ページ内を移動するためのリンクです

  1. TOP
  2. 土地活用ナビ
  3. 土地活用
  4. 賃貸経営を成功させるには、建物計画がポイント!

土地活用に役立つ情報が満載!土地活用ナビ

賃貸経営を成功させるには、建物計画がポイント!

最終更新日: 2023.03.24

公開日:2016.08.05

立地条件から収益を確保するのは難しいと考えられていた土地でも、道路整備や再開発、区画整理といった周辺環境の変化にともない、活用できる土地に生まれ変わることがあります。

土地活用の方法にも様々な種類がありますが、2015年の税制改正により相続税が大幅に増税されたこともあり、相続対策としても「賃貸経営」が注目を集めています。それでは、土地オーナー様が土地を有効に活用するにはどのような建物を建設するとよいのでしょうか。建物の種類と特徴についてご紹介し、それぞれのメリット・デメリットを見ていきます。

どのような用途の建物を建てるべき?建物別に見る市場状況


賃貸経営において最も重要となるのは、「どのような用途の建物を建設するか」という点です。代表的な例として、次のようなものがあげられるでしょう。

アパート・マンション

超低金利の現在、有力な土地活用方法として賃貸住宅経営が土地オーナー様から注目を集めています。また固定資産税や相続税の優遇措置など、賃貸住宅としての税制メリットも期待できます。

賃貸住宅の特徴としては、都市部でも郊外でも賃貸住宅の入居ニーズに即していれば安定経営が可能という点があげられます。契約や建物管理を不動産会社などに委託することで、比較的手軽に活用できる点から、多くの土地オーナー様から土地活用の選択肢として賃貸住宅経営が選ばれています。

ただし、空室の発生などいくつかのリスクも存在するため、安定経営の実績やリスク対応を実行できる仕組みやノウハウを持った信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶことが大切です。

ロードサイド店舗

幹線道路などの沿線で車でのアクセスが主になる店舗です。主に小売業や飲食業の企業が借り手となります。ロードサイド店舗では主要道路近くや新しくできる道路に面した場所であれば、出店企業・店舗が付きやすい事業用物件として賃料収入を得ることができます。

その一方で、出店企業の退去リスクも考えなければなりません。店舗の売り上げ不振、店舗の統合などで契約が解除されることも考えられます。契約期間が残っていれば、違約金を請求できるケースもありますが、それでも収支計画の狂いは避けられません。賃貸条件のよい企業・店舗を誘致するためには、早めの検討着手がポイントです。

店舗付賃貸住宅

賃貸の住居部分と店舗部分を併せ持つ貸店舗付きの賃貸住宅です。1階が貸店舗、2階以上が賃貸住宅となっている建物がよく建設されています。店舗の家賃は住居用の部屋と比較して高い賃料設定ができるケースも多く、より高い収益性を見込める場合もあります。

しかし、住環境と商業地としての利便性を兼ね備える必要があるため、立地条件が厳しくなりますし、店舗の形状やフロア面積、軒高など、業種によってさまざまな条件があります。将来検討する可能性があるなら、予め店舗としての活用可否を検証しておいた方が良いかもしれません。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自分が住む居住スペースと人に貸す賃貸スペースが共存している建物です。自宅として使いながら賃貸経営で収入を得たいというニーズに応えられるのが賃貸併用住宅です。所得税や不動産取得税、固定資産税などの税制面でのメリットを受けることもできますし、賃貸部分からの収入で自宅部分の建築費用を賄うことで手元資金を減らさずに自宅を確保できるというのも大きなメリットです。

ただし、賃貸部分をプラスして建築するため、自宅だけを建築するのと比べて建築費が高額になります。賃貸部分を安定経営できることが大前提であることを忘れてはいけません。銀行からの融資で建物を建てる場合、アパートローンの金利は住宅ローンよりも高く設定されているのが通常です。

しかし、たとえばアパートの1階が賃貸スペースで4戸の1Kがあり、2階がオーナー用の自宅スペースになっているような建物の場合、オーナーの居住スペースが建物全体の50%超であれば住宅ローンとして融資を受けることができます。


次の記事でも詳しく記載しています。

医療介護施設

介護や福祉の需要は今後も拡大傾向にあり、安定した収入が期待できます。新型コロナウイルスの影響もあり、医療施設などがひっ迫している昨今、今後この分野への需要がますます高まることが予想されます。加えて、一般の賃貸住宅や店舗では不利だと思われる立地条件でも事業内容によっては十分に競争力を持つこともできますし、無限ではありませんが自治体や国による助成制度が準備されていることもあります。

土地活用のプロへ相談し選択肢を絞る


活用しようとする土地がどのような施設の建設に相応しいのかを十分に調査する必要があります。立地条件と地域ニーズを正しく分析することが土地活用成功の第一歩となるでしょう。

土地活用に収益性を求めれば、ある程度のリスクを負う必要があるでしょう。利回りがよく、高い収益が見込めるという活用法は、その分リスクもあります。リスクをきちんと把握・確認しどのようなリスクであれば受け入れることができるのか、対策はどうなのかを考えることで、選択肢を絞っていくと良いでしょう。
また、収益性だけでなく税制面のメリットや資産承継面のメリットなどもあわせた総合的な判断をしていくことも重要です。こうした総合的な比較検討は複雑で難解なため、建築会社や不動産会社など土地活用のプロから情報提供を受け検討を進めると良いでしょう。


「土地活用」関連用語集

最新コラムの更新情報以外にも、少しでも皆様のお役に立つ
資産承継や賃貸経営に関するホットな情報をお届けします。

ページの終わりです