アパート経営において重視すべき指標の一つとして、利回りがあげられます。
しかし、利回りにも表面利回りや実質利回りなど複数の種類があるため、それぞれの意味合いを理解するとともに、平均値や目標とすべき目安を把握することが重要です。

そこで本記事ではアパート経営における利回りの基礎知識や計算方法、具体的な数値の目安について解説します。

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1．アパート経営における利回りの概要

はじめにアパート経営における利回りの意味や重要性など、基本的な事項を解説します。

1-1．アパート経営における利回りとは？

アパートの利回りとは、アパートの建築または購入にかけた投資額に対し、将来見込める利益の割合を数値化したものです。

投資額の合計に対する年間の利益率を指すのが一般的です。

不動産投資における利回りは、大きく分けて表面利回り、実質利回りの2種類が存在するため、それぞれの意味や計算方法を把握して経営戦略を立てるのが大切です。

一般的に新築、築浅物件では、購入直後は高利回りが得られる傾向にありますが、しっかりと対策を行わなければ空室や家賃下落を招き、収益が悪化するリスクが想定されます。空室リスクや管理費・修繕積立金の増加なども考慮する必要があるでしょう。

1-2．アパート経営における利回りの重要性

利回りは投資対象として収益が見込めるかどうかを判断するための重要な指標です。
そのため、アパート経営を含む不動産投資では、利回りの把握が欠かせません。

利回りはさまざまな要素によって変動するため、必要経費や収益を細かく確認し、できるだけ正確な数値を求めることをおすすめします。

例えば利回りに影響を与える要素として、再開発による土地価格や賃貸需要の上昇、経年劣化による家賃の下落、管理費・修繕費の増加、ローンを組む場合の金利の上下などがあげられます。

2．アパート経営における利回りの種類と計算方法

アパート経営における主な利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2種類が存在します。
また、満室時を想定した利回りとして「想定利回り」があります。それぞれの違いや計算方法を解説します。

2-1．表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を表した数値です。年間の家賃収入をアパートの購入価格で割って算出します。

ここでいう年間の家賃収入は、空室リスクなどを加味したものです。一般的に「利回り」というと、表面利回りを指すケースが多く、不動産会社の広告やポータルサイトに掲載される物件は、ほとんどの場合、表面利回りを基準としています。
しかし、表面利回りはアパート経営にかかる経費を考慮しない関係上、実際の利益よりも高めの数値が出やすい点に留意するようにしましょう。

＜表面利回りの計算式＞

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

なお、土地の所有者が新しくアパートを建築して賃貸経営を行う場合、新たに土地の購入費用がかからないため、以下の通り、「物件購入価格」の代わりに「建築費」を用いて算出します。

＜土地の所有者が新しくアパートを建築する際の利回りの計算式＞

土地の所有者が新しくアパートを建築する際の利回り（％）＝年間家賃収入÷建築費

2-2．実質利回り

実質利回りとは、物件の購入価格と購入時の諸経費を足した額に対して、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた額の割合を表した数値です。

空室率や年間の維持管理費用、購入費用などを考慮するため、表面利回りや想定利回りと比べて、より現実的な数値が求められます。

＜実質利回りの計算式＞

実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間経費）÷（物件購入価格＋取得時の諸経費）×100

2-3．想定利回り

想定利回りとは、物件の購入価格に対する空室がない状態（満室時）での年間の家賃収入の割合を表した数値です。空室がないときの年間の家賃収入を、アパートの購入価格で割って算出します。

空室率や経費を考慮しないため、実際の利益との乖離が大きくなりやすいため、主に期待できる最大の利益の概算を求める場合などに用いられます。

＜想定利回りの計算式＞

想定利回り（％）＝空室0の場合の年間家賃収入÷物件購入価格×100

3．アパート経営における利回りの目安【理想と最低ライン】

実際にアパート経営を行う場合、利回りはどの程度を目安にすれば良いのか解説します。なお、利回りは正確性の高い実質利回りで考えていきます。

また、一般的に都心部よりも地方の物件、新築よりも中古物件のほうが物件価格が安価なため、利回りは高めになる傾向がある点も覚えておくと良いでしょう。

3-1．土地付きの物件を購入する場合の利回りの目安

利回りの目安を一概にまとめるのは困難ですが、一棟アパートの表面利回りの平均的に8％程度です。
また実質利回りは表面利回りよりも若干低い5％～8％が理想と考えられます。ただし、土地の値段や家賃の設定、ローンの返済方法、入居率の設定などにより大きく変動するため一概にはいえません。

＊ワンルームアパートとファミリー向けアパートを合わせた目安となる数値を紹介しております。

急な居住者の退去や、設備故障などによる想定外の減収や出費に対応するための目安となる数値であり、最低ラインを下回ると不測の事態に対応できなくなるリスクが高くなると考えられています。

ただし、立地などの条件面や投資額などによって利回りの目安は変わるため、あくまでも参考値として用いるようにしましょう。

3-2．自己所有の土地を活用する場合の利回りの目安

所有している土地でアパート建築を行う場合、一般的な利回りの目安よりも高めに想定しておくことをおすすめします。自己所有の土地に対しても5～8％以上が理想の利回りと考えられるでしょう。
なお、利回りの目安はその時代の建築費や金利、家賃などの水準によって左右されるため注意が必要です。

※平均的な利回りはどのくらい？

日本不動産研究所が発表した「不動産投資家調査（2022年4月版）」の結果によると、賃貸住宅一棟のワンルームタイプの期待利回りは、東京都・城南地区が4.0％、その他の政令指定都市は4.5％～5.5％となっています。（期待利回りとは、投資家が物件の購入価格に対して何％の利益を期待しているかを意味する利回りです）一方、ファミリー向けタイプの期待利回りは、東京都・城南地区で4.1％、地方の政令指定都市は4.7％～5.5％です。

したがって、同じ間取りでも東京より政令指定都市の期待利回りが高い傾向にあることがわかります。

また、ワンルームタイプよりファミリー向けタイプの賃貸住宅のほうが、やや期待利回りが高い結果となっています。期待利回りの大きな物件の捉え方はさまざまですが「ハイリスク・ハイリターン」と考えられることもできます。つまり、期待利回りの大きい傾向がある地方よりも「東京」、ファミリー向けタイプよりも「ワンルーム」のほうが投資家から「リスクが低い」と考えられている可能性があることも考慮する必要があるでしょう。実際、ファミリー層は独身者と比べると絶対数が少なく、入居付けが難しい傾向があるため空室期間が長期化しやすいといったデメリットがあります。

もちろん、賃貸住宅一棟といってもアパートとマンションで物件価格や規模の違いがあるため、ファミリー向けタイプの期待利回りがワンルームタイプよりも低くなるケースも珍しくありません。すべてのアパート経営で目安になる数字とは限りませんが、参考値として把握しておくと良いでしょう。

なお、東京の期待利回りが他の都市と比較して低いのは、東京の物件価格が非常に高額であることが一番の要因です。期待利回りは満室想定で算出されているため、物件価格が高額であれば低下します。しかし、実際の不動産経営では空室リスクのことも考えなければならないため、期待利回りだけを見て判断するのではなく、賃貸需要や家賃相場など、さまざまな点を加味することが大切です。

また、建物の種類を新築アパートに限定した場合、表面利回りの全国平均は6.4％、東京が9.6％となっています。
その他、主要都道府県の数値を見ると、神奈川県が8.3%、大阪府が7.6%、愛知県が6.1％、千葉県が6.5％、北海道が5.9%です。都市部になるほど利回りが上昇する傾向にあります。ただし、東京や神奈川のように利回りの高い地域は、不動産価格も高額なので、初期費用・税金・修繕費などの支出も大きくなる可能性がある点を理解しておきましょう。

4．アパート経営における利回りの相場

アパート経営における利回りの相場はどの程度なのか、物件の購入や建築をする前に、あらかじめ実態を把握し、目標値を定めておくことが重要です。

ここでは自己所有の土地にアパートを建てる場合の相場を紹介します。

4-1．アパートの建築費の相場

アパートの建築費は、坪単価と土地面積、建物の構造、規模がわかれば、大体の費用相場が把握できます。

「アパートの建築費の相場」をもとに、小規模、中規模、大規模のアパートの相場を求めると、以下の通りです。

・延床面積80坪、木造2階建てのアパートの場合（坪単価60万～100万円）

→4800万円～8000万円

・延床面積120坪、重量鉄骨造3階建てのアパートの場合（坪単価80万～120万円）

→9600万円～1億4400万円

・延床面積160坪、鉄筋コンクリート造4階建て以上のアパートの場合（坪単価80万～120万円）

→1億2800万円～1億9200万円

土地を所有している場合、土地の購入費がかからないことから、建築費が適正である限り一定の利回りが期待できるといえます。ただし、建築費は土地の形状、接道条件、傾斜、地盤など、さまざまな要件で大きく変化するので、実態に近い数値を出すためには現地調査が重要です。

＜アパートの建築費の相場＞

4-2．アパートの利回りの相場

東京都における築年数10年未満のアパートの利回り（表面）の相場は5～6％程度です。

利回りはエリア、土地の形状、接道条件、地盤、傾斜などのコストや家賃設定によって変動するため、アパート経営を始めるときは一般的な数字ではなく、そのエリアの類似物件の事例を確認することが大切です。

5．アパート経営の利回りが変動する要因

アパート経営の利回りは一定ではなく、常に変動するものです。
ここでは主に自己所有の土地にアパートを建てる際の利回りの変動要因について解説します。

5-1．初期費用

土地を所有している場合、初期費用の多くは建築費になります。
土地の購入費がかからない分、初期費用は抑えやすいといえますが、建築費は土地の形状、接道条件、地盤、傾斜などに左右されます。そのため、土地の条件によっては多額の資金が必要となるケースもあります。

また、エレベーターや機械式駐車場など大規模な設備を設置する場合、高額な工事費を要する点を解しておきましょう。

5-2．収入

アパート経営の収入は家賃収入が多くを占めています。

居住者から受け取る管理費や共益費も年間収入に含まれますが、あくまで建物を維持管理するための資金になるので、基本的に利回りの変動要因にはなりません。

収入の変動要因してあげられるのは、主に空室、家賃滞納、家賃下落などで、どれも利回りを悪化させる要因となるものです。

アパート経営でこうしたリスクを減少させることが重要なポイントです。

5-3．ランニングコスト

ランニングコストはアパート経営において定期的に発生する支出のことです。

主な事例として、税金関係（固定資産税、都市計画税）、保険料（火災保険料、地震保険料）原状回復費用、修繕費用、ローン返済額、管理委託料（管理を委託する場合のみ）、備品・設備代、光熱費、通信費などがあげられます。

6．アパート経営における利回りを確認するときの注意点

アパート経営で利回りを確認するときは、現在の数値だけでなく将来性を考慮することが大切です。
以下に特に注意すべき点を解説します。

6-1．実質利回りを計算する

表面利回りや想定利回りではなく、より実態に近い数値を出せる実質利回りを確認するようにしましょう。

不動産会社の広告などでは、多くの場合、表面利回りのみ掲載されていますが、表面利回りは維持管理費や諸経費を考慮しない分、高めに出る傾向があります。

そのため、利回りが高い物件のように見えても、実質利回りは期待より低くなるケースが多いので、参考程度に理解しておくようにしましょう。

6-2．金利が上がったケースを考慮しておく

賃貸物件を建築（または購入）するには多額の資金がかかり、自己資金のみで賄うのは困難なため、金融機関からの融資を受けるのが基本です。融資の種類はさまざまですが、変動金利を利用する場合は金利上昇リスクがあるため、金利が上がったケースを事前にシミュレーションすることが大切です。

ローン金利が上昇すると借入金の利息が増加し、毎月の返済額が大きくなり、収支の悪化を招きます。全期間固定金利をしたり、繰り上げ返済を積極的に行ったりすることが有効な対策になるでしょう。

ただし、金利上昇局面では家賃も上昇に転じやすくなるほか、最終的にキャッシュフローがいくらになるかが重要なので、出口戦略を意識することが重要です。

6-3．家賃収入が下がった場合を想定しておく

アパートは築年数が古くなると物件価値が低下します。また、土地価格の影響も強く受けるため、常に周辺の家賃相場の変化に目を配ることが大切です。

物件価値が下落すると入居者が集まりにくくなるため、空室の増加や家賃の下落を招き、収入の低下につながることもあるでしょう。

基本的にアパートは建築当初が最も価値が高いものと考え、経年劣化による物件価値の低下を見越した収支計画を立てることが重要です。

また、入居率や家賃が下がりだしたら早い段階で物件売却に踏み切ることも、有効な出口戦略といえます。

6-4．業者によって利回りの計算方法が異なるケースもある

表面利回りや実質利回りの計算式は紹介した通りですが、実際に使用される数値は業者によって異なるケースがあります。

例えば年間家賃収入は、現在の家賃、相場から見た適正賃料のどちらを設定するかによって、利回りの数値が変わります。

また物件価格も購入に諸費用を含めるかどうかで変わることを理解しておきましょう。

7．アパート経営で高い利回りを維持するポイント

一般的にアパートは築年数が経過すると物件価値が落ちるため、家賃収入は減少しやすくなります。
一方、修繕費などのコストは増加するため、利回りは徐々に悪化します。

こういった特徴がある中で、高い利回りを維持するポイントについて解説します。

7-1．空室リスクを抑えやすい魅力的な物件を建築する

空室ができると家賃収入が減り、収入が不安定になります。
そのため、物件を建築する場合は高い賃貸需要が見込めるように、入居者にとって魅力的な建物を設計することが大切です。また、購入する場合は賃貸需要の高い地域で物件選びをすると良いでしょう。

例えば「オートロックや防犯カメラを設置してセキュリティ面を強化する」「エントランスや外観などをおしゃれにする」「床暖房を設置する」など、利便性、快適性、安全性が高まる設計にすることが有効な対策になります。

7-2．適切な管理形態を選択する

アパート経営の管理形態には大きく分けて以下の3種類があります。

自主管理：すべての管理業務をオーナー自身で行う方法

管理委託：管理業務の全部または一部を管理業者に委託する方法

サブリース：管理業務をほぼ全般的に管理業者に委託できる形態

自主管理は管理委託手数料がかからないメリットがありますが、オーナー自身が入居者対応や建物修繕、メンテナンスなどのすべての管理業務を実施しなければなりません。一方、管理委託は不動産管理会社へ管理委託手数料などコストが発生するデメリットがあるものの、オーナー自身の時間的、精神的負担は軽減できます。

また、サブリース契約はサブリース業者がアパートを一括借り上げして、入居者へ転貸借する仕組みです。空室の有無に関わらず賃料が保証されますが、賃料の一部はサブリース業者へ渡るため、収益性は低下します。

管理形態それぞれにメリット、デメリットがあるため、どれが良いとは一概にはいえません。物件の規模や収益性、オーナー自身の投資経験、時間的な制約などさまざまな視点から見て適切な管理形態は何か、考えることが重要です。

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7-3．複数の土地活用プランを比較する

アパート経営以外にも土地活用の方法は多数あります。

例えば賃貸経営では、戸建て賃貸、駐車場経営、トランクルーム経営などがあげられます。

「建築費用が高額過ぎる」「賃貸需要が見込めない」などの理由によりアパート経営で高い利回りが期待できない場合は、複数の土地活用プランを出したうえで比較検討することをおすすめします。

8．アパート経営における利回りの事例

最後に新築アパートの利回りの事例を紹介します。
今回はより現実的な数値を求めるため、表面利回り、実質利回り、空室を考慮した実質利回りの3つのパターンを求めますが、便宜上、以下の条件を用いて計算します。

・購入時の諸経費は建築費の10％

・維持管理費などは年間家賃収入の20％

※小数点第2位以下は四捨五入します。

• 事例1　東京23区内で新築アパートを建築した場合

東京23区に所有している土地で新しいアパートを建築した場合の利回り計算です。

東京23区内の新築物件は他のエリアと比べて、家賃相場、入居率ともに高い傾向がありますが、土地価格、物件の建築費が高額なため、利回りは低くなる特徴があります。

ただし、土地を所有している場合は土地の購入費がかからない分、高い利回りが期待できます。

・建築費：15,000万円

・建築時の諸経費：1,500万円

・年間家賃収入：1,200万円（10万円×10部屋×12カ月）

・維持管理費等：240万円

・入居率：90％

・空室を考慮した家賃収入：1,080万円（1,200万円×90％）

＜東京23区内の新築アパートの利回り＞

・表面利回り

　1,200万円（年間家賃収入）÷15,000万円（建築費）×100＝8％

・実質利回り

｛1,200万円（年間家賃収入）ｰ240万円（維持管理費等）｝

÷｛15,000万円（建築費）＋1,500万円（購入時の諸経費）｝×100≒5.8％

・空室を考慮した実質利回り

｛1,080万円（空室を考慮した家賃収入）ｰ240万円（維持管理費等）｝

÷｛15,000万円（建築費）＋1,500万円（購入時の諸経費）｝×100≒5.1％

• 事例2　地方の政令指定都市で新築アパートを建築した場合

地方の政令指定都市でアパートを建築した場合の利回り計算です。

地方の政令指定都市は東京23区と比べて、家賃相場、入居率が落ちる一方、土地価格、物件の建築費が安いため、利回りは高めになります。

もちろん、土地を所有している場合はさらに高い利回りが期待できるでしょう。

・建築費：10,000万円

・建築時の諸経費：1,000万円

・年間家賃収入：960万円（8万円×10部屋×12カ月）

・維持管理費等：192万円

・入居率：80％

・空室を考慮した家賃収入：768万円（960万円×80％）

＜地方の政令指定都市の新築アパートの利回り＞

・表面利回り

　960万円（年間家賃収入）÷10,000万円（建築費）×100＝9.6％

・実質利回り

｛960万円（年間家賃収入）ｰ192万円（維持管理費等）｝

÷｛10,000万円（購入費）＋1,000万円（購入時の諸経費）｝×100≒7.0％

・空室を考慮した実質利回り

｛768万円（空室を考慮した家賃収入）ｰ192万円（維持管理費等）｝

÷｛10,000万円（購入費）＋1,000万円（購入時の諸経費）｝×100≒5.2％

9．アパート経営では長期的な視点を持つことが大切

アパート経営では物件の利回りを把握して、現実的な収支計画を立てることが成功のポイントといえます。

そのためには表面利回りではなく、より正確性の高い実質利回りの数値が重要のため計算方法を十分に理解しておきしょう。

まだ、新築時だけでなく数年後、数十年後の利回りや売却のタイミングなど将来性を考えて計画を立てることが大切です。

大東建託では土地活用や不動産敬遠に関する相談を無料で受け付けていますので、利回りの計算や目安に関して疑問点や不明点がありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。