フルローンとは​不動産などの購入にかかる費用全額の融資を受ける方法です。

不動産投資でフルローンを活用すれば、頭金などの初期費用を用意しなくても、物件を購入することが可能です。

一方、フルローンは​金利が高めなので、ローン返済の負担が大きく、利回りを悪化させる可能性があります。

また、融資審査も厳しめになるので、申し込む際は金融機関の審査基準を押さえておく必要があるでしょう。

そこで本記事では不動産投資でフルローンを活用する場合の注意点について解説します。

1．フルローンとは

初めに不動産投資におけるフルローンの特徴や、活用するメリットを解説します。

 

1-1．不動産の購入費や建築費をすべて融資で賄うこと

フルローンは物件の購入価格や建築費の100%を、金融機関からの融資によって調達する方法です。投資にかかる費用の大半を占める購入費を、すべて融資によって賄える点がメリットです。

 

不動産を購入する場合、物件価格の1～3割程度の頭金を支払うのが一般的ですが、フルローンを活用すれば頭金が不要になるため、物件購入時の初期費用を大きく抑えることができます。
なお、実際にフルローンによる物件購入を検討する場合、事前に不動産投資で融資を受ける手順、必要書類などの情報やポイントを把握しておくことが大切です。

 

以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

 

>>不動産投資で融資を活用する流れや必要な書類は？

 

1-2．フルローンの利点

購入価格や建築費のすべてをローンで賄えるため、手元に現金を残しながら不動産投資を始めることが可能です。
初期投資を最小限に抑えられるので、レバレッジ効果による大きな成功を目指すためには魅力的な方法といえます。手元資金が一定以上あれば、投資以外で急に現金が必要になったときなどに備えられるため、リスクの分散にもつながります。
また、手元資金を活用して物件をリノベーションしたり、広告宣伝費に充てたりすれば、入居者が集まりやすくなり空室リスクを軽減できるでしょう。

 

さらに頭金が貯まるタイミングを待つ必要がないため、不動産投資を始めるタイミングが比較的自由になる点もメリットの一つといえます。

 

1-3．フルローンが組めれば投資にかかる資金は準備しなくても良い？

フルローンは物件価格のすべてをローンで賄えるため、事前に準備する資金はまったく必要ないように思われます。

しかし、不動産投資でフルローンを組む場合においては、ある程度の自己資金は必要になるので注意しましょう。

なぜならフルローンが組めるのは、あくまで物件価格であり、購入にかかる諸費用（不動産取得税、登記費用、火災保険料など）は含まれないためです。

自己資金で賄うもののうち、特に金額が大きいのは手付金になるでしょう。

手付金とは不動産の購入契約を成立させる際に支払うお金のことで、ローンが実行する前に支払う必要があります。

不動産売買における手付金は、契約をキャンセルさせないことを目的にしており、売買契約が成立した証ともいえます。

支払った手付金は物件価格の一部として扱われますが、もし契約が成立しなかった場合は返却されるケースもあります。

手付金は物件の売買代金の5～10％程度が相場であり、上限は購入価格の20％と定められています。

高額な投資物件を購入する場合、手付金も高くなりますので、フルローンを組んだとしても、数百万円規模の自己資金が必要なケースもあるでしょう。

実際に物件購入をする際には、上記の割合をもとにして手付金が大体どのくらいかかりそうか、目安を計算するようにしてください。

2．不動産投資でフルローンの利用が現実的ではない理由

不動産投資におけるフルローンは現実的ではないと捉えられる傾向があります。
以下にその理由を紹介します。

2-1．金融機関の審査が厳しい

フルローンは通常の不動産投資ローンよりも借入金が高く、借入期間も長期化しがちなので、金融機関（銀行、信用金庫など）の審査が厳しく、融資の認可を得るのが非常に難しい特徴があります。
金融機関としては多額の融資をすれば、貸し倒れリスクが高くなるので、簡単に許可するわけにはいきません。

したがって融資審査は厳しくなりやすいです。フルローンに限った話ではありませんが、融資は個人属性や物件の収益性など、様々な観点から適切かどうかの判断をされます。

 

2-2．返済の負担が大きい

一般的なローンより多い額を借り入れるほか、金利も高く設定されるケースが大半です。

変動金利を選択した場合は、金利上昇リスクも抱えることになります。そのため、返済金額が大きく、キャッシュフローが悪化しやすいリスクがあることを十分に理解したうえで、不動産投資を行わなければなりません。

 

さらに物件の修繕など、予定になかった支出が発生すると影響が大きく、月々の収入が大きく減少した際、返済が難しくなる可能性が高い点もデメリットといえます。ローンの返済額は家賃収入から支払うのが一般的な不動産投資の方法ですが、家賃収入のみでは支払いきれないケースも出てくるでしょう。

 

2-3．売却が困難になる

不動産投資の出口戦略として、購入した物件の売却があげられますが、フルローンで不動産投資を行った場合、売却が困難になるケースがあります。

フルローンを組むと返済額が高額になり、返済期間も長期化するため、売却してもローンの残債が出てしまうことがあるためです。

この場合、自己資金によって残債を完済できなければ、物件売却することも困難になるため、出口のない状態に陥ってしまう可能性が考えられます。

3．不動産投資でフルローンが利用できるケース

一般的に不動産投資でのフルローンは利用しにくいと考えられていますが、状況によっては利用できる場合もあります。

以下に不動産投資でフルローンを利用できるケースを解説します。

3-1．不動産投資以外の収入が多く見込めるとき

年収が高い、もしくは不動産以外の金融資産を所有しているならフルローンが選択肢に入ります。

金融機関にもよりますが、一般的に融資金額は年収の何倍までという基準を設定していることが多いので、審査に大きな影響を与えるポイントです。

収入や資産が多いのであれば、返済に余裕が出やすいので、不動産経営が悪化した場合でも、完済が困難になる可能性は低いでしょう。

また、収入や資産を多ければ融資審査の場で返済能力が高いと判断されるので、多くの融資額を得やすい傾向があります。

 

3-2．既に始めている不動産投資でキャッシュフローが良好なとき

アパート経営、マンション経営など既に不動産投資の実績がある投資家の場合、金融機関の評価が高まります。

適切な資産運用ができていて、毎月一定の家賃収入がありキャッシュフローが良好であれば、返済能力があると判断され、ローン審査にも通りやすくなるでしょう。

また、ほかに複数の不動産を所有していれば、不動産の共同担保が設定できるケースもあります。

共同担保とは購入する物件のほかに、既に所有している不動産を担保にする方法であり、担保を補完する役割があります。

担保評価が高まれば、融資審査に通りやすくなるでしょう。

 

3-3．購入する物件が新築であるとき

新築物件を購入する場合、中古よりもフルローンが活用しやすいでしょう。

一般的に中古物件より新築物件のほうが状態が良く人気があるので、空室率が低い傾向があります。

そのため、利益が出やすいと判断され、金融機関からの評価が高まるでしょう。

また、融資期間の判断基準に物件の法定耐用年数があるため、同じ建物であれば耐用年数の長い新築物件のほうが、金融機関の融資に良い影響を与えます。

金融機関の評価が高ければ、融資条件も良くなるケースが多いので、経営はしやすいといえるでしょう。

耐用年数は築年数だけでなく、物件の構造や建材なども関係します。

例えばアパートの場合、木造アパートより鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートアパートのほうが耐用年数が長く、物件の評価も高くなります。

なお、法定耐用年数は以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

>>建物ごとに定められている法定耐用年数とは？構造・建材別の年数一覧

4．フルローンの活用は慎重に考えよう

不動産投資におけるフルローンは、初期投資を抑えて高いレバレッジを得るためには有効な資金調達の方法といえます。

しかし、銀行の審査が厳しいため、一般的にはフルローンを組んで不動産投資を行うのは難しいと考えられています。

審査に通った場合でも、金利が高めに設定される傾向があるため、ローン返済額が増えるなどリスクも少なくありません。

もしフルローンを活用する場合は、返済負担のリスクを極力減らすためにも、自己資金はある程度用意したほうが良いでしょう。

実際にフルローンを活用すべきかどうか迷った際は、不動産会社などの専門家に相談して、収益シミュレーションを立ててから判断することをおすすめします。

また、フルローンが困難だった場合でも、適切なプランや投資方法、賃貸経営のノウハウを教えてもらえることがあるので、困ったときはぜひ一度問い合わせてみましょう。