アパート経営を行う場合、一般的に土地ありの状態で始めるほうが土地なしの状態より成功する可能性が高くなります。
十分な資金がない状態でも、土地を所有していることで、収益化の仕組みを構築しやすくなるからです。

 

この記事では、既に土地を保有している人が不動産投資において有利になる具体的な理由や、金融機関から融資を受けて資金調達する手順と、その注意点を解説します。

 

土地を所有していないとしても、もちろん賃貸住宅の経営を行うことは可能です。
記事後半では、土地がない場合に賃貸経営に適した物件を選ぶポイントなども紹介します。アパート経営に対する理解や知識を深めて成功率を上げるため、ぜひ参考にしてください。

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1．アパート経営において「土地あり」のほうが有利な理由

 
アパート経営では、土地ありのほうが主に以下の3つの理由で有利になるといえます。

 

・土地を担保にして融資が受けられる

・アパートの建築に予算をかけられる

・高い利回りで経営がしやすくなる

 

1つずつ解説します。

1-1．土地を担保にして融資が受けられるため

 

アパート経営において、土地を所有しているほうが有利な理由の1つは、土地を担保に入れれば融資が受けやすくなることです。
土地の購入費用がかからないため、土地がない場合と比べると借入総額を抑えることができます。
無理な返済となるリスクを小さくできる上、金融機関の審査も通過しやすくなります。

 

さらに自己資金で十分な頭金を用意すれば、金融機関からリスクが低いと判断されて金利を下げてもらえる可能性も出てきます。
金利の低下は返済のしやすさ、賃貸経営の成功につながります。

 

所有している土地を担保に融資を受けることで、土地がない場合と比べて選択肢が広がるのも特徴です。
十分な資金を準備できれば、戸数を多めにした新築アパートや、賃貸部分のほかに自宅もそなえ住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅など、さまざまな土地活用方法を検討できるでしょう。

1-2．アパートの建築に予算をかけられるため

 

土地（更地）の所有者はアパート建築時に土地代がかからないため、建築費に十分な予算をかけやすいことも有利に働きます。
土地の購入資金が不要な分を建物のグレードアップに充てることで、入居者に最適で魅力的な物件を提供できる可能性が高まるでしょう。賃貸経営のリスクである空室率の低下が期待できます。

 

高品質な設備や高いデザイン性で入居率が高まれば、周辺の家賃相場より高めの賃料を設定することも可能になります。このほか、2階建てではなく、土地面積に対して効率が高まる3階建てとすることなどで、家賃収入のアップも見込めます。収支計画も立てやすくなり、より成功率の高い賃貸経営の実現が期待できるでしょう。

 

1-3．高い利回りで経営がしやすくなるため

 

高い利回りで経営しやすくなることも、土地を所有する人が有利なポイントです。
土地活用においては、投下した資金に対する家賃収入の割合、つまり利回りが重視されます。
相続などで取得すれば土地購入資金の負担がない分、収益の割合が高くなり、賃貸経営で高利回りを実現しやすくなります。
売却時のリターンの割合も大きくなるでしょう。

 

投資はローリスクほどローリターンが、ハイリスクほどハイリターンが見込まれるのが一般的です。
しかし、土地がある状態でアパート経営を始めることで、借り入れを抑えてローリスクで取り組みながら、ハイリターンを見込むことも可能になります。

2．【土地ありの人向け】アパート経営に必要な資金を得るには？

以上のようにアパート経営において土地ありの場合、さまざまなメリットがあります。
次に、そのメリットを実現するための必要資金を得る方法を紹介します。
金融機関に融資を申し込む流れも確認してください。

2-1．資金を確保する方法

アパート経営に必要な資金を確保する方法に、金融機関のアパートローンの活用があります。アパートローンは、不動産を取得する際に利用できるローンの一種です。

 

融資を受けるに当たり、対象となる賃貸事業の収益性や、物件の資産価値、契約者の資産状況などが審査されます。

アパートローンの金利は一般的に住宅ローンより高めに設定されますが、収益性が期待できる物件であれば、優遇される可能性があります。

借入年数は建物の法定耐用年数を基に判断されるのが一般的です。
法定耐用年数は、木造は22年、鉄骨造は19年～34年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は47年と、躯体構造によって大きく異なるので、事前に確認するようにしましょう。

ただし、法定耐用年数にかかわらず、アパートローンの返済期間は最長35年程度に設定されるケースが多いため、原則として35年を超える融資を受けるのは困難と考えておきましょう。

また、こうした事情から、新築物件は中古物件より長期間の借入年数を設定しやすいメリットがあります。

2-2．融資を申し込む流れ

 

ここからは、金融機関に実際に融資を申し込む5つのステップを解説します。

 

Step1.融資申請の準備をする

 

まずは融資を希望する金融機関を選び、相談の際に必要となる書類を用意します。金融機関には、全国に支店を持つ都市銀行や、地域に密着した地方銀行、地方銀行よりさらにエリアを絞った信用金庫や信用組合などがあります。
物件所在地や融資を受ける人の住所、不動産融資に対する金融機関の姿勢などを考慮して選定しましょう。

 

融資の本審査前に行う事前審査では、主に以下の書類が必要となります。
用意するのにひと手間かかりますが、いずれは必要になる書類のため、早めにそろえておくことをおすすめします。

 

・身分証明書

・賃貸経営の事業計画書

・預貯金や不動産など資産の保有状況がわかる資料

・収入証明書（3年分の源泉徴収票や確定申告書など）

・建築計画概要書

・固定資産税評価証明書

・登記簿謄本、公図、地積測量図

 

スムーズに融資相談を行うためには事前準備が重要です。必要書類は金融機関によって異なりますので、事前に問い合わせるようにしてください。

 

Step2.融資審査の相談をする

 

相談する金融機関を絞り込んだら、電話やWebサイトで融資相談のアポイントを取りましょう。
金融機関は自ら新規開拓する場合と、他者から紹介してもらう場合があります。

 

紹介を受けるケースとしては、不動産会社や建設会社、投資仲間からなどが想定されます。賃貸事業の実績が豊富な不動産会社や建設会社から紹介を受けられれば、スムーズに進むでしょう。

 

実際にアポイントを取る際は「なぜこの金融機関に問い合わせたのか」ということを明確に伝えることが大切です。真剣度や誠意が伝わり好印象を持たれるため、意識するようにしてください。

 

Step3.担当者と面談をする

 

融資担当者との面談に入ると、事前に用意した資料や物件情報などを基にやり取りをします。お金を貸す側の金融機関としては、申込者の返済能力や物件の収益性に問題がないかなどを慎重に見極める必要があります。不明点などがあれば細かく質問されるのは珍しくありません。素早くはっきりと答えることで、心証が良くなり、成功につながりやすくなります。

 

Step4.金融機関が審査を開始する

 

融資を正式に申し込むと、金融機関が本審査に入ります。
審査は担当者や支店レベル、本部で何度も検討されるため、結果が出るまでに時間がかかるケースが多いです。
必要に応じて追加の書類提出などが求められることもあります。
申請者のこれまでの取引実績、収入や資産状況、資料の精度などによって期間は変わりますが、一般的には1カ月程度が目安とされています。

 

Step5.融資の手続きを行う

 

ローン審査が無事に通過したら、融資契約の手続きに移ります。
金融機関と結ぶ融資契約は「金銭消費貸借契約」と呼ばれます。融資金額や期間、金利条件などをあらためて説明されますのでしっかり確認してください。

 

融資の申し込みは個人で行うこともできますが、アパート経営の実績が豊富な賃貸事業の専門会社なら、一連の流れをすべて担ってくれることがあります。手続きに不安があったり、なかなか時間が取れなかったりする場合は相談してみてはいかがでしょうか。

3．アパート経営をしたいけれど土地がない人はどうしたら良い？

ここまで、既に土地を所有する人がアパート経営を始めるケースを説明してきましたが、土地がなくても賃貸経営をスタートさせることはもちろん可能です。
土地がない人向けにアパート経営を始める対策を解説します。

3-1．購入する土地と建てるアパートの両方を担保にして融資を受ける

アパート経営をしたいけど土地がないという場合は、購入する土地と建てるアパートの両方を担保に入れて融資を受ける方法があります。

 

この場合、建築費に土地代も加わるため借入金額が多くなります。
土地と建物両方の取得代金をフルローンで借りると返済負担が大きくなりすぎる場合があるため、自己資金を多めに用意することも検討してください。

 

借入額が多くなるほどローン返済が資金繰りを圧迫するリスクが高くなります。
何度も収益シミュレーションを計算し、賃貸事業の経営計画を作り込むことが大切です。家賃収入に影響を与える空室リスクを極力減らす計画も重要です。
間取りや設備などが立地条件や需要に合った建築プランになっているか入念に検討してください。

 

資金計画においては、不動産取得税や登録免許税、司法書士報酬、土地売買に伴う仲介手数料などの初期投資としてかかる経費も意識し、適切な金額を把握することが大切です。運営後に発生する管理費や修繕費、毎年の固定資産税と都市計画税、将来の大規模修繕なども踏まえ、長期的な視点で計画を立ててください。

 

3-2．アパート経営に適した土地の特徴

 

次に、アパート経営に適した土地の特徴を解説します。土地なしから始める場合、土地探しが必要な半面、アパートを建てる場所を比較的自由に選べるのがメリットです。選び方を間違わずに条件の良い土地を見つけられれば、高い利益を生み出せる可能性もあります。緻密な市場調査に基づいて立地を選択すれば、高収益に加えて長期的に安定した経営も実現しやすくなるでしょう。

 

・交通利便性が良い

 

アパート経営に適した土地の特徴の1つ目は、交通利便性が良いことです。
交通の便が良い土地は人気を集めやすく、家賃収入が安定する可能性が高まります。徒歩10分以内など駅からの近さに加えて、駅自体が利便性の高い駅かも重要です。都市部への接続は良いか、乗り換えができる路線は多いか、快速や急行が停まるかなどもポイントです。

 

・生活に必要な施設が充実している

 

アパート・マンション経営を営む上では、生活に必要なサービスを提供する施設が周辺に充実しているかも大切なポイントです。
スーパーマーケットや病院、銀行、役所などの生活関連施設が徒歩圏内にあれば、入居希望者を集めやすくなります。

 

小学校や中学校が近くにあるエリアなら、子育て世代からの需要も見込めます。
ただし、生活関連施設が充実した立地は物件価格・地価が高い傾向があることから、メリットとデメリットのバランスを考えて慎重に検討することもおすすめします。

 

・周辺人口が増加傾向にある

 

周辺人口が増加傾向にあることもアパート経営に適した土地の特徴です。住む人が多くなれば、賃貸物件の需要も高まります。
人口増加の程度は総務省の国勢調査で調べられます。
令和2年国勢調査で人口増加数が多い自治体を市町村別にみると、東京の特別区部が約46万人でトップ、次いで福岡市が約7万人、川崎市が約6万人などとなっています。

 

人口増加の傾向は、周囲にあるアパートや賃貸マンションの入居状況でもある程度判断できます。予定するアパートと競合する物件の入居状況が良ければ、同様に高い需要が見込まれるでしょう。

 

ファミリー・カップル・シングルといった客層や立地などによって需要は違います。不動産管理会社やハウスメーカー、建築会社、施工会社などのアドバイスを得ながら、市場調査でニーズを見出して部屋を供給するのが重要です。建築プランを作成する際には複数社から見積もりをとるのもポイントです。

 

【出典】令和２年国勢調査 人口等基本集計（総務省）

4．アパート経営は資金なしでも土地ありのほうが有利になる

資産運用や相続税対策などアパート経営を行う理由はさまざまですが、すでに土地があるほうが有利に賃貸経営をスタートできるでしょう。

十分な手元資金がなくても、建築費用や諸費用に借入金を振り向けられるのが大きなメリットです。借金のない土地を担保に入れられるため、融資を受けやすいことも利点になります。

 

土地活用で失敗を防ぐには、間取りや設備、デザインなど入居者獲得につながる建築プランが欠かせません。
賃貸事業の実績が豊富で信頼できる不動産業者や建築会社、施工会社の協力を得られれば、経営方法のコツについてアドバイスを得て効率的なアパート経営を実現しやすくなるでしょう。