます。市町村長が評価額を決定し、納税義務者に通知されます。納税者はそれに基づき税額を納付します。(1月1日現在の物件の所有者として固定資産課税台帳登録された人に納付書とともに納税通知書が送られます。原則毎年4~5月の送付ですが令和4年度分に関しては6月発送となるようです。)(価格等の算出の結果、課税標準額が150万円(免税点)未満の場合には課税されないため、納税通知書の交付はありません。)
税金の支払い方法は納付書を使って支払う方法もありますが、東京都の23区など一部の地域ではクレジットカードによる納付も受け付けておりますので具体的なやり方に関しては自治体にお問い合わせください。(クレジットカードで納付することのメリットは家から振り込みができることとポイントがたまることです。※カード振り込みの場合、手数料はかかります。)

1-2.特例措置

課税標準には特例措置や税負担の負担調整措置(負担水準)が適用されることがあり、その場合は課税標準額が低く算定されます。

たとえば、住宅の敷地として利用されている土地については、課税標準に一定割合をかけて評価を低くする特例措置があります。

●小規模住宅用地(200㎡以下の部分)...... 固定資産税評価額 × 1/6

●一般住宅用地(200㎡超の部分)...... 固定資産税評価額 × 1/3

他にも特例が設けられています。市区町村側が税額を計算する際、特例を適用する手続きも併せて行いますので、所有者が申請等を行う必要はありません。

2.土地の用途で税額が決まる

同じ固定資産に属するといえ、土地と建物には違う特性があります。土地は年月が経ったから劣化するということはありません。それよりも、「どの場所に土地があるか」「どんな用途に使われているか」ということが、土地の価値を大きく左右します。

土地は、まず地目(土地の用途)ごとに評価が異なります。地目は、不動産登記法に基づき、登記所(法務局)の登記官が、その土地を判別し認定します。地目としては、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地があります。

しかし土地の評価は、土地が「登記簿上、どのような地目として登記されているか」をもとに行われるのではなく、実際にどのような用途で使われているかが調査され(現況調査)、その状況に合わせて税金のかけ方が決まることになっています。

特に「宅地」というのは、さまざまな土地の使い方ができて利便性が高い分、税額が高くなる傾向があります。

さらに同じ宅地でも、駐車場のような更地の土地と自宅など建物が建っている土地では建物が建っている分、自宅地の方が税額が低くなります。


3.特定空き家とは

建物があれば何でもよいというわけではなく、平成27年5月26日に施行された「空き家対策特別措置法」により、特定空き家と認定された建物が建っている場合には、建物のない宅地と同じ評価が行われることになりました。

3-1.特定空き家とされる判断基準

空き家が、特定空き家とされるか否かは、空き家そのものの状態と、周辺への影響の両面から判断されます。以下の4つの状態にあると、是正措置の対象となり、是正されない場合は「特定空き家」となり、固定資産税などの軽減特例が受けられなくなります。

1.そのまま放置すれば倒壊など、著しく保安上危険となるおそれのある状態

2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

4.その他周辺の生活環境の安全を図るために放置することが不適切である状態

住宅が建っているだけでは優遇措置が受けられるとは限りません。維持管理をするなど、「特定空き家」と認定されないよう注意が必要です。

次の記事で詳しく記載しています。

4.建物の評価はどう決まるか

建物の評価は、次のような要素により決まることになります。
建築費とは異なります。

●種類......住宅、共同住宅、事務所、店舗、付属家、工場等

●構造......木造、鉄筋コンクリート、鉄骨、コンクリートブロック等

●床面積

●間取り

●使用資材、使用量及び施工の程度

建物は年月が経てば劣化します。建物が鉄筋コンクリート造なのか木造なのか、ということによっても劣化のスピードが異なります。そして、「今、その建物と同じものを新築しようとすると、いくらかかるのか」(再調達価額)が、物価の変動などで変わってきます。そのため、建物に関しては3年に一度の評価替えが行われています。
※中古住宅を取得した場合、建築後の経過年数に応じて耐用年数が決まり、固定資産の評価が変わる為、内容をよく確認してください。
※また併用住宅の場合、居住部分の割合に応じて計算方法が変わるので注意してください。

新築の住宅については一定期間、固定資産税の軽減措置が設けられています。また認定長期優良住宅などに関しては減額措置が適用されます。

宅地の固定資産税の決め方はまず基準となる標準宅に準じた適正な時価を設定し、その金額をもとに街路に路線価が敷設されますがそれを固定資産税路線価(街路に沿接する標準的な土地の1㎡当たり(単位地積)の価格を表示したもの)といいます。その数字に奥行きや形状ごとの補正率をかけ宅地の評価額が算出されます。
そうして出た固定資産評価額に土地の使われ方に関する特例措置などがかけられ固定資産税課税標準額が計算されます。(ご自身の固定資産の評価がほかの場所と比べてどうなのか知りたい方は税務署(23区なら都税事務所)で土地価格等縦覧帳簿と家屋価格等縦覧帳簿を閲覧)
宅地の評価額の算出方法は固定資産税路線価に補正率をかけ土地の面積をかけます。
住宅用地と商業地等、また農地は計算が異なるので気を付けてください。

下記は課税標準額の算出方法です。


5.長期的な戦略を立てることが大切

固定資産税は、「いったん土地を購入し建物を建てたら、同じ税額を支払い続けることになる」というわけではありません。

3年ごとの評価替え(基準年度)や新築住宅の減税期間の経過などに応じて、税額が変わります。

また、建物に関しては建て替えや増築、リフォームなどを行った場合に、負担すべき税額も変化します。

現在においてはコロナの影響を鑑みて前年度と比べ一定以上今年度の税額が高くなる場合、据え置きなどの措置を行っております。また申告の納期限に関しても変更できますので、自治体に確認することをおすすめします。
本来令和3年度は基準年度に当たる為固定資産税が上がるところもあったがコロナの情勢を鑑みて令和2年度の据え置きとなったため令和4年度に固定資産税の税額が上がった場合があります。

土地活用にあたっては、固定資産税対策も含め、長期的な戦略を立てることが大切です。どのような方法が適しているか、税理士などの専門家に、早めに相談しましょう。


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