利用形態別の各種税制優遇

土地の使い方としては、「自己使用か賃貸」が挙げられます。つまり自分で使うか、または他人に貸すか、という使い方です。一方でどちらの場合でも、自分が不動産の保有者である限り税金が必要な反面、どちらの場合でも使える税制優遇があります。

固定資産税・都市計画税の「小規模住宅用地の特例」

この特例は簡単にいえば、小規模な住宅用地の税金を大幅に減額してくれる制度です。
ちなみに、通常、特例には期限が設けられていますが、この特例は珍しく、期限が定められていません。

この特例は住戸一戸ずつ計算でき、具体的な内容は、以下のようになっています。

• 200㎡以下の部分：固定資産税の課税標準額を1/6に、都市計画税の課税標準額を1/3に
• 200㎡の超過部分：固定資産税の課税標準額を1/3に、都市計画税の課税標準額を2/3に

たとえば、課税標準額12,000万円かつ300㎡の土地なら、本来は12,000万円×1.4％で168万円の固定資産税が課せられます。

しかしこの特例により、現在は12,000×200㎡/300㎡×1/6×1.4％+12,000万円×100㎡/300㎡×1/3×1.4％＝約37.2万円が必要な納税額となります。

つまり、１年あたりで約130.8万円の節税となります。

税額の計算例のご紹介

一つの例を元に、実際の税額を計算してみます。ぜひ実際の計算を元に、あなたの不動産の固定資産税・都市計画税も計算してみましょう。

まず、対象となる不動産は以下の通りです。なお、適用条件についてはすべて満たしているものとし、面積も範囲内とします。

• 対象不動産：一戸建て（新築自宅、自己使用、認定長期優良住宅、都市計画税はナシ）
• 課税標準額：4,000万円（土地2,400万円、家屋1,600万円）

この場合、土地と家屋それぞれの固定資産税は以下の通りです。

• 土地：基本...2,400万円　　 ×1.4％＝33.6万円
  　　　優遇...2,400万円×1/6×1.4％＝5.6万円
• 家屋：基本...1,600万円　　 ×1.4％＝22.4万円　　　　　　　 （6年目以降）
  　　　優遇...1,600万円×　 ×1.4％＝22.4万円×1/2＝11.2万円（5年間）

またこの場合、家屋の優遇期間に合わせて5年分を比較すると、以下の金額分だけ優遇を受けられることになります。

• 土地：33.6万円－5.6万円×5年分＝140万円
• 家屋：22.4万円－11.2万円×5年分＝56万円　合計196万円

5年でおよそ200万円の優遇です。
また土地の優遇は基本的にずっと受けられますから、ある意味で土地保有を続ける限り毎年、得ができることになります。

そして実際の優遇金額を考えると、いかに固定資産税・都市計画税の小規模住宅用地の特例の効果が大きいかが分かる結果です。

逆にいえば、土地や建物を持っているにも関わらず十分な優遇を受けられない場合は、大きな損ともいえてしまいます。

そのような場合は一度、専門家や専門業者に相談してみたほうが賢明かもしれません。中には無料で、資産や土地などの診断をしてくれるところもあります。

そもそも不動産は金額が大きい資産ですから、少しの違いでも大違いです。そのためにもまずは一度、ご自身で自分の税額を計算してみましょう。