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今からでも間に合う、アパート経営一年目の確定申告丸わかり

最終更新日: 2023.12.15

公開日:2018.11.29

アパート経営を始めると、その翌年には確定申告をする必要があります。
中には、確定申告は、アパート経営で利益が出たときだけすればよいと考えている方もいらっしゃるでしょう。もちろん、法律的にはその理解で問題ありませんが、実はアパート経営においては毎年きちんと確定申告をしたほうがよいのです。
ここでは、アパート経営一年目の確定申告において知っておくべきポイントについて紹介します。

>>関連記事:「アパート経営完全ガイド|建築プラン立てから完成後の業務まで」

この記事のポイント
  • 不動産所得は給与所得との損益通算が可能
  • 不動産所得の必要経費をしっかり計上することで節税に繋がる
  • 確定申告は毎年行うことが大切



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今年は赤字だから確定申告は必要ない?

アパート経営で得られた家賃収入により所得があった場合、確定申告して税金を納める必要があります。しかし、アパート経営一年目は初年度のため金額の大きい不動産取得税など必要経費が多く、収入が得られ健全に運営できていても帳簿上赤字になることがあります。

>>関連記事:不動産投資に確定申告は必須?手続きの流れと経費計上できる項目の例

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給与所得と不動産所得の損益通算を活用しよう

給与所得者の場合、給与所得とアパート経営で得られる不動産所得の二種類の所得があります。不動産所得とは、年間の家賃収入から修繕費や固定資産税など必要経費を差し引いた金額です。

税金が課されるのは、給与所得と不動産所得など、個別に計算した所得を合計した額に対してです。このとき、不動産所得がマイナスであれば、プラスの給与所得から差し引くことができます。これを「損益通算」と呼びます。例えば、給与所得が400万円で、不動産所得が100万円のマイナスであれば、400万円から100万円を差し引いた300万円に対して所得税が課されることになるのです。


なお、一定の帳簿をつけることで利用できる青色申告であれば、マイナス分を繰り越すこともできます。例えば、ある年の給与所得が400万円で、不動産所得のマイナスが500万円だった場合は、その年の所得を0円にできるだけでなく、翌年の所得から100万円を差し引くことも可能です。

確定申告はどれだけ課税所得額を減らせるかが重要

不動産所得は給与所得との損益通算が可能なため、不動産所得のマイナス分の所得が減額され、節税につながります。
それでは、不動産所得のうち支出として計上できる必要経費はどのくらいあるのでしょうか。

不動産所得の必要経費一覧

アパート経営における必要経費の代表例は、以下のとおりです。

賃貸住宅経営にかかる主な必要経費
必要経費として認められるもの 認められないもの
租税公課

・土地、建物の固定資産税

・都市計画税

・不動産取得税

・消費税(税込経理による場合に限る)

・登録免許税

・借入金の元本返済部分

・所得税

・住民税

・事業に関連しない支出

修繕費 資本的支出に該当するものを除く※
損害保険料 掛け捨てのもので、当年度分のみ
管理費

・不動産会社への管理手数料

・管理組合への管理費

・入居者募集のための広告宣伝費

・税理士、弁護士への報酬

・共有部分の水道光熱費

減価償却費 建物、建物付属設備のうち、当年度に対する減価償却部分
借入金利子 土地、建物購入の借入金金利(事業開始後に支払った部分)
青色事業専従者給与 青色申告者と生計を一にする、15歳以上で控除待遇配偶者・扶養親族以外の親族への給与・賞与など(事業的規模の場合のみ)
その他

・収入印紙

・立退料(賃貸住宅を建て替える場合の立退料や取り壊し費用)

・その他雑費(掃除、消耗品代等)

※修繕費については、設備の取り付け費用(物理的な変更)、畳からフローリングへの改造費用(用途の変更)、モルタル壁からタイルへの張り替え費用(耐久性の向上)などは「資本的支出」とされ、建物の取得費用に加えたうえで減価償却の対象となる。(出典)賃貸不動産経営管理士協議会「賃貸不動産経営管理士講習テキスト」


募集するための仲介手数料や、毎月の管理費、水道光熱費や固定資産税のほか、不動産取得税やアパートローンの返済額のうち金利分も必要経費として計上できます。

これら経費の中で活用したいのが、「減価償却費」と「青色申告特別控除」です。減価償却費は、建物や設備などが年月を重なって いくごとに失っていく価値のことで、毎年減った分の価値が計上されます。青色申告特別控除とは、青色申告の際に一定の要件を満たすことで受けられる所得控除のことです。
ほかの経費との違いは、実際に手元から支払われた経費か否かです。

        節税対策のためには、前述の課税所得額を少なくする必要があります。

    つまり、損益通算を活用し、「家賃収入がありプラス収支であるものの、減価償却費や青色申告特別控除を計上すると不動産所得が少なくなる」という状態をつくることで課税負担を抑えることができます。

    経費を計上した場合としなかった場合の納税額の違い

    確定申告書を作成する際、経費を入れ損ねていたり、入れられる経費があることを知らなかったりすることもあるので注意が必要です。

    例えば、経費を入れた場合と入れなかった場合とでは、以下のように納税額に違いが出ます。


    所得税は所得が多くなればなるほど所得税額も大きくなる累進課税制度がとられています。そのため、経費を200万円計上するかどうかで、納税額が37万円も変わってきます。

    所得税の速算表
    課税される所得金額 税率 控除額
    1,000円~1,949,000円まで 5% 0円
    1,950,000~3,299,000円まで 10% 97,500円
    3,300,000円~6,949,000円まで 20% 427,500円
    6,950,000円~8,999,000円まで 23% 636,000円
    9,000,000円~17,999,000円まで 33% 1,536,000円
    18,000,000円~39,999,000円まで 40% 2,796,000円
    40,000,000円超 45%

    4,796,000円

    >>関連記事:不動産の取得・保有・売却でかかる税金

    まとめ

    給与所得者の場合の確定申告は、給与所得と退職所得以外の所得の合計が20万円を超えた際に必要となります。そのため、「不動産所得がプラスのときだけ確定申告が必要」と考えがちですが、特にアパート経営を始めた一年目は所得がマイナスになることも多く、損益通算を活用することで節税につながります。しっかりと確定申告を行っていきましょう。

    ただ、不動産を長期保有していれば節税効果は低くなります。不動産所得を増やす努力も一緒に行っていく必要があるのを忘れないようにしてください。

    >>関連記事:不動産投資の経費まとめ|認められるものと認められないものは?

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