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中古アパートの経営とは?新築と比べたメリットや物件選びのポイント

最終更新日: 2023.12.25

これからアパート経営を始めようとする場合、新築と中古どちらのアパートを購入するかで迷う方も多いのではないでしょうか。

 

新築物件と中古アパートでは初期費用や利回り、融資可能年数など、それぞれ異なります。違いを理解することでどちらの投資がご自身に適しているかが理解できるでしょう。本記事では、中古アパート経営のメリットや物件選びのポイント、新築物件と中古アパートの違いについて解説します。

 

土地活用や税金対策、相続税対策として中古アパート経営を検討している方は、ぜひご一読ください。

>>関連記事:「アパート経営完全ガイド|建築プラン立てから完成後の業務まで」

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1.中古アパート経営のメリット


中古アパート経営とは、既に建てられているアパートを購入し、賃貸として運営することです。
初期費用を抑えやすいといったメリットだけでなく、現物を確認して投資できることや新築よりも利回りが高くなる傾向にあるといった利点もあります。
ここでは中古アパート経営のメリットについて確認しましょう。

 

1-1.初期費用を抑えやすい


一般的に中古アパートは新築アパートに比べて物件価格が安いため、購入時の負担が軽減できます。
中古アパート経営を始めるにあたって必要な資金が新築アパートよりも少なく済むケースが多く、初期費用を抑えやすいメリットがあります。

 

初期費用とは、アパート購入費用、仲介手数料や登録免許税などのことで、アパート経営を始めるために必要な費用です。

 

中古アパートは多くの場合、築年数の経過によって物件の資産価値が下落し、その分価格も下がる傾向にあります。
購入価格の下がった中古アパートだと初期費用を抑えて購入できますので、その後の運営リスクを抑えることも可能です。

 

リスクを抑えたアパート経営ができるため、最初の1棟目に中古アパートを選択される方が多いのも理解できます。

 

1-2.利回りが高くなりやすい


中古アパートは購入価格が新築物件よりも安く購入できることが多いため、その分利回りになりやすいといったメリットがあります。
アパート経営において利回りは重要な指標のひとつであり、利回りが高ければ高いほど自己資金の回収も早く、物件としての収益性も高いといえるでしょう。

 

また、中古アパートは新築物件に比べて初期費用が抑えやすい分、回収も早くなりやすい特徴もあります。
賃貸経営が順調に進めば早く収益を得られるようになり、安定したアパートの運営も可能です。

 

ただし、必ずしも利回りが高ければ良い物件というわけではありません
相場よりも利回り中古アパートの場合はその分リスクが高い場合があります ので、ご自身の対応できる範囲のリスクかどうかを見極めてから購入するようにしましょう。

 

1-3.既に建っている物件を見てから購入ができる


中古アパート経営は、既に建っている物件を見てから購入できるので、アパート経営のイメージがしやすいといったメリットが挙げられます。
既に建っている中古アパートだと、物件の状態や管理状態、周辺環境、入居率などを確認してから購入できるため、修繕や改装の必要性、競合物件の状況などを把握することもできます。

 

これらのことはアパート経営のリスクを抑えるために重要な要素です。
新築アパートは完成前に購入するケースが多く、実際の建物を確認してから判断するケースは多くありません。
中古アパート経営では、既に建っている物件を見てから購入できるので、具体的にイメージができ、より安心して投資判断ができるのではないでしょうか。

 

また、中古アパートは新築物件と違って既に賃貸物件として利用されているため、購入後すぐに家賃収入を得られる点も大きなメリットです。

 

2.中古アパート経営で得られる利回りのシミュレーション

中古アパート経営のメリットの次は気になる収支について解説します。
どれくらいの収入を得られるのか、この章では中古アパート経営で得られる利回りの収支シミュレーションを行います。

 

例えば、以下の中古アパートでシミュレーションしてみましょう。

物件購入価格 1億2,500万円
満室時賃料 930万円
運営費用 250万円
表面利回り 7.44%
購入諸費用 875万円
購入総費用 1億3,375万円
頭金 4,375万円
ローン総額 9,000万円
返済期間 25年
ローン金利 1.50%
返済方式 元利均等返済
家賃下落率 0.50%
空室率 5%

 

 

上記中古アパートの購入初年度の年間収支は以下の通りです。

 

満室時家賃収入 930万円
空室率を考慮した家賃収入 883万円
運営費用 250万円
純営業収益(家賃収入-運営費用) 633万円
銀行返済額 431万円
税引前CF 202万円

家賃収入から運営費用と銀行返済を差し引いた税引前キャッシュフローは、202万円となりました。
算出されたキャッシュフローはあくまで目安であり、退去や修繕費用がかさむと当然変動します。

 

中古アパート経営は利回りだけで判断するのではなく、運営費用や空室率、家賃下落率など考慮した実質利回りまで計算し510年先を見据えた判断ができると失敗しにくいでしょう。

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3.経営でつまずきにくい中古アパートの選び方

中古アパートは、新築物件に比べて初期費用を抑えて購入でき、既に入居者がいる場合が多いので購入後の経営に安定感があります。
しかし、中古アパートの選び方を間違えると、修繕費や空室率の増加などによって経営が傾く可能性もあります。

 

そこでこの章では、経営でつまずきにくい中古アパートの選び方について見ていきましょう。

3-1.好立地の物件を選ぶ


アパート経営でつまずきたくないのであれば、好立地の物件を選ぶようにしましょう。
建物は購入後でもお金をかければ修繕できますが、立地は動かすことができません。好立地の物件を購入できれば、その後のアパート運営がしやすくなるので、経営でつまずきにくくなります。

 

例えば、駅近のような好立地の物件や、周辺にスーパーやコンビニがある物件は入居者が集まりやすくアパートの運営もストレスなく行えるでしょう。

 

また立地の良い土地は、一定の需要があるうえに希少性があるため、資産価値が下がりにくい傾向にあります。
そのため、売却するときも購入価格と変わらない値段もしくはそれ以上で売れることも珍しくありません。

 

ただし、好立地の物件は魅力的な分価格も高くなるため、アパートの収益性が低下する可能性もあります。
したがって好立地の物件を選ぶ際には、価格と収益性のバランスを考慮したうえで判断する必要があるでしょう。

 

3-2.状態が良いアパートを選ぶ


経営でつまずきにくい中古アパートを選ぶポイントとして、状態が良いアパートを選ぶことも欠かせません。
中古アパートの状態によって大規模修繕が必要になることもありますが、状態が良いアパートであれば購入後の修繕やリフォームにかかる負担を抑えることができ、アパート経営の収支も良くなります。

 

入居希望者は内覧する際には室内はもちろん、建物の外観や廊下などの共用部も確認するケースも少なくありません。
築年数の経過した中古アパートでも室内・外観ともに状態が良く、家賃も適正だと判断すれば入居者も集まりやすい傾向にあります。

 

そのため、中古アパートを購入する際は、建物の外壁や共用部、室内の状態など、必ず現地で確認することをおすすめします。
自分だけで状態の良し悪しが判断できない場合には専門の業者にも立ち会ってもらい、専門家からの意見ももらうようにすると安心できるでしょう。

 

中古アパートを購入する際にチェックしておきたいポイントを以下の表にまとめています。
いずれも中古アパート経営を行う際に外せないチェック項目です。中古アパート経営で失敗しないためにも必ず確認しましょう。

 

 

チェック項目

チェックするポイント

周辺環境

駅からの距離

徒歩での移動時間など

 

都心部までの距離

アクセスの方法や時間など

 

商業施設までの距離

商業施設の種類や移動時間など

建物の状況

間口と奥行き

広さなど

 

窓の向き

南向きかどうか

 

洗濯機置き場

設置されているかどうか

 

バス・トイレの状態

ユニットバスかどうか

 

建物や部屋の傾き

傾きが生じていないかどうか

 

外壁のひび割れ

ひび割れが生じていないかどうか

 

水回りの状態

補修が必要かどうか

 

4.中古アパート経営で起こり得る失敗の例

中古アパート経営で起こり得る失敗例を知っておくことで、あらかじめ対策を講じやすくなります。
この章で解説する2つの失敗例に気を付けて購入すれば、購入後に取り返しのつかないことが起きる可能性をグッと抑えられるでしょう。

 

それでは、ひとつずつ確認していきましょう。

4-1.入居者が集まらなかった


中古アパート経営で起こり得る失敗例の1つ目は、購入後に入居者が集まらないことです。
立地や周辺状況、入居率などを考慮せずに中古物件を購入した際に起きやすい失敗例です。

 

購入費用は安かったものの、空室が多く発生して思うような収入が得られずに収支が悪化してしまうといったケースが少なからずあります。
最悪の場合、家賃収入よりも支出のほうが上回って毎月オーナーの手出しが発生してしまうといったケースが起こり得るでしょう。

 

入居者が集まらないといった失敗をしないためには、検討している中古アパートに賃貸需要が見込めるかどうかをしっかりと見定める必要があります。
売りに出されている中古アパートのなかには、賃貸需要があまり見込めずに収支がまわらなくなって売却されているものも少なくありません。

 

もし入居者が集まらない中古アパートを購入してしまったとすると、入居付けが難しいことから家賃を値下げせざるを得なくなり、売却するときの価格も下げなければ決まらない可能性があります。
そうなるとアパート経営で大損してしまいます。

 

「入居者が集まらずにアパート経営・マンション経営に失敗した」とならないためには、購入前に賃貸需要を調べることです。

 

賃貸需要のリサーチ方法としては、アパート周辺の不動産会社を複数社まわって聞き込みをすることや、不動産ポータルサイトで近隣類似物件の空室状況を確認することが有効です。

 

利回りの高さや購入価格の安さだけに惑わされず、検討している収益物件の賃貸需要を調べて失敗の確率を下げるようにしましょう。

 

4-2.メンテナンスの費用が予想よりかかった


中古アパート経営で起こり得る失敗例の2つ目は、メンテナンス費用が予想よりかかってしまうことです。
物件の状態をよく確かめずに購入した場合に起きやすい失敗例です。
中古アパートの老朽化が進み、建物の劣化が進行していることが多いことから、メンテナンス費用が予想より高額になったことがあるという話は少なくありません。

 

修繕箇所が多くなると、直すのにかかる費用も高くなります。いくら購入費用が安くても修繕費用が高ければ、トータルの初期費用が高額になるので注意が必要です。    

 

メンテナンス費用による失敗を防ぐためには、売主に過去の修繕履歴を確認することが重要です。
修繕履歴を確認しておけば、いつ・どの箇所に・どのような修繕を今後行えば良いのかおおよその目安がわかります。
そのため、前もってそのために家賃を確保しておくといった対策がとれるようになります。

 

中古アパート経営は入ってくる家賃収入も大事ですが、メンテナンス費用などにかかる支出も忘れてはいけません。
「思っていたよりも手元に残る現金が少なかった」とならないためにも、購入時には必ず修繕履歴や毎月かかる運営費用も確認しましょう。

 

5.中古アパートと新築アパート・オーナーチェンジ物件の比較

アパート経営には中古アパート経営以外にも、新築アパートやオーナーチェンジ物件の経営もあります。
中古アパート以外の投資先を理解しておくことでご自身に適した投資対象を選べるようになりますので、ここではそれぞれの特徴を見ていきましょう。

 

5-1.新築アパートの経営

新築アパート経営とは、新しく建てたアパートを賃貸として運営するものです。
自分で土地を保有している方の土地活用や相続対策、または土地から購入してアパートを建てることで収入源を確保するといった目的で行われます。

 

新築アパート経営のメリットとしては主に以下の3つがあります。

 

  • 建築にあたって間取りやデザインを決められる
  • 入居者のニーズが比較的高い
  • 中古アパートと比べると長く保有できる分、家賃収入の総額も増える

 

ただ中古アパートと比べると初期投資コストが大きいことから、利回りが低くなりやすいといったデメリットもあります。
新築アパート経営を成功させるためには、収支計画や市場調査をしっかりと行い、競争力の高い物件を建てることが大切です。

 

アパート建築のノウハウがあり、新築物件の実績も豊富な不動産会社に依頼することで成功確率を上げることができるでしょう。

 

5-2.オーナーチェンジ物件経営


オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま不動産の所有者を変更することです。
入居者と前のオーナーが結んでいた賃貸借契約を新しいオーナーが引き継ぐので、入居者を募集しなくてもすぐに家賃収入が得られるのがメリットです。    

 

中古アパートの場合は全空状態での売買もありますが、オーナーチェンジ物件は分譲マンションの1室や一戸建て、中古アパート、テナント、事務所に既に入居者がいる場合が該当します。

 

ただし、物件を購入する際に部屋の中の状態を確かめることや、購入後の契約内容の変更が難しい点がデメリットとして挙げられます。

 

6.中古アパート経営で気を付けること

中古アパート経営には初期費用を抑えられるなどのメリットもありますが、考慮すべき点が多いのも実情です。
市場には中古アパートがたくさん売りに出されていますが、その中で収益を上げられそうな物件を探すのは非常に難しいです。

 

収益を上げられそうな物件があったとしてもすぐに買付が入って市場からなくなりますし、建物の融資可能年数が短くて融資期間が伸びずに収支が合わないケースも多くあります。

 

アパート経営を行う人の大半は、相続税や所得税などの税金対策や資産承継対策、土地活用、資産運用などを目的としていますので、それらの目的を達するためであれば中古アパートだけに固執する必要はないでしょう。

 

不動産投資家としての経験が少ない方であれば、新築アパートやオーナーチェンジ物件を選択肢に入れて検討してみてはいかがでしょうか。
中古アパート経営はもちろんのこと、新築アパートやオーナーチェンジ物件など、さまざまな投資対象の中からご自身に適した物件を選択することがアパート経営の成功に繋がります。

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■監修者プロフィール

有限会社アローフィールド代表取締役社長
矢野 翔一

関西学院大学法学部法律学科卒業。有限会社アローフィールド代表取締役社長。不動産賃貸業、学習塾経営に携わりながら自身の経験・知識を活かし金融関係、不動産全般(不動産売買・不動産投資)などの記事執筆や監修に携わる。

【保有資格】2級ファイナンシャルプランニング技能士(AFP)、宅地建物取引士、管理業務主任者

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