借地借家法は、借主保護の観点をもつ法律です。そのため、借地契約の途中において、原則として借地契約の解約はできません。また当初の契約期間が終了した際、借主が更新を希望した場合、原則として貸主は正当な事由（※）がある場合を除いて、更新を拒否することもできません。
つまり、土地は一旦貸したら、「返してほしいと言っても、簡単には返してもらえないもの」と考えておきましょう。

しかし、借地借家法には、「地代等増減請求権」が認められています。地代等が、土地にかかる税金の増減、土地価格および、その他の経済事情の変動によって、不相当である場合には、契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます。ただし、一定の期間、地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。

（※）土地の貸主が「土地の使用を必要とする事情」、「借地に関する従前の経過および土地の利用状況」、「立ち退き料」などを総合的に勘案して、正当な事由に該当するか否かが判断されます。

3．【事例②】借地権者が注意したいポイントとは？

借地権における、借地権者、つまり土地を借りている人のリスクとその対応方法について、事例を交えてご説明します。

事例概要

現状、自宅は借地の上に建っており、老朽化しています。そのため、そろそろ建て替えることを検討しています。
土地所有者（貸主）である地主さんとは長年よい関係でしたし、周辺でも同じ土地所有者から建て替え承諾を得て、建て替えている例が多くあり、何も心配をしていなかったのですが、自宅の建て替えを相談したところ、名義人が高齢のため管理を任されている息子さんから、「建て替えるのは承諾できない。土地を返してくれ」と言われ、話し合いは平行線のまま、未だに建て替えることができていません。

親の代よりもっと前から、ずっと借りている土地なのですが、建て替えてこのまま借り続けることはやはり難しいのでしょうか？

3-1．借地上の建物の建て替え

借地借家法は、借主保護の観点をもつ法律です。そのため、借地契約の途中において、原則として借地契約の解約はできません。ただし、借地契約における契約期間の残りの期間を超える建物を建てるときには、地権者である地主の承諾が必要になります。

承諾を得られないまま無断で、建物を建ててしまうと、貸主・借主間の信頼関係が維持できないため、借地契約の解約を申し入れされる可能性があります。

3-2．どのように対策を講じたらよいか

貸主に交渉を行っても承諾を得られないときには裁判所の判断を仰ぐ。ただし、融資が不利になる場合もある。

粘り強く貸主と交渉を行って、承諾を得られるように努めるのが望ましいでしょう。更新料や承諾料もかかりますので、相場の価格帯を知っておく必要もありますし、交渉を有利に進めるためには、借地権に詳しい弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。また交渉で承諾が得られない場合には、「借地非訟」により、裁判所に許可をしてもらうという方法もあります。

ただし、「借地非訟」による承諾で建て替えを行う場合、融資を受ける際に注意しておきたい点もあります。

例えば、建物のみならず借地権に抵当権設定される場合、万一返済が滞ったときの借地権売却に懸念（貸主・借主間に良好な関係がない借地権を売却しても買主がつかないこと）が生じるため、融資金額が低くなってしまったり、融資が受けられない可能性もあります。

また、仮に融資が受けられるとしても、今回の事例の場合、新旧どちらの借地借家法に基づく契約であるか不明ですが、借地の残りの契約期間、および更新後の契約期間によって融資期間に差が生じたり、希望する金額の満額融資を受けられなかったりする場合も考えられます。

4．まとめ

借地権は、貸主・借主双方の権利が存在します。一方の意向だけでは、その権利を行使することは難しい場合もあるため、現在、借地契約を締結している土地がある場合は、契約期間の確認はもちろんのこと、将来的な見通しを考えておくことが大切です。

借地借家法は、借主保護の観点をもつ法律ですが、特に借主側に建て替えの意向がある場合、貸主の承諾を得られるとは限りません。貸主が相続、譲渡などで変わってしまえば、今までの良好な関係に変化が生じてしまう可能性も十分にあります。

また、貸主と借主の希望は相反していることが一般的です。借地借家法には細かな規定がないため、個人間の取り決めになるケースが多く、トラブルになることも少なくありません。
良好な関係性がある今だからこそ、できる対策もあります。地権者・借地人ともに、権利関係者の合意形成が可能なうちに、地代の設定、契約の更新および更新料など細かな点について明文化するなど、やるべきことをやっておくことが重要です。

将来に向けて幅広い選択肢を持ち続けるためには、相手があってのことですので「できない選択肢を知る」意味からも、早めに弁護士などの法律に詳しい専門家に相談して、課題への対策を講じておくことをおすすめします。

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