公開日:2018.11.29

アパート経営を始めると、その翌年には確定申告をする必要があります。
中には、確定申告は、アパート経営で利益が出たときだけすればよいと考えている方もいらっしゃるでしょう。もちろん、法律的にはその理解で問題ありませんが、実はアパート経営においては毎年きちんと確定申告をしたほうがよいのです。
ここでは、アパート経営一年目の確定申告において知っておくべきポイントについて紹介します。

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この記事のポイント

• 不動産所得は給与所得との損益通算が可能
• 不動産所得の必要経費をしっかり計上することで節税に繋がる
• 確定申告は毎年行うことが大切

アパート経営で得られた家賃収入により所得があった場合、確定申告して税金を納める必要があります。しかし、アパート経営一年目は初年度のため金額の大きい不動産取得税など必要経費が多く、収入が得られ健全に運営できていても帳簿上赤字になることがあります。

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給与所得者の場合、給与所得とアパート経営で得られる不動産所得の二種類の所得があります。不動産所得とは、年間の家賃収入から修繕費や固定資産税など必要経費を差し引いた金額です。

税金が課されるのは、給与所得と不動産所得など、個別に計算した所得を合計した額に対してです。このとき、不動産所得がマイナスであれば、プラスの給与所得から差し引くことができます。これを「損益通算」と呼びます。例えば、給与所得が400万円で、不動産所得が100万円のマイナスであれば、400万円から100万円を差し引いた300万円に対して所得税が課されることになるのです。


なお、一定の帳簿をつけることで利用できる青色申告であれば、マイナス分を繰り越すこともできます。例えば、ある年の給与所得が400万円で、不動産所得のマイナスが500万円だった場合は、その年の所得を0円にできるだけでなく、翌年の所得から100万円を差し引くことも可能です。

不動産所得は給与所得との損益通算が可能なため、不動産所得のマイナス分の所得が減額され、節税につながります。
それでは、不動産所得のうち支出として計上できる必要経費はどのくらいあるのでしょうか。

アパート経営における必要経費の代表例は、以下のとおりです。

募集するための仲介手数料や、毎月の管理費、水道光熱費や固定資産税のほか、不動産取得税やアパートローンの返済額のうち金利分も必要経費として計上できます。

これら経費の中で活用したいのが、「減価償却費」と「青色申告特別控除」です。減価償却費は、建物や設備などが年月を重なって いくごとに失っていく価値のことで、毎年減った分の価値が計上されます。青色申告特別控除とは、青色申告の際に一定の要件を満たすことで受けられる所得控除のことです。
ほかの経費との違いは、実際に手元から支払われた経費か否かです。

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節税対策のためには、前述の課税所得額を少なくする必要があります。

つまり、損益通算を活用し、「家賃収入がありプラス収支であるものの、減価償却費や青色申告特別控除を計上すると不動産所得が少なくなる」という状態をつくることで課税負担を抑えることができます。

確定申告書を作成する際、経費を入れ損ねていたり、入れられる経費があることを知らなかったりすることもあるので注意が必要です。

例えば、経費を入れた場合と入れなかった場合とでは、以下のように納税額に違いが出ます。


所得税は所得が多くなればなるほど所得税額も大きくなる累進課税制度がとられています。そのため、経費を200万円計上するかどうかで、納税額が37万円も変わってきます。

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まとめ

給与所得者の場合の確定申告は、給与所得と退職所得以外の所得の合計が20万円を超えた際に必要となります。そのため、「不動産所得がプラスのときだけ確定申告が必要」と考えがちですが、特にアパート経営を始めた一年目は所得がマイナスになることも多く、損益通算を活用することで節税につながります。しっかりと確定申告を行っていきましょう。

ただ、不動産を長期保有していれば節税効果は低くなります。不動産所得を増やす努力も一緒に行っていく必要があるのを忘れないようにしてください。

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