今回の税制改正大綱の注目点は？

国土交通省より公表されている「令和4年度国土交通省税制改正概要」のうち、賃貸住宅に関連する部分を見てみましょう。

まず、賃貸経営を行う際、退去者が増え、賃料収入が減少してしまうことは避けたいですね。
将来的に賃貸住宅の需要がどうなるのかを考えるうえで重要なファクターとなる所得税の「住宅ローン控除（住宅借入金などを有する場合の所得税額の特別控除についての適用期限）」や贈与税の「直系尊属からの住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置」などの改正について確認していきましょう。

なぜならこれらの優遇制度が使いやすくなると住宅が購入しやすくなり、理屈の上で賃貸住宅への需要が減ることにつながる可能性があるからです。

住宅ローン控除は以下の7点が変更されます。

1. 1. 住宅ローン控除の適用期限を2025年まで4年延長
2. 2.省エネ基準に適合した認定住宅などについては、一般の住宅より借入限度額を最大2,500万円上乗せし、新築であれば控除期間は13年
3. 3.住宅ローン控除率を現行の年末残高の1％から0.7％に引き下げる
4. 4.控除対象者の所得要件は、現行の3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げる
5. 5. 2023年までに建築確認を受けた、床面積40㎡以上50㎡未満の新築住宅などは、所有者の年間合計所得が1,000万円以下の場合に適用
6. 6.2024年以降に建築確認を受ける新築住宅などのうち、一定の省エネ基準を満たさない住宅は、住宅ローン控除の適用対象外
7. 7. 中古住宅が住宅ローン控除を受ける要件は、築年数によらず、登記簿上の建築日付が1982年以降の住宅

まず注目する点は、今まで2年刻みで出された改正が今回一気に4年分（上記１．）出されたことです。

具体的な内容は以下の表に記載されていますが、要するに2050年までに温室効果ガスの排出を実質的にゼロとするという「カーボンニュートラル」を達成するために、省エネ性能を持った新築住宅でなければ、「住宅ローン控除は使わせない！」といっており（上記2.＆6.）、早い段階で周知徹底するため、異例の4年間の改正を公表したものと思われます。

ただ、将来的に既存の技術水準の住宅では住宅ローン控除はゼロになる以上、今までより購入コストは増加するでしょうから、一定の省エネ性能を持った先進的な賃貸住宅をリーズナブルな家賃で提供できれば、十分、競合も可能ということになります。

また、ローン控除率が1％から0.7％に下がります（上記3.）。これは長引く低金利の状況で、住宅ローンとして支払う利息より住宅ローン控除の還付率の方が高くなり、結果として、ローンを組むと有利になる「逆ザヤ」となっていた事が理由です。

そして、税金の再分配の適正化の観点から、購入者の所得要件が厳格化し（上記3.＆4.）、優良な既存住宅の流通促進の観点から、今までのように築年数によらず新耐震基準を満たした住宅のみ住宅ローン控除が適用できるようにしました（上記7.）。