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土地にかかる固定資産税とは?計算方法と税額を軽減させる方法

最終更新日: 2023.02.15

公開日:2022年3月30日





土地や建物といった資産を保有していると固定資産税の納付が必要になります。
相続する場合は相続税がかかるため、節税を目的に空き家対策や土地活用をお考えの人も多いのではないでしょうか。


近年、固定資産税が上がった、下がったというニュースを目にすることも多いと思いますが、急激な税負担を防ぐために「負担水準の均衡化を図る為の負担調整措置」がされています。

とはいってもできればそれ以上に税負担を下げたいと考える方が大半なのではないでしょうか。
土地活用の方法によっては建築費がかかる半面、税金の軽減措置などを利用して上手に負担感を軽減していくことが可能です。

この記事では固定資産税額の算出方法や計算例をふまえて納税義務者の税負担を減らす方法を解説していきます。

(※この記事では土地の固定資産税を中心に触れており、建物建築後の利用状況による固定資産税の変化については触れていません。)

固定資産税とは

固定資産税とは地方税の1つで、居住している自治体へ納付する税金のことをいいます。はじめに固定資産税の概要を説明していきます。

土地や建物を所有している人が納める税金

固定資産税は所有する土地や建物などの「固定資産」を1月1日時点で所有している人に対して課せられます。

もし年の中途で対象となる固定資産を売却した場合でも、1月11日時点の所有者がその年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある点に注意しましょう。
税金の支払先は市区町村ですが東京都23区は特例で都税となっています。

固定資産税がかかる対象

課税対象となるのは下記です。

    • 田、畑、宅地、山林、牧場などが該当する地目の「土地」
    • 住宅、集合住宅、店舗、工場、倉庫などが対象になる「家屋(建物)」
    • 会社や個人事業主が事業を行う際に用いる「償却資産」


固定資産にはアパート・マンション経営に関わる資産も含まれ、具体的には建物本体以外にも駐車場のアスファルト舗装、ゴミ置き場、物置、外灯、外周フェンスなどが対象です。但し、自動車は固定資産の対象外です。

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払いは銀行や郵便局やコンビニなどで支払いができますが、現金以外にも電子マネーやスマホ決済アプリを用いて支払う方法もあります。
また、預金口座から引き落とす形で納税することも可能です。

直接お住まいの地域の役所で納める場合は固定資産税課の窓口で行い、納税方法は口座振替も可能です。


固定資産税は支払い期限を過ぎると最大で年14.6%の延滞金が発生するため、注意が必要です。

支払いの時期

住宅を購入すると所有権を登記することになります。固定資産税を納める額は毎年4月~6月頃に届く納税通知書に記載されています。

納税通知書は登記された所有者情報をもとに送られてきますので、内容を確認したうえで納税します。

支払いは年4回の分割か一括支払いを選択できますが、分割の場合は6月、9月、12月、翌2月の期日までに納税する方式が一般的です。

都市計画税との違い

都市計画税とは、1月1日時点で市街化区域内に土地や家屋を所有している人が対象になる税金のことをいいます。
原則、固定資産税と合わせて納税します。

但し、市街化調整区域など市街化区域に該当しない箇所にある土地や家屋は市街化を抑制するために基本的には建物を立てられないエリアになるため、課税対象になりません。
納められた都市計画税は交通施設や公園、図書館や学校などの施設整備に使われます。

固定資産税の計算方法

固定資産税額はどのように算出されるのでしょうか。ここからは固定資産税の計算(算定)方法を説明していきます。

固定資産税の計算式(土地の場合)

土地の固定資産税を計算するためには土地の評価額や課税標準額、固定資産税、都市計画税をもとに計算します。
都市計画税がかからない地域の場合は都市計画税の計算は必要ありません。固定資産税の計算式は下記のとおりです。



固定資産税=評価額(課税標準額)×標準税率(1.4%)



課税標準額とは土地や家屋の価値を指しており、固定資産評価基準に基づいて各自治体が算出しています。

土地の形状や面積などの要素が反映されますが、購入したときの取得価格は売却価格であり評価基準に基づいた額ではないため、購入した時の価格と課税標準額は異なります。
また、3年に1度評価の見直しが行われ、3年間据え置かれることを覚えておきましょう。

課税標準額の調べ方

課税標準額は原則、土地の公示価格の70%程度であることが多く、固定資産税の目安を簡単に知りたい人は70%程度と覚えておくとよいでしょう。

また、課税標準額の調べ方には2つの方法があります。

    • 毎年送られる固定資産税課税明細書を調べる

      一般的に固定資産税課税明細書には、課税標準額あるいは課税総所得金額の決定された額が明記されています。
      但し、記載の仕方は自治体によって異なるため「価格」と記載がある場合もあります。

    • 市区町村の役場を訪ねる

      市税事務所などの役場にある納税課などで固定資産税評価証明書を取得すると固定資産税課税明細書と同様に評価額を確認することが可能です。
      東京都23区の場合は都税事務所で取得することもでき、郵送を希望する場合は郵送請求も可能です。

固定資産税の計算式(建物の場合)

建物の固定資産税を計算する場合の計算式は下記です。


固定資産税=課税台帳に登録されている価格×標準税率(1.4%)



建物の課税標準額は新築時に評価され、新築住宅の建築費用の50%~60%程度であることが多く、土地同様に固定資産税の目安を簡単に知りたい人は50%~60%程度と覚えて置くとよいでしょう。

課税標準額の調べ方

土地同様に毎年送られる固定資産税課税明細書を確認することで調べることが可能です。

固定資産税に認められている軽減制度

固定資産税の減額が可能な減税制度について知らない人も多いのではないでしょうか。

ここでは、固定資産税に認められている減税制度について説明していきます。

住宅用地に認められている特例

基本的に土地のみの所有では固定資産税が高くなります。理由として住宅用地の軽減措置が適用されなくなるからです。

土地の上に住宅が建っていると特例措置が適用され課税標準額が割り引かれるため、更地の場合は分筆して旗竿地を作るか住宅を建てることで土地の固定資産税を下げることができます。

なぜ旗竿地の作成や住宅の建築で固定資産税が下がるのか説明していきます。

    • 200㎡以下の宅地の場合
      200㎡以下の住宅用地には小規模住宅用地の特例が適用され、適用された場合の課税標準額は6分の1になります。
    • 200㎡以上の宅地の場合
      200㎡を超える住宅用地には一般住宅用地の特例が適用され、適用された場合の課税標準額は3分の1になります。

例えば、300㎡の住宅用地の場合200㎡分は小規模住宅用地の特例が適用され、残り100㎡分は一般住宅用地の特例が適用されます。
分筆するなどして適用要件に該当すれば固定資産税を下げることも可能です。


また、賃貸住宅の場合は居住部分である戸数×200㎡までの敷地に小規模住宅用地の特例が適用され、小規模住宅用地の適用範囲を超える部分は一般住宅用地の特例が適用されるため、戸数が増えることは軽減措置への効果が大きく賃貸住宅を建てることは効果的な手段になります。

軽減制度を利用するには

軽減制度を利用するには申請書を作成して市区町村の役場に提出します。提出するのは住宅用地等申告書であり必要事項は下記です。

    • 不動産の所有者の氏名、住所
    • 住宅の所在地
    • 住宅の種類、構造、床面積

軽減制度を利用するには必要書類に必要事項を記入して提出することで軽減制度を利用することが可能です。

軽減制度の利用を申告する期限

住宅用地の特例を受けられるのは家を建てた翌年の1月31日までに申請した場合のみで、リフォームをして固定資産税の軽減制度を利用する場合は工事完了から3ヶ月以内に申請した場合のみです。期限に遅れると軽減制度を利用できず固定資産税を節税できないので注意しておきましょう。

固定資産税に関わる制度を把握しよう

固定資産税について解説してきましたが、基準年度や評価替えの時期を把握し条例変更などで算出される負担軽減措置を定期的に確認しておくことが大切です。

弊社では、土地活用に関する活用方法や税務関連、相続、資産承継から賃貸住宅経営まで幅広くご相談を随時承っております。お一人で悩まずプロフェッショナルな大東建託へお任せください。


最後に、保有している土地の価格である路線価は厚生労働_省路線価・評価倍率表で確認することもできます。年度ごとに固定資産税路線価が変更される場合もあるため、覚えておきましょう。

監修者プロフィール

伊野文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。


【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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