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不動産投資における戸建て物件の特徴は?戸建て経営が向いている人

最終更新日: 2023.03.22

公開日:2022.09.22


アパートやマンション経営などの不動産投資に興味があっても、物件購入時の費用やランニングコストが高額であることに加え、物件運営に時間と手間がかかるために、実施をためらっている方が多いのではないでしょうか。

しかし、不動産経営はアパート・マンション経営だけでなく、一戸建てを賃貸する戸建て賃貸といった選択肢があります。

そこでこの記事では戸建て賃貸の特徴や向いている人、向いていない人について解説していきます。

目次

1. 不動産投資における戸建て経営の方法

1-1.中古の戸建てを購入する
1-2.自宅を賃貸物件として貸し出す
1-3.新築の戸建てを購入する

2. 不動産投資で戸建て物件を選択するメリット

2-1.少額の費用で不動産投資がはじめやすい
2-2.長期間にわたって家賃収入を期待できる

3. 戸建て物件で不動産投資を行う際の注意点

3-1.中古物件を賃貸に出す際はリフォームが必要になること多い
3-2.銀行からの融資は受けづらい傾向がある

3-3.得られる家賃収入は少なめ

4. 戸建て物件の不動産投資が向いている人
  4-1.不動産投資のリスクを極力小さくしたい人
  4-2.長いスパンで資産を増やしたい人

5. 戸建て不動産投資は情報収集が重要

1.不動産投資における戸建て経営の方法

不動産オーナーとなり土地活用をしている人のなかには、戸建て賃貸で収益を得ている人もいます。
戸建て賃貸にもいくつかの経営方法がありますので、はじめにその種類を解説していきます。

1-1.中古の戸建てを購入する

中古の戸建て物件を購入して賃貸に出す方法があります。
新築とは異なり購入価格が安く抑えられますが、戸建てを購入してからDIYやリノベーションなどで付加価値を付けなければ、入居者が集まりにくく、家賃を相場より落とさなければならないケースも考えられます。
したがって、リフォームのコストがかかるデメリットもあります。

ただし、リフォームなどの費用を見込んだとしても、新築物件を購入するよりは安価で済む場合が多く、一般的に戸建て投資の中で利回りは高めです。

1-2.自宅を賃貸物件として貸し出す

既に戸建てを所有している人は、自宅を賃貸に出す方法も有効です。

ただし自宅をそのままの状態で貸し出せるケースと、賃貸物件用に改修しなければならないケースがあるため、中古の戸建てを購入した場合と同様に改修費用がかかる可能性があります。
相続した実家に思い入れがあって、住む予定は無いものの、売却や取り壊しに抵抗がある人が賃貸物件への転用を行うケースもあるでしょう。

また、急な転勤や引っ越しを機に自宅を賃貸物件に変える人が多いのも特徴です。売却と違って継続的に収入を得られる点が大きなメリットといえます。

1-3.新築の戸建てを購入する

新築の戸建て物件を購入または建築して賃貸に出す方法です。
新築物件なので家賃を高めに設定しやすく、広めの庭や駐車スペースなど入居者の使い勝手や需要に沿った付加価値を付けやすい傾向にあります。
また、建物が新しいことから当面の間は修繕費が少なく、設備のトラブルも起こりにくいため、管理が楽というメリットがあります。

ただし初期費用が多くかかる分、費用を回収するまでに時間がかかるデメリットもあります。

2.不動産投資で戸建て物件を選択するメリット

賃貸経営をしていくうえで戸建て物件を選択するメリットの詳細を解説していきます。

2-1.少額の費用で不動産投資がはじめやすい

マンションやアパートの一棟投資と比較した場合、投資を始める際にかかる費用を抑えられます。
一戸建ては土地面積や建物の規模が小さいため、都心などの都市圏から離れた地方の中古戸建てなら数百万円程度で購入できる物件もあります。


【出典】:「中古一戸建て住宅平均価格」(東京カンテイ)


東京カンテイの調査によると2022年6月には首都圏の中古一戸建て平均価格は3,655万円となっており、東京においては5,737万円と高額な相場になっています。一方で近畿圏や中部圏と首都圏を比較すると、1,000万円以上の差があります。

そのため、地域と物件の築年数や構造、面積などによっては、収益性の高い低価格な物件を見つけられる可能性があります。

2-2.長期間にわたって家賃収入を期待できる

戸建て物件で賃貸を行う場合の間取りはファミリータイプが多いため、主なターゲットはファミリー層になります。
ファミリー層は1度入居が決まれば、比較的長く住み続けてくれる傾向があり、安定した家賃収入を得やすいメリットがあります。

3.戸建て物件で不動産投資を行う際の注意点

戸建て投資のメリットを解説してきましたが、リフォーム費用や融資の受けにくさをはじめとする購入後の注意点もあります。

3-1.中古物件を賃貸に出す際はリフォームが必要になること多い

中古物件の場合、購入した状態のままでは入居希望者が集まらないこともあります。
通勤・通学の利便性や周辺環境も大切ですが、ファミリー層が主なターゲットであることから、住心地の良さを重視したリフォームを実施して、家族で住みたいと思えるような物件に変えることが重要です。

また、極端に価格が安い中古物件は大幅な修繕が必要になるケースも多いので注意が必要です。

例えば、シロアリ被害を修復する、雨漏りを直すといった修繕が考えられます。長い目で見れば新築も中古も将来的に修繕が必要になるので、修繕計画のプランを相談するなどして定期的な管理を不動産管理会社へ依頼することをおすすめします。

物件価格は安かったが修繕費用が想像以上にかかり結果的に割高だったなど失敗しないためにチェックを怠らないことをおすすめします。

3-2.銀行からの融資は受けづらい傾向がある

融資(ローン)の場合、担保として不動産を差し押さえた際に元金を回収できるかどうかが考慮されます。
そのため、物件価格が安い中古一戸建ては、投資先として価値が低いと金融機関からは判断される可能性があります。

また、マンションやアパートと比べて家賃収入で得られる収益がさほど多く出ない点も影響するため、購入時のお金の面では自己資金で購入できる範囲の物件で投資を行うことも視野に入れるのが良いでしょう。

3-3.得られる家賃収入は少なめ

マンションやアパートの一棟投資と比較して戸建てで得られる家賃収入は少なめな傾向にあります。

戸建ての場合、1つの物件からは1世帯分の家賃収入しか得られないためマンションやアパートの一棟投資のようなまとまった家賃収入による利益を得るには複数の戸建てを所有して規模を拡大していくことを視野にいれておくこともおすすめします。

4.戸建て物件の不動産投資が向いている人

土地活用の不動産投資にはアパート・マンション経営や戸建て賃貸経営、駐車場経営などさまざまな選択肢があります。

戸建て投資のデメリットを理解していることを前提に、既に住宅を購入し住んでいる人や転勤などの理由で空き家になる予定の住宅を保有している人、長いスパンで資産を増やしたい人、小さい規模で不動産投資と始めたい人やリスクを最小限に抑えたい人にも向いています。

4-1.不動産投資のリスクを極力小さくしたい人

戸建て投資は初期投資にかかる費用を抑えやすいため、一棟アパートやマンションに比べてリスクは抑えられます。

また、中古の戸建てなら自己資金のみで購入しやすい価格帯の物件も揃っているため、リスクの低い戸建て投資を行ってからアパートやマンションの経営に挑戦しても良いでしょう。

4-2.長いスパンで資産を増やしたい人

戸建て経営の場合、1度に得られる家賃収入は少ないため購入費や修繕費などの初期費用を回収するには時間がかかります。

そのため、じっくりと腰を据えた経営が求められるので長いスパンでコツコツと資産を積み上げていくことにメリットを感じる人に向いています。

5.戸建て不動産投資は情報収集が重要

初期投資額が比較的安く長期間の入居が見込める入居者をターゲットにできる戸建て投資は、リスクを最小限に抑え長期間かけて資産形成していきたい人に向いています。

一方で、中古戸建てから始める場合、投資家やオーナーの知識や経験、情報量が必要です。
瑕疵担保責任はどうなっているのか、再建築不可なのか否か、客付けしやすい物件なのか、火災保険や管理費はいくらかかるのかなど、リスクが低いからといって準備や情報収集、確認を怠らずに出口戦略まで計画することが大切です。

投資対象を収益物件とするのであれば十分な情報収集と月々発生する修繕積立などの固定費、退去の想定や更新時の精算や賃料想定などの計算やシミュレーションが必要不可欠です。

節税を考えている人も、これから不動産投資で安定した収益を得たいとお考えの人も、不動産経営の専門家がいてノウハウが豊富な大東建託などの不動産会社に相談してみることをおすすめします。

監修者プロフィール
【伊野 文明】

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。
賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。
ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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