建ぺい率とは

建ぺい率とは、建物の建築面積の敷地面積に対する割合です。建築面積とは建物を真上から見たときの外周で求めた面積のことで「水平投影面積」ともいいます。敷地面積とは土地全体の広さのことを指しています。

したがって、建ぺい率の規制は敷地に対して建てられる建物の広さと深い関わりがあるのです。

容積率とは

容積率とは、建物の延べ面積（延べ床面積）の敷地面積に対する割合のことです。延べ面積とは、複数のフロアの床面積を合計したものです。

例えば3階建ての住宅の場合、1階と2階、3階それぞれの床面積を合計した数値が、建物の延べ面積となります。

したがって、容積率の規制は、敷地に対する3次元的空間の制限であり、最高限度が高いほど敷地面積に対して、大きな建物を建てることが可能となります。

建ぺい率・容積率に一定の基準が定められている理由

建ぺい率は隣り合う建物が接近しすぎないよう規制することを目的に定められています。建物同士が一定の距離を確保すれば、火災や地震などにより建物が延焼、倒壊した場合に、周囲の建物への被害拡大の防止につながります。
また、建物の日当たり確保や、景観の美しさを保つ目的もあります。

一方、容積率は高い建物の乱立を防ぐために定められています。建ぺい率と同様、建物の日当たりを適切に確保する目的のほか、人口の密集を防ぐ役割もあります。
もし容積率の規制がなければ、どんな大きさの建物も建築できるため、特定のエリアに人口が集中してしまう可能性があるということです。

用途地域は住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の計13種類に分類され、それぞれに建築できる建物の種類や用途の制限を定めたルールのことで、住みやすい街づくりを行うために制定されています。

どの土地がどの用途地域に定められているかは、各地区町村の都市計画図で調べられるので、事前にチェックするようにしてください。
なお、都市計画区域のうち、市街化区域では必ず用途地域が定められますが、市街化調整区域では用途地域を定めないこととされています。
※市街化区域とはすでに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべき区域のことで、市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域のことです。

建ぺい率・容積率の求め方

建ぺい率と容積率は建築面積と延べ面積の意味が理解できていれば、容易に計算できるでしょう。
以下に具体的な事例をあげ、計算する方法を解説します。

・建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積×100

例えば100㎡の土地に70㎡の建物が建っている場合、敷地に対する建ぺい率は70%です。ここで算出した建ぺい率が行政であらかじめ定められている建ぺい率を超えることはできません。

建築面積は建物を真上から見たときの外周で求めた面積のことなので、もし建物の階数によって面積が異なる場合は、最も広い階の面積を算入して計算します。

なお、建築面積が敷地面積を超えることは不可能なので、建ぺい率はどんな土地においても、100％以下になることを覚えておきましょう。

・容積率＝建物の延べ面積÷敷地面積×100

延べ面積は複数のフロアの床面積を合計して算出します。

例えば1階が80㎡、2階が60㎡の2階建て住宅であれば、140㎡が延べ面積です。敷地面積が100㎡の場合で計算すると、容積率は140％になります。
ここで算出した容積率が行政であらかじめ定められている容積率を超えることはできません。

容積率の場合は建ぺい率と違い、100％を超えることは珍しくありません。特に高層ビルやタワーマンションなど何十階もの階数がある建物では、1,000％や1,500％を超える数値になるケースもあります。

なお、指定容積率は商業地域の1,300%が最大ですが、特例容積率適用区域（大手町・丸の内・有楽町地区）では、同じ区域内の敷地であれば、容積率の一部を他の敷地の建物に上乗せできるため、例外的に指定容積率を上回ることが可能となっています。

・住居系地域および田園住居地域の容積率＝前面道路の幅 × 0.4 ×100
・住居系以外の地域の容積率＝前面道路の幅 × 0.6 ×100

上記計算式を利用すると、例えば前面道路の幅が5mの場合、住居系地域の容積率の上限は200%になります。

一方、住居系以外の地域では300％となり明確に差が表れます。
ただし、ここで求めた数値と各用途地域の都市計画で定められた指定容積率と比較して、より数値の小さいほうが採用される点に注意してください。

なお、建ぺい率・容積率ともに敷地が異なる地域にわたる場合は、それぞれの地域の面積により、加重平均された割合が採用されます。

建ぺい率・容積率の制約を緩和する方法

建ぺい率と容積率は一定の条件を満たすと、緩和規定が適用されます。
緩和規定を上手に使えば、生活スペースや賃貸面積を増やすことにつながるため、住宅や土地の購入を考えている方はしっかりと理解しておきましょう。