300坪の土地を相続などで所有したものの、広い土地の土地活用方法がわからずに悩んでいる所有者もいるのではないでしょうか。
土地活用をするうえで実際に300坪の土地がどのくらいの広さなのか、どのような活用方法があるのか、知っておくことが大切です。

この記事では失敗しない300坪の土地の活用法（プラン）やコツ、土地の特徴を理解し、自分にあった活用方法の選び方などを解説していきます。

 

 

1．300坪の土地の広さ・大きさ

 

失敗しない土地活用をするためには、所有する土地面積や平米などの広さのイメージをつかんでおくことが大切です。300坪ともなれば、どの程度の規模なのか把握できない場合も多いのではないでしょうか。敷地のサイズ感を理解していきましょう。

1坪はおよそ3.3㎡で約2畳分のため、300坪の土地の広さは約990㎡、600畳分ほどの大きさです。学校やスポーツ施設などにある25mプールの面積が約325㎡のため、300坪の土地にプールが3個ほど入る大きさです。

300坪ほどの土地になると大抵の土地活用は実現できる大きさですが、選択肢が多く自身の目的や状況に適した土地活用の方法を見極めるのが難しいのではないでしょうか。

 

また、立地によって需要やニーズが異なるため、全国にネットワークがあり土地活用の実績が豊富な土地活用のプロに相談して決めるのが一般的です。

2．300坪の土地で土地活用をするべき理由

300坪の土地の活用方法は、マンションやコンビニなどの賃貸経営やテナント経営、コインパーキングや月極駐車場などの駐車場経営、老人ホームの経営など選択肢は多岐に渡ります。そのため、活用することで大きな収益や節税が期待できるのではないでしょうか。

2-1．更地のまま放置すると固定資産税が高くなりやすい

土地の保有にかかる大きな支出は固定資産税です。固定資産税とは地方税の1つで、居住している自治体へ納付する税金のことをいいます。固定資産税の計算式は下記のとおりです。

 

・固定資産税＝評価額（課税標準額）×標準税率（1.4%）

 

課税標準額とは土地や建物の価値を指し、固定資産評価基準に基づいて各自治体が算出しています。評価基準額は土地の公示価格の70%程度であることが多いため、固定資産税の目安として覚えておくと良いでしょう。

 

また、土地にマンション・アパートなどの建物がある場合は固定資産税の減額措置が適用できます。

 

面積	固定資産税	都市計画税
200㎡以下	1/6	1/3
200㎡超	1/3	2/3

 

上記のように、用地面積によって金額は変動します。

特例を適用した場合の固定資産税の計算式は、下記のとおりです。

 

・固定資産税額＝固定資産税標準額×減額割合×税率（標準税率1.4%）

・都市計画税額＝固定資産税評価額×減額割合×税率（標準税率0.3%）

 

さらに詳しく知りたい人は、下記で解説しています。

土地にかかる固定資産税とは？計算方法と税額を軽減させる方法

 

2-2．相続税の節税が期待できる

相続税とは対象となる遺産すべてに対して課せられる税金です。小規模宅地等の特例を利用することや、土地の上の建物を第三者に貸すことで評価額を下げることも可能です。土地活用を行うことで相続税の節税効果が期待できます。

 

相続税には無条件で相続税の課税対象となる遺産の課税標準額から差し引くことができる「基礎控除」という制度が設けられています。基礎控除の計算式と相続税の計算式は下記のとおりです。

 

・課税遺産総額＝遺産総額（土地評価額や現預金など含むすべての遺産）-基礎控除

・相続税＝課税遺産総額×税率-控除額

 

土地活用による相続税の節税は「遺産総額を減らす」「課税遺産総額を減らす」ことです。具体的な方法として下記があります。

 

・建物を賃貸することで評価額を下げる

・小規模宅地等の特例で最大80%の評価額を下げる（注：賃貸の場合は50%）

 

などの方法があります。詳しくは下記で解説しています。

土地にかかる相続税を計算するには？節税に使える控除の例

3．300坪の土地を活用するおすすめの方法

収益性を持った高利回りの方法で土地を活用したいと考える人も多いのではないでしょうか。
ここからは具体的な土地活用の方法を説明していきます。

3-1．マンション・アパート経営

賃貸マンションやアパートを建築して入居者を募集し、家賃収入を得る土地活用の方法のことをいいます。住宅地の場合、有効な土地活用方法ではないでしょうか。

賃貸経営のため、入居者の家賃により安定した収入を得られる可能性があり、株式投資などの他の投資手法と比べて景気変動の影響を受けにくいのが特徴です。

 

また、老後の生活資金の確保や相続対策としても有効な手段の1つです。期待する収益を上げるためには賃貸経営を適正に遂行する必要があるため、不動産会社と管理業務などを連携しながら賃貸経営を行うケースが一般的です。

 

マンション・アパート経営において、土地の広さは建物の規模や部屋数、広さに大きく関わる要素の一つです。
一般的に部屋数が多くなるほど収益が増え、空室リスクの分散にもつながります。
また、一部屋あたりの坪数が増えることで「部屋の広さ」を重視する人にとって、魅力的な物件としてアピールもしやすくなるでしょう。300坪あれば駐車場、駐輪場なども設置できるのも、地域によっては大きな特長になります。

 

ただし、規模や設備が大きくなるほど大規模修繕や日々のメンテナンスにかかる経費は増大します。需要以上の規模のマンション・アパートを建築してしまうと、空家が増えて収益を圧迫するリスクもあるので注意も必要です。

＜参考＞

アパート経営のメリットと利回りは？かかる経費やリスク、対処法

マンション経営の種類｜それぞれのメリット・デメリットは？

 

    

戸建て賃貸経営の選択肢もありますが、賃貸マンションやアパート経営に比べ部屋数が少なくなります。運用する戸建てが1つの場合は空室時に賃料がはいらないため、空室リスクが大きく安定した収益とはならない可能性があります。

3-2．サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営

サービス付き高齢者向け住宅とは高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の改正により創設された制度で、高齢者のための賃貸住宅のことをいいます。

高齢者や要介護・要支援認定者数は年々増加傾向にあり、入居者の需要が急増している現在は収益だけでなく、社会貢献事業として期待されます。

 

「サ高住」として登録される住宅の建設や改修費においては国の補助金が出たり税制上の優遇措置が受けられるなど、補助や優遇を受けながら賃貸経営を行うことができるメリットがあります。

 

介護福祉施設の建設は土地活用の方法の一種ですが、そのなかでもバリアフリー設計かつ快適な居住空間づくりが求められる「サ高住」にはより広い土地が必要になるケースが多いです。300坪あればサ高住も建築しやすいため、より狭小な土地でも建てられるデイサービスやグループホームと併せて、有効的な土地活用を検討できる余地が広がります。

詳しくは下記で解説しています。

3-3．商業施設・店舗経営

有効になる土地は、駅が近い・オフィス街・商業地・幹線道路沿いなどの条件にあてはまる立地ではないでしょうか。
商業施設や店舗経営は坪単価が比較的高く設定されているため、マンションやアパート経営よりも高額な収益が期待できます。
また、在庫数などの問題で一定の土地の広さを求める事業者も少なくありません。そのような事業者の需要を満たしやすいのも、300坪以上の土地のメリットといえるでしょう。

 

しかし、建築費など初期投資が高額になる可能性が高いため、マンションやアパート経営よりもリスクは大きくなる点に注意が必要です。
さらにマンションやアパート経営と同様、修繕費や建物の維持費なども基本的に建物や土地の坪数が大きくなるほど、増大する傾向があります。

3-4．ビジネスビル経営

立地が良ければ良いほど収益が期待できますが、利用者が多く需要がある立地でないと経営が不安定になります。
そのため、エリアは限定される可能性はありますが、賃料が比較的高く設定されているケースが多く、収益を重視したい人に向いているでしょう。    

 

商業施設や店舗経営と同様に、ビジネスビルの建築費などは土地や建物が大きくなるほど初期費用が高額になる可能性が高いです。マンションやアパート経営よりもリスクは大きくなりやすいので注意しましょう。また、管理を委託する際もビジネスビル（オフィスビル）の規模によって料金が異なるケースもあります。    

その他、管理業務などに手間をかけたくない場合は太陽光発電や資材置き場などの土地活用方法も選択肢としてあることを覚えておくと良いでしょう。

 

詳しくは下記で解説しております。

 

4．300坪の土地を活用する際の注意点

土地活用は土地によって適切且つ有効な活用方法は異なります。
法規制や需要などの特性を理解しておくことが重要です。具体的にどのような点に注意が必要か説明していきます。

4-1．建ぺい率と容積率の制限を守る必要がある

・建ぺい率とは建物の面地区面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。

建ぺい率の規制は敷地に対して建てられる建物の広さに影響します。

・容積率とは建物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。
2階建ての住宅の場合は1階と2階それぞれの床面積を合計した数値が延べ面積となります。

 

隣り合う建物が接近しすぎないように定められている建ぺい率、高い建物の乱立を防ぐために定められている容積率の関係上、300坪の土地に300坪の広さの家は建てられません。
エリアごとに定められた建ぺい率と容積率による制限を守らなければならないため、注意が必要です。
また他にも、隣地との距離や斜線の制限等により容積いっぱいに建物が建てられないこともあります。

詳しくは下記で説明しています。

4-2．土地活用の目的や優先順位を整理する

土地の目的や優先順位を整理せず、業者などの土地活用の専門家に十分な相談をしない状態で土地活用の方法を決めて実行してしまう人も少なくありません。
その結果、最終的に期待する成果が得られず後悔する人も多いです。

 

特に300坪のような広い土地を活用する場合は土地活用のプロに相談するのが一般的です。
相談は無料の場合が多いため、気軽に相談すると良いでしょう。

5．300坪の土地活用方法と注意点まとめ

300坪の広い土地のおすすめの活用方法と注意点を解説しました。

農地や資材置き場、駐車場などの方法で土地を活用しているオーナーも、状況に応じて更なる有効活用を検討することも大切ではないでしょうか。また、土地活用の目的や優先順位を決め、土地活用するエリアの需要やニーズを把握するための市場調査はもちろん、リスクヘッジも必要です。

 

このように、土地活用で失敗しないために土地活用においてのポイントを押さえておきましょう。