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土地にかかる維持費の内訳|費用を見直したいときに検討すべきこと

最終更新日: 2023.11.28

公開日:2022年5月31

一戸建てを購入して土地を所有している人や、相続で空き家を譲り受けたものの土地の活用方法がわからず、土地の維持費や管理費といった負担ばかりが募り、お困りの人は多いのではないでしょうか。


更地、山林、宅地などの地目に係らず土地は資産となるため、所有しているだけでも固定資産税や維持費、管理費がかかります。加えて、防災・防犯の観点からも適切な管理が必要です。 

この記事では維持費に焦点をしぼり、かかる税金や見直すポイントを紹介しています。


>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

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土地にかかる維持費:税金

土地は所有しているだけで課税対象となる資産です。運用せずに放置していても維持費がかかり、金額によっては年間で大きな家計への負担となる場合があるため、放置したままでは出費ばかり増えてしまいます。

実際にいくら維持費がかかるのか計算方法を知っておくこと、税率の目安を理解しておくことが大切です。

固定資産税

固定資産税は土地や建物などの「固定資産」に対して課される税金で、毎年1月1日時点の固定資産所有者が対象になります。支払いの目途は市区町村から届く固定資産税納税通知書に基づいて税金を納めますが、土地の区分によって課税額は変わります。


一般的な固定資産税の計算方法は下記の通りです。


【固定資産税額 計算式】

固定資産税額=課税標準額×1.4%(標準税額)


一般的に資産価値が高い固定資産であるほど、評価額が高くなる仕組みです。地目ごとに考えると、宅地は建物の敷地として使われる土地であり、活用の幅が広いため、固定資産税評価額が高くなりやすい一方、山林や農地などの用途が限られている土地は、評価額が下がりやすい傾向にあります。

「農地」は一見価値がありそうと思う人もいるのではないでしょうか。上記の理由として農地は少し特殊で地目変更をして転用しないと農地以外に使用できない決まりがあり、固定資産税が低くなるケースが多くなります。

都市計画税

都市計画税は原則、固定資産税と合わせて納税する市街化区域内に土地や家屋を所有している人が対象になる税金で、交通施設や公園、図書館や学校などの施設整備に使われます。


都市計画税の計算方法は下記の通りです。

【都市計画税 計算式】
都市計画税=課税標準額×0.3%(制限税率)


都市計画税は市街地区域内に顕在している土地や家屋に課税されるため、市街地区域内に該当しない箇所にある土地や家屋は課税対象になりません。

なお、都市計画税の税率0.3%は地方税法によって定められた制限税率です、したがって、自治体によっては0.3%以下になる場合もありますが、上回ることはありません。

土地にかかる維持費:管理費用

土地にかかる税金について解説しましたが、土地は放置しているとゴミの不法投棄のターゲットになる可能性があります。また、雑草が茂り隣地に越境している状態では近隣トラブルや市区町村の指導対象になる可能性があるため、手入れをする必要があります。土地の手入れをする費用が管理費用です。

除草費

除草費は土がむき出しになっている部分やコンクリートの隙間から生えている雑草を取り除くための費用です。自分で行うのではなく造園業者や代行業者を活用した際にかかる費用も該当します。

土地の広さによる平米単価や雑草の繁茂具合によって費用は異なりますが、草刈り機を購入するなど、本来使用していない土地の管理費に負担を感じている世帯が多いようです。

2020年に国土交通省が実施した調査によると、「自宅以外の所有地(未利用地)について「草刈り等の管理作業に負担を感じている、又は感じると思う」と答えた人は全体の56.4%という結果になりました。

【出典】「令和2年度 土地問題に関する国民の意識調査」(国土交通省 不動産・建設経済局 土地政策課)

土壌保全費

土地の上に何も建っていない場合、劣化や浸食による土壌流出のリスクがあります。整理されていない土がむき出しになっていれば、リスクは大幅に上がり大雨などの影響によって土がやわらかくなり、流出しやすくなるため大きな災害に発展する可能性があります。

土地の広さによっては道路や隣家に土壌が及ぶおそれもあるため危険であることから、土壌を整理する必要があり、整理するためにも費用が発生します。

不法投棄の対策費

土地の所有者の責任として不法投棄の対策をする必要があります。特に更地などの空き地が投棄の場所に使われるケースがあり、ゴミの不法投棄が発生すれば、ゴミの増加や異臭の発生で、近隣住民に迷惑をかけるおそれがあります。

そのようなことが続くと土地の資産価値の低下にもつながり、売却などを検討している場合は不利益にしかなりません。そのため、関係者以外が入れないようにするバリケードや管理されていることを知らせるためのセンサーライトなどを使い美観を維持する必要があります。


このように土地を保有しているだけで手入れにかかる電気代や水道代、設備費用などの維持費がかかります。また、建物があれば火災保険や地震保険などの保険料が上乗せされる可能性があるほか、エリアによっては自治会費の支払いが義務になっているところもあります。

年間維持費や各所への支払いが家計の圧迫を招いてしまうおそれがあることを理解しておくとよいでしょう。

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土地の維持費を見直したいときにすべきこと

アパートやマンションなどの建物があれば電気や水道などの光熱費、住宅などがなくても土地には維持費や手間がかかることを解説してきました。

ここからは土地の維持費を見直すための具体的な活用プランを紹介するので、使用していない土地を所有している方は、確認しながら参考にしていくことをおすすめします。

土地を売却する

土地を上手に活用できない場合や維持費の年額負担が大きいなど、金額的にも管理が困難であると判断した場合は、維持費や税額を軽減するために土地を売却する選択肢もあります。売却することで管理費用や建物がある場合は修繕費、土地にかかる税金を支払う必要がなくなり、出費を抑えることができます。

売却の際は土地の査定や買い手の募集、条件交渉、契約の締結などさまざまな手続きを経る必要があり、不動産会社の協力を得ることが多いため、売却の実績がある複数の不動産会社に相談して比較しておくとよいでしょう。


不動産は一度手離してしまうと再度買い戻すことが難しいため、売却を検討する際は将来のことやライフプランをよく考え、シミュレーションしておくことが大切です。その際、相場や情報などの疑問点や 質問がある場合は必ず質問しておくことが重要です。

土地活用を行う

土地を売却せずに有効活用する方法として、利益を生み出すような建物や施設を建てて家賃収入を得る方法があります。負担となっていた出費は土地活用を とおして得た収益で賄うことが可能です。

その際、土地周辺の環境や道路付け、近隣住民のニーズなどによって活用の方法は異なるため、新築・中古住宅が多い一般住宅地なのか商業施設が多い地域なのか、空き家が多く空き家対策を積極的に行っているエリアなのか、情報収集をしておくとよいでしょう。

土地活用の方法として賃貸物件、駐車場、トランクルーム、コインランドリー、老人ホームなどさまざまな活用方法があるため、どのような活用が適切でメリットがあるのか、不動産会社に相談すると良いでしょう。

土地や建物の活用方法を考えよう

近年、空き家や空き地の増加が大きな問題となっています。活用できていない土地・建物は収益を生み出すことがないうえ、税金や維持管理の支払いが発生するため、所有者には何のメリットもありません。

また、管理を怠った土地・建物は劣化が進行していくため、景観の悪化やゴミの不法投棄などを招き、近隣住民から苦情が寄せられる可能性も考えられます。

対策もせず放置していても、負担が増える一方なので、売却や土地活用を検討することをおすすめします。

大東建託では土地活用や相続税対策、マイホーム購入や住宅ローン、土地の免責や住宅用地などの地目に係らずオーナー様へ条件にあったおすすめなプランを無料で提案させていただきます。

是非コンサルテーションサービスを提供している弊社へお問い合わせください。

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■監修者プロフィール

宅地建物取引士/FP2級
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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