「入居者が入りにくくなってきた」「もう少し設定家賃を上げたい」という問題が発生した場合、効果的な対策の一つに「リフォーム」が挙げられます。

ただ、何から手を付けていいか分からない･･･という方も少なくないでしょう。

 

全10回の連載の形で、リフォームの基本から現状、今後についてお伝えしています。

今回は最後の第10回目･･･「リフォームの現状と今後について」・・リフォームの総論とともに、今後どのようなリフォーム業者・不動産業者を選ぶべきかを、しっかり見ておきましょう。

 

1．リフォームの基本について

改めて、これまでの9記事の内容をおさらいしましょう。

 

①リフォームが求められる理由とその対応「ヒト編（人口や世帯数）」

②リフォームが求められる理由とその対応「モノ編」

③リフォームが求められる理由とその対応「カネ編」

④リフォームの基礎知識・人気のリフォームについて

 

時代は常に変化しています。

賃貸市場をヒトの視点で見ると、高齢者や単身世帯が増えてきました。

建物（モノ）の視点で見ると、経年劣化を起こし、設備の陳腐化も目立っています。

経済事情（カネ）の視点で見ると、入居者も賃貸オーナーも懐が厳しくなっています。

 

そして、建築して長い年月が経てば・・・それらの変化によって、お持ちの賃貸住宅が時代や入居者のニーズと合わなくなってきます。これが「入居者が入りにくくなってきた」主な原因であり、その改善策のひとつが"リフォーム"だといえます。

 

 

⑤リフォームの基礎知識・リフォームの流れと注意点【周期編】

⑥リフォームの基礎知識・リフォームの流れと注意点【費用編】

 

どんな時代でも最新の住宅の品質は向上していくものです。特に環境問題が叫ばれて以降、住宅分野では省エネや循環型の資材を使った耐久性の高いエコな設備も増えています。一般的にリフォームは10～15年周期で必要になるといわれていますが、2030年に向けて環境系の基準はより厳しくなり、基準に対応できない設備の陳腐化も加速度的に進むかもしれません。

建物の状況や地域のニーズ、そして、賃貸オーナーの意向によって、今後も計画的な保守の度に、相応の費用が必要になっていきます。資金不足でもリフォームローンなどが使えますが、なるべくなら長期的な視点を持って事前に資金面の準備ができると良いでしょう。

いずれにしろ、今までご自身で大切にしていた、また現に大切にしている価値基準を大切にしつつも、時流に沿った世の中の価値基準でリフォームが行えないと、結果的に賃貸経営自体が改善できず厳しい状況になる可能性もあります。そのためにもリフォームの必要な時期を常に意識しつつ、前倒しさえ視野に入れながら、そのための費用面の準備を常に進めておきましょう。

 

 

⑦リフォームの基礎知識・リフォームと原状回復、リノベーションの違いについて

⑧リフォームの基礎知識・リフォームと建替えの違いについて

 

入居率や家賃の改善が目的なら、原状回復だけでなく、リフォームかリノベーションが必要になります。リノベーションは用途変更をともなうため費用も大きくなります。効率よく入居率の増加を目的とするのであれば、内容を絞った的確なリフォームを行いましょう。

建物の老朽化が進んでいる場合は建替えをするほうが、リフォームやリノベーションをするよりも効率的になる可能性もあります。

ご自身のライフプランに応じて判断されると良いでしょう。

 

 

⑨リフォームの基礎知識・失敗例と成功の秘訣

 

世の中には、いろいろな失敗があります。賃貸経営の失敗は損失が生じることや想定通りに収益を得られないことになります。リフォームはこれらの失敗を防ぐための行為だともいえます。

さまざまな不安も生じるでしょうが、その克服のためにも、まずご自身で"情報"、"知識"、"計画（行動）"の3つの不足をなくしていきましょう。その手段として、賃貸経営に精通している不動産業者を探し出し、相談しながら一緒になって話を進めていきましょう。

その上で、ご自身で納得できる決断をしましょう。

 

 

2．リフォームや賃貸管理業者はどのような基準で選ぶべきか？

リフォームを依頼できる業者は数多くあります。

ただ、賃貸物件は賃貸オーナーにとって、収益を生み出してくれる大事な商品であるとともに、「長期に続く大切な大きな資産」です。

その高額な資産を扱うわけですから、やはり相応の会社を選ぶべきでしょう。

 

リフォーム業者の選び方については、以下のように選ぶと良いでしょう。

 

「賃貸経営のノウハウ」が豊富

自宅のリフォームと賃貸物件のリフォームは違います。

自宅なら当人の好きなようにリフォームすれば良いわけですが、賃貸物件にはお客さまである入居者がいます。ですから入居者の視点で見て、考えて、行動することが大切です。

 

賃貸物件のリフォームにおいては、「リフォーム後の経営をどこまで具体的にイメージできているか」が大切です。

つまり、入居者様に選ばれる間取りや設備などの入居者ニーズと、立地や市場ニーズを的確にとらえた提案が良い提案であると言えます。

そのため、賃貸経営のノウハウをしっかりもったリフォーム会社を選ぶことが重要です。

 

 

優れた資材、技術力」で魅力ある賃貸物件に！

入居者様が安心して快適に生活できる賃貸物件を提供することが、オーナー様の長期安定経営につながります。

そのためには、見た目の良さだけではなく、優れた資材、技術力により賃貸物件の耐久性やメンテナンス性を高めることが必要です。

さまざまな入居ニーズに対応できる技術力があるかどうかで、リフォーム会社を見比べてみましょう。

 

「信頼できる担当者」が大切！

賃貸経営は、長期に続く大切な大きな資産です。

もちろん、信頼できる会社であるという視点も大切ですが、お客様に寄り添った提案をする「信頼できる担当者」なのかも、重要なポイントとなります。

 

 

2-1．リフォーム業者より不動産業者こそが重要！？

「餅は餅屋」という言葉もある通り、リフォーム工事はリフォーム専門会社に任せるのが一番...と考える方も多いのですが、必ずしもそうとは限らない点に注意しましょう。

 

なぜなら、リフォーム専門会社は賃貸経営のプロとは限らないからです。

 

賃貸オーナーが最優先で考えるべきことは「賃貸経営」のことです。

その中の改善手段として、リフォームやリノベーション、建て替え等を検討しましょう。

そのために業者選びで優先すべきことは「賃貸経営のことを相談できる不動産業者かどうか」ということです。

 

 

3．まとめ

全10回にわたってリフォームの基礎・基本をお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか？

ご自身で知識を付けられ、一定の判断ができ、行動できるようになることが、失敗しない一番の秘訣です。

 

そのためにも、まずは「賃貸経営に精通している不動産業者を探す」ことが肝要です。

そのような業者をパートナーとして見つけられれば、リフォームを含めて相談に乗り、実行してくれるかと思います。

 

ぜひそのような不動産業者を味方につけ、今後の賃貸経営を成功させていきましょう。