安心・安定の賃貸住宅経営を継続していくために大事な点はたくさんありますが、中でも「管理力」は非常に重要な要素と言えます。入居者様の満足度を高めることが、賃貸住宅経営の安定に直結するからです。

今回は、賃貸住宅経営における管理業務には、どのようなものがあるのか、それぞれの管理業務のどういったところに気を付けるべきなのか、また、なぜ気を付けなくてはいけないのかを、実例を使いながらわかりやすく解説していきます。

1．賃貸物件の管理における重要な管理業務は大きく分けて4つ

賃貸経営における重要な管理業務は主に「建物管理」「契約管理」「家賃管理」「原状回復・修繕管理」の4つがあります。

いずれも、長期にわたる賃貸経営において重要なものになりますので、どのような内容があるのか、十分に理解することが大切です。

 

1-1．建物管理における主な業務内容は

 建物管理の主な業務としては「共用部・共用設備の維持管理」「建物定期点検」「空室の管理」「緊急時の対応」があります。

1-1-1．「共用部・共用設備の維持管理」とは

 入居者様の快適・安全な生活環境を維持できるようにする業務です。

例えば、敷地・建物の定期清掃、植栽の剪定・水やり、共用灯の点検確認、共用部電気代の支払いなどです。通常、共用部・共用設備の維持管理にかかる費用は、入居者様からいただく共益費で賄います。

共用部の美観や機能に関して維持・管理することを怠ると、せっかく新規の入居者様が内見に来られても美観の悪さや不便さから入居に至らなくなる恐れがあります。

また既存の入居者様においても退去につながってしまう可能性もあります。
さらに、共用部に雑草が生えていたり、ゴミや放置自転車などがあると、ゴミの投棄を誘発したり、さらに進むと防犯・防火などにも悪影響を及ぼします。

上述のとおり、「共用部・共用設備の維持管理」は、入居率にかかわる非常に重要な要素であり、例え空室が多く、１室しか入居していなかったとしても適切な管理を継続的に実行することが大切です。

1-1-2．「建物定期点検」とは

 入居者様の安全・快適な生活環境を守るために建物・共用設備に破損・汚損・劣化が起きていないかを定期的に点検をする業務をいいます。

建物や共用部分にひびや亀裂などの不具合が生じていないかを定期的に検査するということです。
建物本体や設備などの不具合に気づかず放置をしていると、小さな不具合が拡大することで簡単な修理などでは対応することができなくなり、交換や、より大規模な修繕が必要となる事態にもなりかねませんので、可能であれば、有資格者による建物点検を定期的に実施することが望ましいでしょう。

1-1-3．「空室の管理」とは

 空室の清掃や換気など、その部屋の劣化を防ぐための管理業務をいいます。

人が住んでいない密閉されている部屋はカビやほこりが発生しやすく、建物の劣化や異臭の発生などにつながる恐れがあります。また、場合によっては、日差しによる変色が発生することもあります。

このような状態では新たな入居者様に選んでいただけないだけでなく、他の部屋の入居者様の退去を誘発する恐れすらありますので、しっかりと「空室の管理」をすることが大切です。

 

1-1-4．「緊急時の対応」とは

 入居者様からの緊急のお問い合わせへの対応です。

例えば「防犯灯が切れている」、「水漏れが発生した」、「共用部への駐車違反がある」、「スズメバチの巣ができている」・・・など、対応するべき管理事項で、これらには、休日、夜間を問わず、緊急で対応しなければならないケースもあります。
他にも、鍵の紛失や、近隣からの騒音クレームなど、多岐にわたります。

これらの入居者様からの緊急の問い合わせにどれだけこたえられているかが入居満足度に、ひいては入居率の維持にもつながりますので、速やかに対応できる体制を整えておくことが大切です。

1-2．契約管理における主な業務内容は

 主な業務としては「契約更新（名義変更）の手続き」「退去の手続き・清算」があります。

1-2-1．「契約更新（名義変更）の手続き」とは

 建物賃貸借契約の満了後も契約を継続するための非常に大事な手続きです。

入居者様に更新時期の連絡や新規契約条件の見直しなどを行いますが、一般的に、契約更新時に家賃交渉が入ることも多く、この手続きが円滑に進まなくては家賃収入が滞るばかりでなく、入居者様に対して非常にストレスを与えてしまうことにもなりかねません。

また法人に社宅として賃貸している場合には、住んでいる人が替わる機会が多くあるので住人の名義変更なども行わなくてはいけません。

なお、契約更新をしなくても法定更新されたこととなりますが、期間の定めのない契約となることで面倒なトラブルに発展することもないとは言い切れませんので、契約満了の都度、双方の意思を確認するという意味でも、きちんと契約更新を行うことが望ましいでしょう。

1-2-2．「退去の手続き・清算」とは

 建物賃貸借契約を終了する際には鍵の返還や敷金の清算などの手続きを行います。

敷金の清算では、全額返還が原則にはなりますが、敷金から入居者様が負担すべき原状回復費や未払い家賃などを相殺して返金するケースもあります。

そのためにも、現地の立ち合いを行い、居住や住宅設備の棄損状況を確認し、オーナー様と入居者様での費用の負担区分を合意することが必要となります。

退去の手続きが適切に行われなければ、新規入居者様の募集に悪影響を及ぼすこともありますので注意が必要です。
現地立ち合い時の確認箇所や手順など、一定の基準を設けておくことが望ましいでしょう。

 1-3．家賃管理

主な業務として「家賃の回収」があります。

1-3-1．家賃の回収とは

入居者様から毎月家賃（駐車料や共益費などを含む）をお支払いいただくことですが、家賃の支払いが遅れたり、滞納が発生しないようにすることが必要です。

そのためには、新たな入居者様を募集する際には、一定の入居審査基準を設けることも有効です。ただし、入居者様の勤め先の状況変化やその他、何らかの事情でやむを得なく滞納家賃が発生することも考えられます。

そういった際に、入居者様の事情に配慮しつつも迅速に入金遅れを連絡することや家賃をお支払いいただく仕組みや体制を整えておくことがとても重要です。

 

1-4．原状回復・修繕管理における主な業務内容は

主な業務として「原状回復」「修繕」の管理があります。

1-4-1．「原状回復」とは

 

入居者様の退去に伴い、室内クリーニング及び原状回復工事を実施することです。

原状回復は、次の入居者様を迎えるうえで非常に重要です。原状回復が終わるまでは次の入居希望者が入居できませんし、ある程度の機能及び美観が提供できなければ、その部屋への入居を決めていただけないからです。

ですから、賃貸経営を円滑に継続させるためには、迅速に室内クリーニングや原状回復を行い、退去手続きを完了させることが求められます。室内・住宅設備の劣化状況を確認し、費用の負担区分を合意したうえで、室内クリーニングや原状回復を行う業者を手配し、作業後の完了確認までが一連の流れとなります。

上述のとおり、これらの業務に時間がかかればかかるほど次の入居が決まることはなく、すなわち家賃収入も途絶えてしまいます。また品質が悪い原状回復は入居募集に悪影響があるため、スピードと質が重要になってきます。

なお、原状回復費用の負担区分については、2004（平成16）年10月から東京都内で施行された「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」いわゆる「東京ルール」以降、自然損耗や経年劣化によるものはオーナー様負担となることが増えています。

1-4-2．「修繕管理」とは

 

美観・外観・機能・安全性を維持するため、大まかな修繕計画を立案し、定期点検の結果に基づき、適切な修繕を実施していくことをいいます。

例えば、外壁に小さな亀裂が生じているにも関わらず、それを放置しておくことにより、雨水の侵入などにより亀裂が大きくなり、美観を損なうばかりか、場合によっては建物の躯体自体を腐らせてしまう可能性もゼロではなく、その場合、修繕費用がかさんでしまうことにもなります。

そのようなことを引き起こさないためには、大まかな修繕計画を持ちつつも、定期的な点検を行い、適切なタイミングで必要な修繕を施すことが建物の美観・外観・機能・安全性の維持につながり、また資産価値の維持につながるでしょう。

2．まとめ～賃貸住宅管理を成功に導くノウハウは？～

 

賃貸住宅経営には、どのような管理項目があるのか、管理が適正に行われないとどのようなリスクにつながるのかをご紹介してきました。

安定・継続した賃貸住宅経営には、充実した管理サービスの提供による入居者様の満足が欠かせません。とはいえ、管理業務は多岐にわたり、また、入居者様に満足していただける水準のサービスを提供するためには、様々なノウハウや組織・体制も必要となるでしょう。

適切に管理を行うためにどのような工夫や仕組みがあるかを知り、ご自身の賃貸経営に対するスタンスと合う企業をパートナーに選択することが重要です。

 

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