土地活用でアパート経営を検討する際、特に多くの人の関心を集めるのが「初期費用」の金額です。事実、初期費用を把握することは適切な資金計画の作成に直結するため、アパート経営の成否に影響する重要な項目といえるでしょう。アパート経営における初期費用は「建築費」と「諸経費」の2つに分かれ、土地の状況や建物のグレードで大きく変化します。

この記事では、アパート経営にかかる費用に関する情報と具体的なシミュレーションを解説します。初期費用を賢く抑える方法も解説しますので、ぜひお役立てください。

1. なぜアパート経営の初期費用は具体的な目安の額を出すのが難しいのか

アパート経営を始めようとするとき、一番知りたいのは初期費用がいくらかかり、ランニングコストをどの程度想定したらよいのかということではないでしょうか。

インターネットに公開されているサイトによっては、「アパート経営の初期費用は〇〇万円」などと目安が書かれていることがあります。しかし専門家の立場から言えば、アパートの初期費用は変動要因が大きく、明確な目安を示すのは困難です。その理由は大きく分けて3つあります。

●変動要因1：土地の地盤や形状

初期費用が変動する要因としてまず挙げられるのは、土地の地盤や形状です。たとえば地盤が軟弱で「地盤改良工事」が必要な場合は、数百万円単位の費用がかかります。ほかにも道路や隣地と高低差がある場合などは、擁壁工事や造成工事などが発生します。つまり土地の条件によってかかる費用は異なり、金額も変動します。

●変動要因2：建物の構造とグレード

同じ条件の土地に建てる場合でも、アパートの構造や仕様によって建築費は大きく変動します。ハイグレードな外壁材や玄関ドアを採用すれば、その分建築費は高くなります。

建築費をなるべく安く抑えたいと考える人もいれば、他のアパートと差別化するために、外観デザインにこだわるケースもあるでしょう。どちらを選択するかによって、建築コストも変わります。こうした個々の事情を考慮せずに初期費用の目安をひとつに言い切るのは難しいと言えます。

●変動要因3：導入する設備

初期費用が変動する要因の3つ目は、アパートに導入する設備です。たとえばオートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備を導入すると、その分費用は上乗せになります。しかしこうした設備はニーズが高く、入居者を多くするために必要な支出とも言えます。

アパートの立地やターゲット層によっては、建築費用を多くかけて特注のキッチンや無垢材のフローリングなどを採用したハイグレードなアパートにし、相場よりも高い家賃設定にする考え方もあります。

ここまで説明したように、土地の条件やアパートの構造、設備の有無などによって、初期費用は大きく変動します。「初期費用の総額はいくら」などと、端的に計算することはできません。

次の章では初期費用のシミュレーションを行います。計算方法や内訳などを把握するために紹介しますが、具体的な数字はあくまでも参考程度に考えてください。

2.【モデルケース】アパート経営（土地活用）の初期費用シミュレーション

アパート一棟の建築費を算出する場合、「建築坪単価×延べ床面積＋諸費用」の計算式で算出するのが一般的です。以下の条件をもとに、初期費用をシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーションの前提条件】

・建物：ワンルーム10部屋の木造アパート

・延床面積：100坪

・土地：自己所有地（地盤改良なしと仮定）

・アパートの構造：木造

・坪単価：150万円・諸経費：建築費の8％（仮定）

建築費：坪単価150万円 × 100坪 ＝ 1億5000万円

諸経費：1億5,000万円×8％＝1,200万円

初期費用：1億5000万円＋1,200万円＝1億6,200万円

今回のモデルケースでは、初期費用として総額１億6200万円かかることがわかります。

建築費には、本体工事費や建物附帯工事費（外構工事費）などが含まれます。また、諸経費を建築費の8％として計算しましたが、具体的な建築費や諸経費の内訳については、この後の章で解説します。

また抑えておくべき点として、坪単価の算出方法や、建築費の考え方は会社によって異なるため、参考指標ではありつつもまずは聞いてみることをおすすめします。

3. アパート経営にかかる初期費用の内訳その1：建築費

アパート経営の初期費用として、大部分を占めるのは建築費です。まずここでは、建築費としてどのような費用がかかるのか、その内訳を紹介します。

●本体工事費

本体工事費は構造のほかに建物の規模などによっても変化します。

基本的に全体の規模が大きいアパートであるほど、工事範囲が広くなるため費用も高額になりやすいことを、注意点として覚えておきましょう。

このほか、建物の形や立地条件によっても工事費は変化します。

例えば同じ条件で比較すると、複雑な形の建物のほうが施工難易度も高くなるので、工事費も高額になりがちです。

また、狭い道路に面している場所や住宅密集地では工事が難しく、多くの時間や労力がかかるため、費用は割高になります。

●建物附帯工事費（外構工事費）

建物に附帯する工事費用としては、塀、庭、駐車場などの外構工事費と、アパートに別途取り付ける家具・設備の取り付け費用が挙げられます。

一口に建物付帯工事費といっても、会社によっては附帯工事、外構工事、その他工事と分かれている場合もあります。また、細かく見ていくと下記の内容が該当してくるので、抑えておきましょう。

・解体工事（既存建物の撤去）

・地盤改良・杭工事（軟弱地盤対策）

・測量・整地・造成・擁壁工事

・給排水・上下水道引き込み工事

・電気引き込み・配線工事

・ガス配管・ガスメーター設置

・外構工事（駐車場、門扉、フェンス、門柱、アプローチ）

・庭・造園・植栽・ウッドデッキ

・仮設工事（足場、仮囲い、仮設電力、仮設トイレ）

・設備設置工事（エアコン、給湯器、照明、カーテンなど）

・土壌汚染対策・地中障害物撤去

4. アパート経営にかかる初期費用の内訳その2：諸経費

建築費ほど大きな割合にはなりませんが、アパート経営の初期費用には諸経費も含まれます。どのような税金や経費がかかるのか、合わせて理解しておきましょう。

●税金

・消費税

非課税である土地購入費などを除く費用に、消費税10％の税額が発生します。

・不動産取得税

土地や建物などの不動産を新築や購入で取得した場合、不動産取得税が発生します。税率は原則4％ですが、土地や住宅用家屋については軽減措置により3％となるケースが一般的です。また、新築のアパートなどの場合、一戸あたりの床面積が一定の要件（一般的に40㎡以上240㎡以下）を満たしていれば、建物の固定資産税評価額から一戸につき最大1,200万円が控除される特例措置があります。 この控除が適用されることで、評価額によっては不動産取得税がかからないケースもあります。初期費用を抑える一つのポイントとして、プランニング時に部屋の面積と特例要件を確認しておくことをおすすめします。

・印紙税

印紙税とは、文書を作成した際に納付しなければならない税金です。

文書に収入印紙を貼り付け、割り印を押印することで納付します。不動産投資においては、不動産の売買契約書や建物の建設工事請負契約書を作成する際、契約金額に応じた印紙代が必要となります。ただし、電子契約の場合は印紙税が発生しない点には注意しましょう。

>>関連記事：土地にかかわる税金について（不動産取得税・登録免許税・印紙税編）

●登記費用

宅地建物に設定されている所有権や抵当権などの権利は、法務局に保管されている不動産登記簿に登記されています。

建物を新築する場合には所有権保存登記、不動産を購入した場合は所有権移転登記を行い、その不動産が自身のものであることを設定することが必要です。この登記費用として、登録免許税という税金を納める必要があります。登記を司法書士へ依頼する場合は、司法書士報酬が別途必要です。

●保険料

災害発生のリスクに備え、修繕や建て替えの資金を確保する目的で、火災保険の加入は必須です。

地震保険料・火災保険料などの各種保険料は分割支払いもできますが、契約時にまとめて支払うこともできます。

保険費用は建物の構造や立地により増減します。

●ローンの手数料

地方銀行・信用金庫・信用組合などの金融機関から住宅ローンなどの融資を活用する場合は、ローンを借りる際に事務手数料が発生します。手数料は定額の場合と借入金額に応じて増減する定率の場合があります。

●その他の費用

・土地の調査費、測量費

アパートの設計を行う上で、測量図がない場合は、土地の調査費と測量費が必要となる場合があります。費用相場は30万円ほどですが、現況により増減します。

・家屋調査費

アパートを建築する予定の場所の近隣に家屋がある場合、家屋調査をすることがあります。 家屋調査とは工事の前後で近隣の家屋の状態を確かめることを指します。例えば、工事前から近隣の住宅に小さな亀裂があったとします。もし家屋調査をせずにアパートの建築を始めたら「工事のせいで家に亀裂が入った」とトラブルに発展する可能性があります。そういったトラブルを未然に防ぐために家屋調査を行います。

・入居者募集にかかる費用

完成したアパートに、入居する人を集めるための費用が必要です。入居者募集は不動産仲介会社へ依頼するのが一般的です。

仲介手数料は成約賃料の1か月分が上限となります。
通常の募集活動に加え、オーナーの希望で広告を出したい場合には、広告料が別途必要です。

5. アパート経営に必要な初期費用の調達方法

アパート経営を始めるためには、多くの費用がかかります。自分の資金だけですべての費用を捻出するのは困難なので、不動産投資ローンやアパートローンなどを利用するのが一般的です。

以下に必要な資金を用意するための方法を紹介します。

●アパートローンを活用する

アパートローンは、投資用不動産を取得する際に利用できるローンの一種です。

アパートローンでは、融資対象となる投資用不動産の収益性や資産価値、契約者の資産状況が審査されます。

ローンを活用するメリットは、レバレッジ効果です。

レバレッジとは「てこの原理」の「てこ」の意味で、小さな労力で大きな効果を発揮することを指します。

例えば1億円、年間家賃500万円の物件を全額自己資金で購入した場合、自己資金に対する表面利回りは500万円÷1億円で5％です。

しかし、自己資金1,000万円・ローン借入額9,000万円で購入した場合、自己資金に対する利回り（CCR：自己資本配当率）は500万円÷1,000万円で50％まで跳ね上がります。

実際の利回りはローン返済額などを考慮するためこの通りとはなりませんが、少ない自己資金で効率良く資産運用できるのがレバレッジ効果の強みです。

●ローンを組むときのポイント

・ローンの審査基準を満たす

金融機関は、借入期間中融資の返済が滞りなく行われるかを判断するために、オーナー自身の年収などの返済能力・信用情報と物件の収益性、事業計画書の正確性を審査します。

金融機関の認可が下りないとローンは利用できないことから、審査基準を事前に把握し、クリアするよう心がけましょう。

融資で金融機関が重視する条件や、活用する流れ、必要な書類については、以下のコラムで詳しく解説しています。

>>関連記事：不動産投資で融資を活用する流れや必要な書類は？

・綿密な返済プランを立てる

アパート経営の資金をローンで借り入れる場合、多くは長期的に返済を続けることになります。

融資限度額まで借入額を増やすと、ローン返済額が膨らみ、月々の負担が増えてしまうため、アパート経営で起こり得るリスクを把握した上で資金計画を検討しましょう。その上で重要なのが、無理なく返済できる借入額や物件価格の上限を決めておくことです。

また、固定金利、変動金利のどちらを利用するかも重要なポイントなので、返済期間や将来の金利の動向なども考えながら、慎重に検討するようにしましょう。

物件を購入した不動産会社へ相談すれば、提携する金融機関の提携ローンを紹介してもらえたり、アドバイスをくれたりするケースがあります。

さらに不動産管理会社やハウスメーカー、税理士など専門家の意見を参考にすることも大切です。

6. アパート経営の初期費用を賢く抑える方法

アパートローンを活用すれば、全額自己資金を用意する必要がなく、自己資金が不足している状態でもアパート経営は始められます。

しかし、経営のリスクを最小化するためには、自己資金で用意できる頭金（費用）の割合を無理のない範囲で増やしたり、建設費用などの初期費用を抑える努力をしたりすることが大切です。

以下にアパート経営の初期費用を抑える方法を紹介します。