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土地活用の前に知っておきたい土地にかかる税金

最終更新日: 2023.01.30

土地には常に税金が関係してきます。どのような税金が課せられ、それに対してどのような対策をとることができるのかを確認しましょう。


土地に課せられる税金を知ろう

土地を購入する時には「不動産取得税」という地方税が課せられ、登記をする際には「登録免許税」が必要になります。売買契約書に貼付する収入印紙代も「印紙税」という税金です。土地を保有し続けているときは、毎年税金がかかります。固定資産税や都市計画税がそうです。売却した際は、購入時を上回る価格であれば、もうけの部分(譲渡益)に対しても、所得税・住民税が課せられます。相続する際は相続する財産が課税対象になり基礎控除を超えた部分には相続税がかかります。また、生前贈与する際も贈与税の課税対象となります。

このように取得・保有・売却・相続・贈与の各局面で税金がかかってくる土地ですが、軽減措置もあります。


取得・保有・売却における軽減措置とは?

不動産取得税は、原則、固定資産税評価額の4%ですが、宅地の場合、課税標準(固定資産税評価額)が1/2になり、税率は3%なので、実質的な税率は1.5%になります。

新築住宅用地の場合も軽減措置があり、床面積が50?240?であれば課税標準から1,200万円が控除されます。固定資産税評価額が1,200万円以下であれば、「税額ゼロ」になります。建物についても住宅には軽減措置があり、新築住宅の場合、課税標準が1,200万円軽減され、税率も3%です。

固定資産税・都市計画税も、住宅には軽減措置があります。住宅用地の場合、課税標準が更地の場合最大1/6(都市計画税は1/3)になり、建物についても、新築住宅の場合は税額が半減される特例があります。

売却の場合の特例措置は、自宅敷地を売った場合、譲渡益から3,000万円が控除されますし、売却で得た資金で新たな土地を購入した場合は、「買換え特例」という形で、譲渡に対する税(譲渡取得税)の負担が抑えられます。

税金の主な軽減措置
不動産取得税 宅地
  • 課税標準(固定資産税評価額)が2分の1になる
  • 税率が3%
新築住宅(土地)
  • 一定要件を満たせば、税額ゼロ
新築住宅(家屋)
  • 最大1,200万円が課税標準から控除される
  • 税率が3%
固定資産税・都市計画税 住宅用地
  • 固定資産税は課税標準が最大6分の1になる
  • 都市計画税は課税標準が最大3分の1になる
新築住宅(家屋)
  • 固定資産税は3?7年間、税額の2分の1が減免
  • 都市計画税は市区町村によって条例により特別に軽減の特例を設けている場合がある
譲渡所得税 自宅を売った場合
  • 譲渡益から3,000万円を控除できる
買い換えた場合
  • 譲渡益が繰り延べられる
相続税 小規模宅地等の特例
  • 自宅の敷地は80%、貸付用の土地は50%が減額される
土地の評価
  • 賃貸住宅の敷地は約2割評価額から減額される


相続税対策に効果的な賃貸住宅経営

相続税を計算する際、「小規模宅地等の特例」が適用できます。これは、「相続人(残された家族)の今後の生活に必須な土地については、相続税がかからないようにしよう」という意図で設けられている特例です。自宅の敷地に関しては80%の評価減が受けられます(330?まで)。評価額が1億円の土地であっても、相続税計算上は2,000万円にできるわけです。

小規模住宅等の特例は、賃貸住宅や駐車場として活用している場合でも、50%の評価減を受けることができます(200?まで)。評価減の割合は自宅よりも低くなりますが、路線価の高い地域に位置する場合であれば、自宅で適用するよりも有利になるケースもあります。

また、基本的に賃貸住宅の敷地はさらに土地の相続税評価額が約20%下がります。これは、貸家建付地として評価されるからです。「入居者に権利が発生し、土地所有者が自分で自由に使えなくなった」ことを勘案しての評価減です。

賃貸経営が相続税にあたえる影響について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

土地にかかる税金を軽減できる土地活用

「数年前から駐車場にしているが、空車がありあまり収入があがっていない」土地がある場合で考えてみます。この土地を売って、他の場所(路線価が高い場所)に土地を買った場合、「買換え特例」で譲渡益に対する税額が抑えられます。購入した土地に賃貸住宅を建てれば、新築住宅用地となり、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられます。

相続の際は、上記でも述べたように賃貸住宅の敷地なので貸家建付地評価となり、評価額が自用地に比べて約20%下がります。小規模宅地等の特例で、さらに50%、評価を下げることができます。税金の軽減措置が使えるかどうかで、税負担は大きく変わります。譲渡所得税や相続税においては、100万単位、1,000万単位の違いが生じることもありえます。

ただし、「節税ありきで、土地活用の方法を考える」というスタンスをとるべきではありません。その土地の属性によって「あるべき土地活用の方法」も変わってきます。土地の属性に合わない方法を選択してしまうと、土地本来の収益力が発揮されず、税金が軽減できたとしても、長期的に見ればむしろ非効率的な場合があります。税金は活用方法選択の重要な要素であることは間違いありませんが、とらわれすぎないこともポイントです。

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