「今後、不動産価格は上がるのか下がるのか？」という疑問は、不動産オーナーやこれから不動産投資を検討する人なら、誰もが気になるところでしょう。
最近では不動産価格が高くなった...という声も多いので、尚更かもしれません。
こういう場合は、冷静な市場分析とともにプロの意見を参考にすることも一考です。
そこで今回は、昨今の不動産市場の現状と、それを元にしたプロの視点での解説をお伝えします。

1. 不動産価格を左右する要因

まず、不動産に限らず、価格は「需給関係」で決まります。
不動産を欲しいと思う人が多ければ価格は上がり、少なければ価格は下がることになります(需要面)。また、供給面もポイントになります。

つまり、欲しいと思う人に対して、物件がどの程度供給≒販売されているのか？「供給数（販売数）」が重要になります。
当然ながら、欲しい人に対して数が足りないほどに価格は上がり、足りるほどに価格は下がるわけです。
特に、不動産の場合は、それしかない！代わりが無い！という一品モノですから、欲しいと思える物件がどの程度あるのか？は大切な要素です。

不動産価格に影響を与える要素としては、この「供給数（販売数）」以外に「金利」「物価」「税制」が挙げられます。

基本的に不動産は高額なので、購入する際はローンを使うことが一般的です。そういう意味から「金利」は価格形成の大切なファクターになります。
ローン金利が下がるほどにお金を借りやすくなり、ひいては物件を購入しやすくなりますから、結果として競争が激しくなり、価格上昇に繋がります。
逆に金利が上がるほどに物件を購入しにくくなります。最近の金利動向は上昇傾向です。だからこそ、より上がる前に購入しようとする方も少なくないのです。

「物価」については、「国際情勢」による資材価格の高騰や円安など「為替相場」にも大きく左右されます。

「税制」については、その時の政府の方針や景気動向により、減税されたり増税されたりし、購入者サイドの心理的な点も含め影響されます。

このように不動産価格は複数の要因によって左右されるので、今後どうなるか？はハッキリ断言できません。

ただ、それでも、上記のような価格変動の理由を理解し、状況を確認しておくことは大切です。

2. 足元の不動産市場の現状

国土交通省の令和7年11月「不動産価格指数」によると、最近の不動産価格は以下のように推移しています。

出典：国土交通省 令和7年11月「不動産価格指数」

この通り、最近の不動産市場（価格）は、戸建てかマンションかを問わず、そして建物か土地かも問わず、一律に上昇基調となっている状況です。

中でもマンション価格の高騰が際立っていますが、2020年以降はそれがさらに高まっている状況となっています。

ちなみに2020年以降、全体的にさらなる上昇を見せているのは、主に新型コロナの流行とロシア・ウクライナ紛争による「物流の停滞」、そして「海外との金利差（円安）」と「（職人の）人件費の上昇」が原因というのが一番の見立てです。

こうして見る限り、少なくとも過去の価格と比べれば、現在の価格を高いと感じるのは自然なことといえます。
特にマンション価格については、ほんの10年程前と比べても（指数上は）倍近くにも上昇しているわけですから、高いと捉えてしまうのも当然です。

また住宅金融支援機構（フラット35）の「住宅ローンの金利推移」によると、最近の住宅ローン金利は以下のように推移しています。

出典：住宅金融支援機構「住宅ローンの金利推移」

2025年12月19日、日銀が政策金利を今までの0.5％から0.75％に引き上げると発表しました。政策金利（公定歩合）が0.75％となるのは約30年ぶりとなりますし、今後は金利の上昇基調が強まるのは確かと思われます。
しかし、それでもまだまだ実質金利では低水準ですから、当面は不動産を買いやすい状況が続くと言えるでしょう。

合わせて、総務省の2025年11月「消費者物価指数」によると、最近の物価の推移は以下のようになっています。

出典：総務省 2025年11月「消費者物価指数」

こちらも同年12月19日、総務省は11月の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）が3％上昇し、112.5％となったと発表しました。
この3％上昇は、2ヶ月連続という状況です。
最近の物価上昇は一般消費者でも肌で感じられるレベルですが、不動産価格も含めて、まだまだ留まるところを知らないように思えます。

さらにこれも同日ですが、自民党と日本維新の会から2026年度の「与党税制改正大網」が発表されました。
これによると、従来は2年ずつの変更・延長だった住宅ローン減税が、今回は5年間延長されるとの内容です。これは純粋に考えて、国は今まで以上に不動産購入を後押ししたい様子と考えられるでしょう。

なお、「価格の高低は相対的なもの」という点には注意が必要といえます。
簡単にいえば、過去と現在を比べるだけでなく、さらに今後の未来の価格と比べて現在がどうかを考えることが大切です。

そして今後の未来の価格は、過去から現在までの値動きから相応に予測することが可能となります。
そういう意味で、足元の不動産市場の現状もしっかり押さえておきましょう。

3.2025～2026年の見通し

先ほどもお伝えした通り、昨今の不動産価格の高騰は主に新型コロナとロシア・ウクライナ紛争、海外との金利差（円安）、そして人件費の高騰が原因とされています。
このうち、落ち着いたのは新型コロナくらいであり、残りはまだまだ継続中の状態です。

そして他の価格変動要素を見てみても、金利面・物価面・税制面のいずれにおいても、不動産価格は上昇する気配が強く感じられます。

また最近ではよくニュースにも取り上げられていますが、「インバウンド需要」も高まっています。特に2025年は訪日外国人が過去最高となる様子です。
外交の関係で一部の国は渡航自粛となっていますが、それをチャンスと捉えるかのように他国の方が日本を訪れています。インバウンドが増えれば、それだけ商業施設・宿泊施設を中心とした不動産需要も高まるでしょう。
さらに、建設物価調査会の2025年11月「建築費指数」によると、最近では以下の通り、建築費についても上昇基調です。