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リフォームの基礎知識・失敗例と成功の秘訣

最終更新日: 2023.03.13

「入居者が入りにくくなってきた」「もう少し設定家賃を上げたい」という問題が発生した場合、効果的な対策の一つに「リフォーム」が挙げられます。

ただ、何から手を付けていいか分からない・・・という方も少なくないでしょう。

 

10回の連載の形で、リフォームの基本から現状、今後についてお伝えしています。

今回は第9回目・・・「賃貸経営における失敗例と成功の秘訣」・・賃貸経営でよくある失敗例とともに成功しやすい事例について、リフォームの観点からしっかり見ておきましょう。

 

1.リフォームにおける失敗とは?

賃貸経営での失敗といえば、損失が生じることや想定通りに収益を得られないことでしょう。リフォームでの失敗も同じように考えられます。

リフォームはこの失敗・・・損失が生じることや想定通りに収益を得られないことを防ぐための行為だとも言えるかもしれません。

 

この失敗の原因を分析すると・・・3つの「不足」に行き着きます。

  1. "情報"の不足 ...周辺ニーズや入居者ニーズの調査不足など
  2. "知識"の不足 ...知識・認識不足によってリフォームの必要性が不明など
  3. "計画(行動)"の不足 ...資金繰りや工事期間の無理、不十分な工事など

です。

 

失敗にはこのどれか1つ、場合によっては複数が、必ず関係しています。

 

仮に失敗したなぁ・・・と思えたことがあったのなら、上記の3つのどれに当てはまるか?考えてみましょう。

2.リフォームをする理由 見た目は大事!?

たとえば、入居希望者の立場で考えてみましょう。先ほどの3つの不足は自己判断が難しい場合もあります。なので、まずは見た目を気にするところから考えてみましょう。

 

メラビアンの法則をご存じでしょうか?

人と人がコミュニケーション=情報交流を図る際、姿・表情などの外見(視覚情報)が55%、声・話し方(聴覚情報)が38%、話の内容(言語情報)が7%という割合で影響を与えている・・・という心理学上の法則です。

 

画像①.png

一般社団法人日本能率協会『オンライン下で気を付けたい「メラビアンの法則」」より執筆者が作成

 

話の内容(言語情報)が重要ではないというわけではないのですが、伝えるうえで見た目(視覚情報)や伝え方(聴覚情報)といった「非言語コミュニケーション」が重要である点は知っておきましょう。

 

実際、「百聞は一見にしかず」という諺(ことわざ)があります。特に第一印象はその後の判断に大きく影響し、安心も不安も与えます。

 

賃貸物件の内見で最初に目に付くのが・・・「外観」や「室内設備」です。例えば、経年劣化で外壁が汚れていたり、備え付けられている部屋内のエアコンが一昔前の性能が劣るエアコンだったりするケースです。「外観」や「室内設備」に問題がある(ように見える)のなら、入居物件の選択肢から外されてしまうかもしれません。

3.ありがちな失敗例

リフォームで失敗するということは、そもそも自分が保有している賃貸住宅の問題点自体を認識できていないケースが多いのではないでしょうか?

その理由の1つが、"情報"や"知識"が不足することで、認識を間違えてしまうということです。

その点を改善するように行動することが大切です。

 

たとえば、以下の写真を見て、どのような印象を持つでしょうか?


6.jpg

 見るからに設備の痛みが激しい建物です。

実際に利用する際には何の問題もないので、こうして指摘されれば気づけることでも、その状況や環境に慣れてしまうと気づけないことも多いでしょう。

 

欠点だと思える箇所が多ければ多いほど、入居希望者の選択肢から外されてしまうのは当然です。

 

また、欠点だとわかっていても、何らかの理由を付けてしまい、改善しないこともありがちです。もっとも多い理由は、経済的な問題です。リフォームなど改善するために必要な資金が工面できない、他に資金が必要なことがあり、リフォーム資金を出し惜しんでしまうということです。これが、"計画(行動)"の不足になります。

 

「お金がないから改善できない」

賃貸オーナーにも相応の事情はあるものですが、残念ながらそれは入居者には関係ありません。

 

賃貸経営とは、入居者がいてこそ成り立つビジネスであり、入居者が入らないままの状態が続けば、長期に安定した賃貸経営とは言えません。

 

そのような状況を打開するためにも、入居率が悪くなってきたと感じる賃貸オーナーは、まずはどこか改善できる要素がないのか?冷静に確認してみましょう。

4.賃貸経営の成功に必要な要素

賃貸経営の成功に必要な要素は、「失敗例の逆」をすることです。

 

賃貸経営で成功していると思える人には「先々を考えて行動している」方が多いという傾向が見られます。

 

欠点を見つけたら、その、欠点をなくすように一歩先の行動を即座にしています。たとえば、耐久性を高めるようなリフォームや定期的なメンテナンスをしっかり行っています。また欠点をすぐ見つけられる、欠点にすぐ気づけるよう、勉強や情報収集を欠かしません。

 

そして、世の中やこの地域はどのように変化していくのか? 常に情報収集し、必要と思ったら積極的に行動できるよう準備しています。もちろん、最終的にしっかり行動もします。

 

その根底には「気を抜いたら失敗する」という適度な危機感を持っており、その危機感が結果として、注意深さやリスク回避、情報収集などの積極的な行動に繋がっているのです。

5.賃貸経営に精通している不動産業者=パートナーは、失敗しないためのお守り

もう一つ、「賃貸経営に精通している不動産業者」をパートナーとしていることもポイントです。

これは、リフォームだけでなく、賃貸経営全般にいえることです。

というのも不動産業者は、先ほどお伝えしたような「注意深い調査やリスク回避のためのアドバイス、メンテナンス、様々な情報収集」などの大半を代行してくれる専門家でもあります。

 

何より、こういったアドバイスなどを「冷静な第三者の立場」からしてくれる点が有益です。

どんなに優秀な経営者でも、一人だけで考えたり、行動したりすることには限界があります。

当事者だからこそ気づけないこと、動けないこともあります。

 

賃貸経営に精通している不動産業者は、いわば一般企業でいう秘書や相談役のように自身をサポートしてくれます。状況に応じてリフォームや建て替えの必要性についても、一緒になって考えてくれるでしょう。

 

 

もっとも、このような賃貸経営に精通している不動産業者との付き合いがあっても、たとえばリフォームをするかどうか、どのようなリフォームをするかといった「最終判断」は、自分でしなければなりません。

逆にいえば、最終判断以外の大半の業務を代行してくれる不動産業者との付き合いは、やはり賃貸経営において必須であり、失敗しないためのお守りともいえます。

6.今回のまとめ

賃貸経営でよくある失敗例は、突き詰めれば「情報・知識・計画(行動)の不足」が原因です。

逆に成功しやすい人ほど、失敗例を参考にして前倒しで対処するなど、先々を見据えて行動しています。
そして何より、失敗しないためのお守りでもある「賃貸経営に精通している不動産業者」を味方に付けています。ぜひ、賃貸経営に精通している不動産業者のノウハウを自身の賃貸経営に活かしていきましょう。

■監修者プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
佐藤 益弘

マイアドバイザー®
Yahoo!Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFP®として活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。
【保有資格】CFP®/FP技能士(1級)/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)

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