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安心安定の賃貸住宅経営に繋げる大東建託グループの賃貸住宅管理

最終更新日: 2023.06.05

大東建託グループは、1974年の創業以来、賃貸専門の会社として建物賃貸事業の安定経営を追求し、歩んでまいりました。おかげさまで現在では約122.4万戸を管理している(20233月時点、居住用のみ)日本一の大家さんとなっています。

選ばれつづけるのには理由があります。

今回は、賃貸住宅の管理にスポットをあてて、大東建託グループの取り組みをご紹介していきます。

1.大東建託グループの賃貸住宅管理

グループ会社の大東建託パートナーズが管理する部屋は全国に約122.4万戸(2023年3月末時点、居住用のみ)あり、全国178の営業所、2,007名のスタッフという体制で、管理業務を実施しています。(20223月末時点)

管理業務を管理会社に委託した場合、どのような管理がされているのか管理状況が把握できないといった話を聞くことがありますが、大東建託グループでは、実施した業務の詳細をオーナー様に定期的に報告することで、管理業務の透明化に努めています。

 

ここからは大東建託グループの賃貸管理の特徴について、ご紹介していきます。

 

1-1.建物管理における特徴

建物管理の業務は以下リンク記事に記載されているような内容ですが、

  "安心安定の賃貸経営に繋げる賃貸住宅管理とは"

大東建託グループでは、さらに安心安定の賃貸経営に繋げるためのさまざまな取り組みを実施しています。

 

1-1-1.【クリーンキーパー】

 大東建託グループには、クリーンキーパーという清掃員が在籍しています。クリーンキーパーは1997年に管理業務の品質向上を目的に誕生しました。

主な業務内容としては、月に1回以上(建物により回数は異なります。)の共用部清掃、空室の清掃・空室の設備点検、掲示物の張替えなどを行っています。

クリーンキーパーの業務品質については、入居者様アンケートや当社社員による現場確認などによる表彰制度を用意するなど、品質の向上に取り組んでいます。

クリーンキーパー①.jpg
クリーンキーパー 作業風景
クリーンキーパー②.jpg
クリーンキーパー 作業風景



1-1-2.【ビルディングキーパー】

 大東建託グループには、ビルディングキーパーという建物検査員も在籍しています。
ビルディングキーパーは建築士、施工管理技士などの資格を持つ検査員で、2013年に建物点検品質の向上を目的に誕生しました。

主な業務としては、2か月に一度建物の外観・設備の点検をおこない、破損・汚損・劣化が起きていないか定期的に点検を行っています。

この定期検査の結果をもとに適切な修繕工事を実施することにより、美観や機能を維持するとともに、修繕費用の効率化を図っています。

ビルディングキーパー①.jpg
ビルディングキーパー 作業風景
ビルディングキーパー②.jpg
ビルディングキーパー 作業風景




1-1-3.【管理業務実施内容のフィードバック】

クリーンキーパーとビルディングキーパーは、清掃や建物点検を実施した際に、その実施内容を専用の携帯電話で写真撮影をし、専用のアプリを通じて大東建託パートナーズの営業所へ送信され、送信された内容を管理スタッフが確認し、業務完了としています。

また、完了した清掃・建物点検内容については、オーナー様はいつでも専用のオンラインページから、その他ご所有の建物の管理状況と共に確認することができるようになっており、管理の透明化とサービスの向上につなげています。

1-1-4.【いい部屋サポートセンター】 

 東京都と福岡県の2か所に自社運営のコールセンターを設けており、24時間365日入居者様のお問い合わせに対応できる体制を整えています。

当初は外部業者への業務委託でした。その後、2007年9月に東京都に自社運営の「いい部屋サポートセンター」を設立し、入居者様からの緊急受付、契約更新業務、外国語対応などさまざまな業務を執り行っています。

管理業務に精通したスタッフによる自社運営に切り替えることにより、受電率の大幅改善(約95%)や緊急対応時現地到着時間の大幅改善(平均50分)、対応業務の拡充が可能となり、非常に高い評価をいただいています。

また、大災害などに備えたBCPの一環で福岡県にサポートセンターを増設し、今日に至ります。

いい部屋サポートセンターの主な業務(東京センター).jpg
いい部屋サポートセンター

1-2.契約管理における特徴

 契約管理の業務は以下リンク記事に記載されているような内容ですが、

  "安心安定の賃貸経営に繋げる賃貸住宅管理とは"

大東建託グループでは、さらに安心安定の賃貸経営に繋げるためのさまざまな取り組みを実施しています。

1-2-1.【夜間休日対応】

 上述のいい部屋サポートセンターでは、契約更新業務も24時間365日行っており、日中忙しい入居者様でもつつがなく手続きを行えるよう窓口を用意しています。

また直接オペレーターとやり取りが可能なことからオンラインでは難しい疑問や不安の即時解決につながっています。

1-2-2.【アプリ・web対応】

 大東建託グループでは、暮らしに役立つプラットフォーム「ruum」というアプリを提供し、生活の豆知識やショッピング、クーポンなど生活に役立つ様々な情報を発信しています。

そのアプリ上に入居者様専用ページがあり、いつでも利用明細の確認、退去の手続きや更新の手続きなどが可能になっています。

1-2-3.【定額クリーニング制度】

 大東建託の管理している多くの建物では「定額クリーニング費用制度」を取り入れています。定額クリーニング制度とは、敷金の代わりに定額でクリーニング費用をいただくことで、敷金の精算を行わずに退去いただけるという制度になります。

入居者様は一般的に高額となる敷金が不要となるため、初期費用を抑えられるという利点があり、オーナー様にとっては退去後スムーズにかつ短期間での原状回復が可能となり、速やかに次の入居者様を確保することで、収入を安定化させられるというメリットがあります。

1-3.家賃管理における特徴

家賃管理の業務は以下リンク記事に記載されているような内容ですが、

  "安心安定の賃貸経営に繋げる賃貸住宅管理とは"

大東建託グループでは、さらに安心安定の賃貸経営に繋げるためのさまざまな取り組みを実施しています。
家賃管理とは入居者様から毎月家賃を回収しその家賃を毎月オーナー様にお支払いすることですが、家賃の支払いが遅れたり、滞納が発生しないようにすることが必要です。

賃貸住宅経営を行う上では、受領すべき家賃を確実に回収するということが最も重要なことといえます。

 

1-3-1.【業界最高水準の家賃回収力】

 日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査2020年」によると、家賃滞納が全国平均で約2.1%発生しているところ、大東建託グループでは家賃滞納0.103%(2022年度)という驚異的な家賃回収力を誇っています。

家賃滞納が続くと当然ながら賃貸経営においてかなり大きな悪影響を及ぼします。計画していた家賃収入が遅れるとそれだけ収支も悪くなり、建物維持にかけられるお金も減ってしまいます。

例えば110戸のマンションで各部屋が10万円の家賃だったとして一部屋で家賃滞納が6か月ありそれを回収できなかった場合、強制退去をしたとしても年間で60万円の減収となり、収益上の大きな痛手です。また滞納者に退去していただくにあたり強制執行することとなった場合には手続き費用を負担しなければならない場合がありますので、そうするとさらに金銭的な負担が増えるということになってしまいます。

大東建託グループでは、家賃は口座振替・クレジットカード・振込のいずれかで入金いただきますが、期日までにご入金を確認できなかった場合、下記の様な取り組みで家賃管理を行っています。

①コンビニエンスストアで24時間お支払い可能なお振込み票を送付
②「いい部屋サポートセンター」から毎月6日~15日頃電話およびメールにてご連絡をします。
(この時点で対象のお客様の約80%の方にご入金いただけています。)
③ご入金いただけない場合、最寄りの営業所スタッフがお電話及び訪問にてご入金のお願いをします。

 ※家賃の滞納があっても一括借り上げご利用のお客様への当社からの入金は遅れずお支払いいたします。


以上の様な取り組みをたゆまず行っている結果、家賃滞納率は0.103%という優れた実績を維持できています。

1-4.原状回復・修繕管理における特徴

 

"安心安定の賃貸経営に繋げる賃貸住宅管理とは"にて解説している原状回復・修繕管理の業務に対し後述のような取り組みをしています。

大東建託グループでは、原状回復と修繕の管理においても、美観の維持、適正家賃の維持、建物機能の維持に取り組んでいます。
各種取り組みのうち特徴的なものをご紹介します。

 

大東建託グループでは原状回復や修繕管理を行う前に、高耐久の資材を利用することで原状回復や修繕におけるメンテナンス効率を向上するように取り組んでいます。

詳しくは別の記事で紹介させていただきますが、例えば、屋根においては耐用年数30年で通常の瓦と比べ、重量は約1/10のものを使用しており、"軽くて頑丈"なものを使っています。

外壁に関しては、耐用年数は30年で、30年経っても目視で判断できない程度の色あせしか起こさず、セルフクリーニング機能があるものを使用しており、外壁材をつなぐシール材(シーリング)には、耐久性・対候性を大幅に向上したシール材を使用しています。
室内のクロスに関しては汚れが付きにくく、たばこのヤニも落とせるものを使っており、さらに通気性が高く結露やカビの防止になるものを使用しています。フローリングに関しては電子線を放射したシートを張っているので、特に傷に強く、万が一傷やへこみが起きても部分交換ができるものを使用しています。

このようにいたる部分で高耐久資材を使うことでメンテナンスの効率を向上しています。

1-4-1.【原状回復への取り組み方】

 大東建託では原状回復工事の品質向上と工期の短縮に力を入れています。
下記で原状回復の流れを紹介します。

①退去後の室内を確認
定額クリーニング制度により退去後にスムーズに室内の確認を行えます。
②原状回復工事発注
次の入居のために必要な補修作業やクリーニングの内容を管理担当者が判断し、提携している工事業者へ発注します。使用資材の多くは大東建託と資材メーカーとの共同開発のものが多く全国共通で良質な高耐久資材を使用しています。
③原状回復工事
専門の美装業者が当社指定内容に基づき原状回復工事を行います。
④室内完成確認
上記の退去確認を行った社員ではなく完成確認を専属で行うスタッフが不備はないか客観的な視点から完成確認を行っています。

原状回復image.png
原状回復後イメージ




原状回復工事は退去からできるだけ原状回復の工期を短くすることに努め、新規入居者様に入居いただけるように心がけています。

また品質を向上させ続けるために毎月一度、大東建託パートナーズと提携の工事業者様が参加し品質会議を行っており、入居者様アンケートの内容共有、入居者様のクリーニング満足度の共有、工事内容の共有などを行っています。

1-4-2.【修繕管理への取り組み】

 適切な修繕管理は美観維持だけでなく建物の機能維持、賃貸収入にも直結します。

建築させていただいた施行者として大東建託の工事課が6か月、1年目、2年目、10年目に瑕疵担保責任項目を点検し、オーナー様にご報告します。

また、建物完成後10年後以降5年ごとに、大東建託パートナーズの社員が美観、外観、機能、安全性の観点から改修が必要な箇所を判定し、修繕を実施しています。

また常日頃の点検を行っているクリーンキーパー、ビルディングキーパーと連携し、劣化部分の早期発見、早期修繕を行っています。

 

2.【まとめ】適切な管理を行うことは賃貸経営の安定化に重要

賃貸経営において長期で安心安定な賃貸経営をおこなうためには建物を適切に管理できているかということは非常に重要です。
適切に管理を行うためにどのような工夫や仕組みがあるかを知り、ご自身の賃貸経営に対するスタンスと合う企業をパートナーに選択することが重要です。

 

大東建託は今回ご紹介した管理体制などをご評価していただき賃貸住宅管理戸数約122.4万戸(20233月末時点、居住用のみ)、26年連続1位、オーナー様9万人(2023年3月末)、賃貸仲介件数12年連続1位、入居者様数約219万人(2023年3月)を達成することができました。

今後も賃貸住宅の管理の品質向上と入居者様が安心して生活できる環境づくりを続けてまいりたいと思います。

 

 

大東建託では建物管理以外にも、賃貸経営を安心なものにするための多くの取り組みをしています。

建物管理や賃貸経営でお困りごとやお悩みがある方はお気軽に無料相談をご利用ください。

 

またご所有の土地がどのような事業に適した土地なのか賃貸住宅を建てた場合どのような事業が行えるかなどのシミュレーションを無料でご提供致しますので併せておすすめいたします。



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