目次

1. 家賃収入とは？

2. 家賃収入を得るための主なプロセス

STEP１. 不動産経営に関する知識を身に付け、専門の会社を探す

STEP２. 物件を探し、取得する

STEP３. 入居者を募集し、管理する

STEP４. 家賃が入金される

3. 家賃収入を得るためにかかる主な経費

3-1. 賃貸経営に関わる各種税金

3-2. 管理費・修繕費

3-3. 借入金の利息（ローン）

3-4. 火災保険・地震保険料

3-5. 減価償却費

3-6. 仲介手数料

4. 家賃収入を安定して得るためのポイント

4-1. 経営する物件は慎重に検討する

4-2. キャッシュフローを把握し、空室対策を講じる

4-3. 家賃滞納のリスクに備える

4-4. 適切な物件管理を行う

5. 家賃収入が安定する物件で不動産経営を始めよう

STEP１. 不動産経営に関する知識を身に付け、専門の会社を探す

不動産経営をスタートする事前準備として、基礎知識の習得が欠かせません。書籍やセミナー、専門家のメルマガなどを活用し、不動産経営に関する基礎知識を勉強しましょう。　

不動産経営を成功させるための重要なパートナー選びとして、専門会社の選定も重要な準備です。
パートナーとして求めたい対応は、以下のとおりです。

　　● 土地や建物の選定

　　● 管理

　　● 収支シミュレーション

　　● リスク対策　など　

あらゆる業務に対応できる信頼性の高い専門会社を選ぶと良いでしょう。

STEP２. 物件を探し、取得する

物件選びは安定した家賃収入を得られるかどうかの重要な段階です。不動産経営の目的や自己資金により選ぶ物件は異なります。

主に選択肢となる物件は以下のとおりです。

　　●所有地に建築をする

　　●新築一棟物件

　　●中古一棟物件

　　●区分所有物件　など

不動産経営の事業的規模によっては、リスク分散や収益の安定化を図るため、それぞれの物件を組み合わせて複数所有するオーナーも多くいます。

また、投資物件や収益物件の購入には、アパートローンを組むなど融資を踏まえた資金調達を考慮した資金繰り計画も必要です。
銀行による審査があり、相談できる専門家がいると、1人では得られない情報や具体的なアドバイスが得られます。

STEP３. 入居者を募集し、管理する

物件取得後は、入居者を募集して適切に賃貸運営の管理を行う必要があります。　

主な方法は大きく分けて、オーナー自身で行う「自主管理」と、不動産賃貸管理会社へ委託する「管理委託」、不動産会社への賃貸経営の委託に加え家賃保証もある「サブリース」の3種類です。　

　　● 自主管理

　　　　○オーナー自身で入居者募集・家賃回収・クレーム対応・退去時の手続きなど

　　　　　すべての管理業務を行う方法

　　　　○管理委託料がかからないためコストを抑制

　　　　○時間と対応力が必要

　　●管理委託

　　　　○不動産賃貸管理会社に管理業務全般を委託する方法

　　　　○管理委託料が発生

　　　　○オーナーの手間を大幅に削減

　　●サブリース

　　　　○不動産会社が物件を一括借り上げして賃貸経営を代行する方法

　　　　○一定の家賃保証があり空室リスクを回避できる

　　　　○家賃保証は市場家賃より低くなりやすい

コストと手間を比較して現状では、管理委託を選ぶケースが多い傾向です。

サブリースについては別コラムにて詳しく解説していますので、そちらをご参照下さい。

>>関連記事：サブリース

STEP４. 家賃が入金される

不動産賃貸管理会社に管理委託している場合は、家賃から管理委託料などが差し引かれた金額がオーナーの口座へ入金されます。
一方で自主管理の場合は、入居者から家賃が直接支払われます。

確定申告が必要かどうかは不動産所得の金額次第です。
給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円以下であれば申告義務は原則ありませんが、住民税の申告が必要になることがあります。
また、副業での収入が事業的規模にあたるかどうかで所得区分も異なるため、税理士に相談するのが確実です。

代表的な不動産投資方法である「アパート経営」について詳しく書かれた記事もご覧ください。

>>関連記事：アパート経営完全ガイド｜建築プラン立てから完成後の業務まで

3-1. 賃貸経営に関わる各種税金

賃貸経営で生じる主な税金は、以下のとおりです。

　　●固定資産税・都市計画税

　　　　○不動産保有者に毎年課税

　　　　○固定資産税評価額（市町村が決定する評価額）や立地により税額が決定

　　●不動産取得税

　　　　○物件取得時に課税

　　●登録免許税

　　　　○新築物件は所有権保存登記で発生

　　　　○中古物件は所有権移転登記で発生

　　　　○ローン利用時は担保提供による抵当権設定登記で発生

3-2. 管理費・修繕費

賃貸経営をしていくうえで、管理会社に支払う管理費や老朽化による修繕費は欠かせません。
物件の維持管理に必要な項目を、必要経費として計上します。それぞれの内容を適切な勘定科目へ分類した帳簿付けが重要です。

3-3. 借入金の利息（ローン）

金融機関からローンを借り入れした場合、ローン返済額のうち元本部分は経費になりませんが、利息部分は経費として計上できます。
ローン金利や返済期間により利息額は変動するため、返済予定表での確認が必要です。

3-4. 火災保険・地震保険料

賃貸物件のオーナーは、所有する建物に対して火災保険へ加入します。地震保険への加入も資産保護の観点から推奨される保険です。
これらの損害保険料は必要経費として計上できます。

3-5. 減価償却費

建物部分は法定耐用年数に基づき、毎年一定額を減価償却費として経費に計上可能です。帳簿上は経費に計上されていますが、現金は手元に残るという特徴から実質的な手取り収入が向上し、資金繰りへプラスの効果をもたらします。

また、中古物件の場合は耐用年数の残り年数で計算するため、取得前に償却期間を確認しておきましょう。

3-6. 仲介手数料

仲介手数料は、物件取得時や入居者募集を依頼して賃貸契約が成立した場合に発生します。それぞれの仲介手数料に対する勘定科目は、不動産購入が取得費、入居者募集が管理費です。

不動産経営に関する経費について知りたい方は、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

>>関連記事：アパートを経営する際にかかる維持費は？費用を抑えるポイント

>>関連記事：アパート経営の経費で落とせるもの一覧｜判断基準や計上できないもの

4-1. 経営する物件は慎重に検討する

不動産経営で安定した家賃収入を得るためには、どのような物件にするかが最重要です。 ポイントは、以下のとおりです。

　　● 周辺環境

　　　　○ 商業施設の充実度

　　　　○ 学校や病院などの生活インフラ

　　● 利便性

　　　　○ 駅からの距離
　　● 築年数

　　● 間取り

　　● 需要に合った設備

これらのポイントを確認して賃貸需要があるかどうかを見極めていく必要があります。

また、家賃と費用のバランスが重要になる収益性を考えて物件を取得しましょう。収益性は、物件価格に対する年間家賃収入の割合である利回りを目安に検討します。

ただし、維持費などを考慮した実質利回りで判断することが重要なため 、専門家への相談も検討しましょう。

4-2. キャッシュフローを把握し、空室対策を講じる

不動産経営では、家賃収入から経費を差し引いた後にいくら手元に残るかを示すキャッシュフローの把握が重要です。
毎月のローン返済や管理費、修繕費用などの支出を想定し、突発的な出費にも対応できるよう余裕を持ちましょう。

また、物件の空室率が高いと収入が減少するため、安定した入居率の確保が重要です。
現在の条件に不安がある場合は、敷金や礼金の見直しや設備の充実化などにより入居を促進できるよう検討しましょう。

4-3. 家賃滞納のリスクに備える

家賃が支払われず滞納となると、収入がない状態であるため、実質的に空室と同じ状況になります。
家賃滞納を理由に退去を求める場合、多くの時間と費用が必要となり、損失が長期化する可能性があるため、家賃滞納のリスクに備えておきましょう。

具体的には、入居申込時に連帯保証人を設定してもらうことで、滞納リスクを軽減できます。また、家賃保証サービスの活用も一般的な対策として効果的です。

保証会社が家賃滞納時に保証するため、オーナーは安定した家賃収入を確保できます。
ただし、保証料の負担や保証範囲の確認をしておきましょう。

4-4. 適切な物件管理を行う

入居率を維持するためには、適切な物件管理が重要です。物件の資産価値と住環境を維持することが長期的な収益確保につながるため、物件の掃除やメンテナンスを定期的に行う必要があります。

物件管理を不動産管理会社に任せる場合は、実績や対応力を確認し、自分に合った会社を選びましょう。

定期的な巡回点検や入居者からの要望への迅速な対応が入居者の満足度が向上し、入居率の維持につながります。

また、物件は十数年に一度大規模修繕が発生し、修繕内容によっては費用が高額になる可能性があります。
家賃設定や収支計画を立てる際は、将来の修繕コストを見越した修繕積立金の準備など長期的な視点を持ちましょう。

賃貸経営を始めるための詳しい内容は、以下の記事を参考にしてみてください。

>>関連記事：大家になるには？賃貸経営を始める流れや成功のポイント