マンション、テナントビル、コインパーキング...。物件の所在地や土地面積によって、活用法は様々です。

土地は固定資産税や相続税などの維持コストが発生するため、コストを少しでも補うためにも土地を活用し収益を得ることが重要です。土地活用では、物件の位置する周囲のニーズや法的な規制を確認し、最適な手法を選ばなければなりません。

そこでこのコラムでは、200坪の土地を前提とした具体的な活用方法を4つご紹介します。

後半では200坪の土地を活用する際の注意点も説明しますので、最後まで是非お読みください。

 

1．200坪の土地の広さ・大きさ

 

まずは、200坪の土地がどのくらい広いのかを確認しましょう。

1坪はおよそ3.3㎡、約2畳程度です。
200坪となると約660㎡、畳400枚分に近い大きさになります。200坪程度の広さを持つものの例としては、25mプール（25ｍ×13ｍ）2つ分、バレーボールのコート4面分が目安として挙げられます。200坪は土地活用を行うための十分な広さであり、様々な活用法が考えられます。

 

2．200坪の土地で土地活用をするべき理由

土地活用は収入を得るだけでなく、土地にかかる固定資産税や相続税を減らす効果もあります。
ここでは、土地活用するべき理由を説明します。

2-1．更地のまま放置すると固定資産税が高くなりやすい

土地を所有する上で毎年発生する支出が、固定資産税です。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地を保有する者に対して発生する税金で、「固定資産税評価額×標準税率（1.4%）」で算出されます。固定資産税評価額は各自治体が算出する土地や家屋の価値であり、200坪の広さとなると高くなりがちです。

しかしこの土地の固定資産税には、「住宅用地の特例」と言う減税制度があります。
これは建物が建っている土地に対して適用される減税制度で、敷地面積によって固定資産税評価額を減額することができます。

　・200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：評価額×6分の1

　・200㎡超の部分（一般住宅用地）：評価額×3分の1

例えば200坪（660㎡）の土地の場合は、200㎡部分に対して6分の1、残る460㎡に対して3分の1の固定資産税評価額が適用されます。更地の場合と比較した場合、支払う固定資産税を抑えられるため、建物を建てることによる土地の固定資産に関する節税効果は大きいと言えます。

 

土地の固定資産税については、以下のコラムで詳しく解説しています。

 

2-2．相続税の節税が期待できる

建物を建てることによる節税効果は、相続税にもあります。相続税とは、被相続人が亡くなった際にその財産を相続する相続人に対して発生する税金です。

相続税には「小規模宅地等の特例」という減税措置があり、敷地面積によって評価額を減額することができます。

 

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件	限度面積	減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		特定事業用宅地等に該当する宅地等	400㎡	80%
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業（貸付事業を除く）用の宅地等	特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等	400㎡	80%
			貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等			特定居住用宅地等に該当する宅地等	330㎡	80%

 

 

例えば、被相続人がマンションを建築し賃貸事業を行っていた場合、その土地は「貸付事業用宅地等」に分類され、200㎡の部分の固定資産税評価額が50％減となります。200坪（660㎡）の土地の場合、200㎡部分に対して50％の評価減が適用されます。

 

また、自己所有の土地にアパートやマンションと等の賃貸用の建物を建て第三者に賃貸している場合は、「貸家建付地」として借家権割合の分評価を減じることが可能です。

その計算方法は自用地評価×｛1-（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝となっています。

自用地とは所有者以外の他人が利用する権利を持たない土地のことを指し、例えば自用地評価が5,000万円の土地の借地権割合が30％、借家権割合が60％で、入居率90％のアパートを所有している場合、その土地の評価は5,000万円×（1-0.3×0.6×0.9）＝4,190万円が評価額となります。

更地の場合と比較した場合、支払う相続税を抑えられるので、節税対策としても土地活用は有効と言えるでしょう。

3．200坪の土地を活用するおすすめの方法

土地活用をするべき理由が分かったところで、ここからは具体的な活用方法を紹介します。
アパート・マンション・戸建て住宅の賃貸経営、賃貸併用住宅、商業施設、店舗経営、それぞれの特徴を見ていきましょう。

3-1．マンション・アパート経営

まずおすすめなのが、マンションやアパートを建築して入居者を募集し、家賃収入を得る土地活用です。こういった居住用建物は入居者の家賃により安定収入を得られるほか、株式投資などの他の投資手法と比べて景気変動の影響を受けにくいという特徴があります。これらの特徴から、老後の生活資金の確保としても採用しやすいと言えるでしょう。

また、一般的に不動産は購入した際の価格より相続発生時の固定資産税評価額が低くなる傾向にあることから、前述した「小規模宅地等の特例」と併せて相続税対策としても有効です。後述する建築制限や予算に応じて、最適な規模の建物を検討しましょう。

 

アパート・マンション経営については、以下のコラムで詳しく解説しています。

 

また、低層住宅しか立てられない用途地域の場合は、一戸建て賃貸経営も選択肢となります。戸建て賃貸は物件数が少なく、ファミリー層からの手堅い需要が望めます。ただし、期待する収益を上げるためには賃貸経営を適正に遂行する必要があります。賃貸経営のノウハウに自信がないという方は、不動産会社に物件管理業務を委託する     ことも視野に入れましょう。

戸建て賃貸経営については、以下のコラムで詳しく解説しています。

 

3-2．賃貸併用住宅・二世帯住宅

200坪の土地であれば、賃貸併用住宅を建築することも可能です。賃貸併用住宅とは、一棟の戸建てを大家が自ら住む部分と賃貸する部分に間仕切り、賃貸部分から家賃収入を得る方法です。
他の不動産投資と比べた際の賃貸併用住宅のメリットは、金利の低い住宅ローンを利用できることです。延床面積（建物の各階の床面積の合計）のうち50％超を大家の自宅にすることで、住宅ローンを利用することができます。月々の家賃収入はローン返済用に充当でき、かつ将来的には賃貸部分を転用し二世帯住宅にすることができることから、マイホームを建てようと考えている方に対してもおすすめできる活用法です。

ただし、賃貸併用住宅ではお客様である入居者が隣人にもなってしまうことから、プライバシーに配慮した設計をする必要があります。また本来であれば賃貸できる部分を自らの居住用に利用するため、他の運用方法より家賃収入が少なくなる可能性があります。

 

賃貸併用住宅の成功例については、以下のコラムで詳しく解説しています。

3-3．サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営

近年注目されている土地活用が、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）です。

サ高住は高齢者が安心して暮らすことができる賃貸住宅で、生活相談や専門家による安否確認のサービスが提供されており、一定の部屋の広さやバリアフリー設備などの条件が備わったものです。
少子高齢化が進日本ではサ高住に対する需要が高く、補助金や減税制度も存在します。200坪はサ高住を建設するのに十分な広さであることから、地域の居住人口次第で大きな需要が期待できるでしょう。ただし、サ高住は部屋の広さやバリアフリー設備などの条件をクリアするために、建築費が高くなる傾向にあります。

また生活相談や専門家による安否確認のサービスを導入することがハードルとしてあるため、そういったサ高住の経営に詳しいパートナーが必要ということを押さえておきましょう。

サービス付き高齢者向け住宅については、以下のコラムで詳しく解説しています。

3-4．商業施設・店舗経営

利便性の高い立地であれば、商業施設・店舗経営もおすすめです。

200坪もあればビルを建設し、1フロアごとに店舗やオフィスの用途で貸し出すことができます。こういった商業系利用のメリットは収益性の高さです。入居者の多くが法人であり、マンション等居住系の相場より高い賃料を設定できます。また内装は入居者が用途に応じて工事するため、大家側の初期費用が少なく済みます。チェーン展開している店舗などであればトラブル発生時の対応も確立しており、安心して賃貸に出すことができます。

一方、こういった商業利用は戸数が少なくなることから、入居者が退去した場合の賃料減少の影響が大きい傾向にあります。退去の際は早めに申告してもらうことを契約書に明記するなど、空室リスクを低減できる運用方法は検討しておきましょう。

 

その他、トランクルームや駐車場経営などの土地活用方法については、以下のコラムで16選にまとめて詳しく解説しています。

4．200坪の土地を活用する際の注意点

日本には、建築物の安全性を確保する観点から、建築基準法や消防法などの法律による規制が存在します。それらの制限により、200坪の土地であっても、200坪の広さの家を建てることができません。

主な規制は、「建ぺい率」と「容積率」です。

 

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合を指します。
例えば200坪の土地の建ぺい率が50％と記載されている場合、その土地には1階あたり100坪の建物を建てることができます。

 

次に、容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指します。
例えば200坪の土地の容積率が100％と記載されている場合、その土地の延床面積の最大は200坪となります。建築面積100坪であれば2階建て、建築面積50坪であれば4階建てを建てることができます。

 

建ぺい率・容積率はいずれも「用途地域」と呼ばれるその地域の開発方針で設定されています。

例えば住宅街の形成を主な方針である「第一種低層住居専用地域」では、建ぺい率が30% or 40% or 50% or 60%の中から、容積率が50% or 60% or 80% or 100% or 150% or 200%の中から設定されます。

 

その他にも、土地に対する建築規制は建物を検討する上で重要な要素であるため、あらかじめ建築会社に相談しておくとよいでしょう。

 

その他、建物にかかる法的制限については、以下のコラムで詳しく解説しています。

5．200坪の土地活用、まずは無料相談から

今回は、200坪の土地活用について説明しました。
今回は4つの活用方法の概要をご紹介しましたが、どの方法を選ぶかはその土地の建築上の制限や周辺需要を知った上で判断することが重要です。これらを個人で行うことは難しいことから、まずは土地活用の知見がある企業に相談してみることをおすすめします。

大東建託では、不動産売却や土地活用に関するご相談を無料で受け付けております。様々な活用方法の中から最適なプランを提案します。是非一度ご相談ください。