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田舎の土地活用9選|活用法の特徴や成功させるためのポイントは?

最終更新日: 2023.11.28

最終更新日:2022年8月30

地方は都市部より人口が少ない場所も多く、アパートやマンションなどの賃貸住宅の需要が低い傾向にあるため、土地活用が難しいと思われがちです。

しかし土地の特性を生かした活用方法を選定すれば、高い収益を見込める可能性もあります。

そのためには入念な市場調査をするとともに、地方において有効な土地活用法を事前に把握することが大切です。

本記事では地方における土地活用法の特徴や成功させるためのポイントについて、具体例をあげて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

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1.田舎の土地活用の特徴

地方における土地活用の特徴を2つ紹介します。
地方ならではの注意点をよく把握しておきましょう。

1-1.都市圏とは有効とされる土地活用の方法が異なる

地方は都市圏と比べて人口が少ない傾向があります。そのため、土地や建物の購入(または賃貸)需要が少なく、都市圏では有効な土地活用が地方では思うようにいかず、失敗してしまうケースが考えられます。


例えば、人が集まりにくいエリアに大型のマンションを建てても、入居者は見込めず、マンション経営の収益化は困難になります。

また、アパートや戸建てなど小規模な賃貸住宅で経営を行う場合でも、周辺の人口が少ない場合、集客が難しいため条件的に不利になります。


中には活用方法が思いつかず、空き家のまま放置しているケースも見受けられますが、人口が少ないエリアでも、有効な活用方法もないわけではありません。その土地の特性や周辺に住む人のニーズや把握して、他の成功例なども見ながら最適なプランを検討することが大切です。

1-2.法的な規制が設けられていることがある

土地によっては利用規制が定められており、特定の活用しかできない場合もあります。

利用規制は主に土地の自然を守るために設定されていることが多く、都会と比べて自然が多い地方独自の特徴といえます。


規制の代表例の1つとしてあげられるのが「市街化調整区域」です。
「市街化調整区域」は都市計画法によって定められた区域区分の一つであり、原則として建物の建築が不可とされています。

そのほかに地方で利用される主な法律と内容を以下にまとめたので確認してみましょう。

法律の名前

主な内容

農地法

農地の売買や転用を制限する法律

宅地造成等規制法

宅地造成による崖崩れや土砂の流出による災害を防止するための規制を行う法律

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

急傾斜地(傾斜30度以上)の崩壊による災害を防止するために必要な事項を定めた法律

都市緑地法

都市における緑地の保全・緑化の推進に関し必要な事項を定めた法律

地すべり等防止法

地すべりやぼた山の崩壊を防止するために規制を定めた法律

土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律

土砂災害の危険性がある地域において、基本的な土砂災害対策を定めた法律

生産緑地法

生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めた法律

森林法

森林の保続培養、森林生産力の増進のために定めた法律

自然公園法

優れた自然の風景地を保護するために規制を定めた法律

2.【土地の種類別】田舎でできる土地活用の例

地方は都市部より土地活用が難しいと思われがちですが、土地の特性やその地域の需要を見極めれば十分な利益があげられます。
以下に地方でできる土地活用の事例を紹介しますので、それぞれの特徴やメリット・デメリットを掴んでおきましょう。

2-1.マンション・アパート経営

マンションやアパートの入居者を募集して家賃収入を得る方法です。
入居者が確保できれば安定した収入が得られ、節税効果も期待できることから、賃貸経営の方法として人気があります。


マンションやアパート経営では、投資対象となる物件に入居者が集まるかどうかが重要なポイントとなりますが、特に都市部より人口が少ない傾向にある地方では、入居需要の見極めがより一層大切です。

入居需要が見込める土地とは、基本的に立地条件が良く人が集まりやすい地域です。
例えば、周辺に公園や幼稚園、学校、商業施設、鉄道駅などがある地域があげられます。


そのほか、大きな工場が近くにある場合も勤務者の需要が見込めるので、候補の一つになるでしょう。
ただし、この場合では工場が移転した際、空室が多く発生するリスクがある点に留意する必要があります。


マンションやアパートは高額ですが資産価値が高いため、将来的に売却によって利益を得ることもできます。
ただし、主要な目的は家賃収入によるインカムゲインなので、経営が赤字にならないように立地の見極めは慎重に行いましょう。

>>関連記事:マンション経営の種類|それぞれのメリット・デメリットは?

>>関連記事:建物賃貸経営安定化のコツ〜エリアマーケティングとは〜

2-2.介護施設経営

老人ホームやサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)などは、高齢化が進む地域では一定の需要があります。

サ高住の場合、「高齢者等居住安定化推進事業」の対象となっているため、新築であれば最大で工事費の1/10に当たる額の補助金を受けることが可能です。

また、工事費以外にもと不動産取得税と固定資産税の優遇措置も受けられるため、初期費用に加え、ランニングコストも一定期間は抑えられるメリットがあります。

【出典】「サービス付き高齢者向け住宅について 制度の概要」(国土交通省)

2-3.駐車場経営

土地を駐車スペースとして貸し出して利用料金を得る方法です。

駐車場には月極駐車場とコインパーキング(時間貸し駐車場)の2種類があります。いずれも初期投資が少なく管理が簡単という特徴があります。


しかし、建物を賃貸する方法と比較すると、収益は少なめで、ローリスク・ローリターンの投資方法といえるでしょう。

駐車場経営では、車通りが多く短時間の需要が見込める場合はコインパーキング、固定の利用者が見込める場合は月極駐車場がおすすめです。

ただし、土地が広い地域では、自宅に駐車スペースがあるケースも多いので周辺状況をよく観察したうえで判断することが大切です。

>>関連記事:駐車場経営とは?」

>>関連記事:土地活用で駐車場経営をする方法|月極・コインパーキングの特徴は?」

2-4.コンビニの建築

コンビニ経営をする会社に店舗用の建物を貸し出す活用方法です。
リースバックまたは建て貸し方式とも呼ばれます。

地方においては人口減少、少子高齢化の影響などで、日常的な買い物が困難ないわゆる買い物弱者が増加していることから、人口の少ない地域でも一定の需要を見込めます。


実際に行う際は、道路付けや周辺の交通量を見て、適切かどうか判断することが大切です。
道路沿いで車が入れやすい場所や交通量が多い場所は、来客数が多い傾向にあります。

また、売上が振るわず、撤退することになったときを想定した計画も考えておきましょう。
例えば、建築費残債の取り扱いや次の入居者の誘致などが考えられます。

2-5.資材置き場などへの土地貸し

建設業者や土木業者に資材を保管する場所として土地を貸し出す方法です。
基本的に更地のまま貸し出せるため、初期投資が少ないメリットがありますが、賃料の相場は賃貸住宅と比較すると低めです。


周辺に建設業者や土木業者が多い地域や、大規模な工事が実施される地域では、資材置き場の需要が見込めます。
一方、住宅地などでは需要が見込めないため、他の手段を考えることをおすすめします。

2-6.太陽光発電の設置

太陽光パネルを設置して、発電した電気を売却することで収益を得る方法です。
「固定価格買取制度(FIT)」という10年20年程度の期間、買い取り費用が保証される制度があるため、安定した収益を得やすい特徴があります。

一方、買取価格は制度が導入された当初から徐々に下落しているので、新たに導入を検討する場合は、最新の買取価格や今後の動向を見て判断することが大切です。

太陽光発電は面積が広くて日当たりが良い土地が適しています。
特に日当たりは重要な要素になりますので、土地の条件をよくチェックするようにしましょう。

2-7.トランクルームの経営

トランクルームはレンタル収納、レンタル倉庫とも呼ばれており、コンテナという収納スペースを貸し出すことで収益を得る方法です。


土地にコンテナを設置すれば始められるため、初期投資が少なく、住宅ではないためトラブルも起こりにくい傾向があります。
一方、収益は低めであり、エリアによっては需要の差が大きい事業です。周囲にマンションや建売住宅などがあるかどうかをチェックしましょう。

>>関連記事:土地活用種類別 市場動向(賃貸住宅・トランクルーム編)

2-8.サテライトオフィスの経営

サテライトオフィスとは、本社とは別に設けるオフィスの拠点のことです。

主にテレワークやワーケーションなどを行う際に使われ、1社に貸し出す場合もあれば、複数の会社で1つのオフィスをシェアするケースもあります。

近年、働き方改革の影響もあり、本社とは異なる拠点で勤務することを認める会社は増加傾向にあります。
都会に本社のある大企業が地方にサテライトオフィスを設けるケースも増えているため、地方でも需要が見込める土地活用方法といえるでしょう。

2-9.キャンプ場

キャンプ場は山林の地形や自然豊かな環境を生かした活用法です。近年のキャンプブームに伴ってキャンプ場の需要が増加傾向にあります。


利用者にテントを張ってもらうスタイルのキャンプ場なら、特別な宿泊施設も不要であるため、簡素な営業形態を取れば参入しやすい業態の1つといえます。

オートキャンプ場の運営なら許認可制度は不要ですが、バンガローやコテージを設営する場合は旅館業の営業許可がいる点を理解しておく必要があります。


また、食材や料理を提供する場合は飲食店業の営業許可と消防署への届け出が必要です。

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3.田舎の土地活用を成功させるポイント

どのような不動産投資でも成功のコツを把握しておくことが大切です。
以下に地方で土地活用を実施する場合、重視しておきたいポイントを2つ紹介します。

3-1.土地周辺の需要を見極める

土地活用を成功させるには、利用したいと思う人が現れる活用法を選択できるかどうかが重要です。
自分がやりたい活用法と周辺の需要が異なるケースもあることを、前もって理解しておく必要があります。


人口の少ない地域では、アパートやマンションなど入居需要は見込めませんが、地形や自然環境などを有効活用する方法もあります。
自分の好みではなく、まずは活用法の種類を把握したうえで、市場調査を行い適切な活用法は何か考えるようにしましょう。

>>関連記事:建物賃貸経営安定化のコツ〜エリアマーケティングとは〜

3-2.安心して相談できる専門家の力を借りる

土地活用は知識が豊富な専門家の力を借りて行うのが一般的です。
特に地方圏の土地活用は都市圏とは異なるノウハウを求められるため、都市部で土地活用を行った実績のある方も注意しなければなりません。


初心者の方は利回りの計算や収支計画の立て方から学ぶ必要があるので、実績と経験のある担当者がいる専門家に相談することが大切です。
アパートやマンションなどの建築会社に相談すれば、専門家の意見を求めることが可能です。
気になった会社があればホームページから資料請求や問い合わせの申し込みが気軽にできるので、ぜひ活用してみましょう。


また、建築会社のWebサイトに過去の実績や事例紹介が掲載されていることも多いので、建築会社を選定する際の参考にできます。
依頼する会社は比較検討することが大切なので、事前に相談先の候補を調べておくことが大切です。

>>関連記事:建物賃貸経営安定化のコツ〜エリアマーケティングとは〜

4.地方では土地活用法の選定が重要

地方では土地活用の方法が限定される一方、独自の地形や特徴を上手に活かせば高い収益を上げることが可能です。
土地活用というと、アパート・マンション経営をはじめとした賃貸住宅の経営が注目されがちですが、その他にもさまざまな方法があります。


都市部より人口が少ない地方だからこそ、自分の好みや収益性だけで判断せず、その地域や土地の特性に合わせた方法を考えることが重要です。


大東建託では土地活用や相続対策、税金の相談やサポートを無料で受け付けています。
地方における土地活用のノウハウや物件情報、具体的な活用方法に関して疑問点があれば、不動産のプロが対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。



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■監修者プロフィール

宅地建物取引士/FP2級
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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