賃貸経営とは土地や建物などの不動産を賃貸する事業のことです。特にマンション経営やアパート経営をイメージされる方が多いでしょう。

 

賃貸経営を始めるにはさまざまな手続きが必要なので、事前に内容を把握しておく必要があります。また、賃貸経営は他の事業と同じようにメリットばかりではなくリスクもあるので、成功するためのポイントを掴んでおくことが大切です。

そこで本記事では建物賃貸事業を中心に、賃貸経営の始め方や成功のポイントを解説します。

1.賃貸経営の種類の一例

賃貸経営には複数の種類があります。必要となる費用や得られる収入の額は種類によって大きく異なるので、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

1-1．マンション・アパート賃貸

マンションやアパートに入居者を集めて家賃収入を得る方法です。

多くの入居者が集まれば毎月多額の家賃を得られますが、空室率が高まると利益が減少します。

初期費用を含めて大きな資金が必要になるため、不動産投資ローンを組んで経営するのが一般的です。

また、同じマンション投資でも一室単位で貸し出す区分マンション投資と、一棟すべてを貸し出す一棟投資では、収益や利回り、修繕費用などのコストが異なります。

ご自身の資金力や賃貸経営の実績などによって、どちらが適切か考えるようにしましょう。

 

1-2．賃貸併用住宅

オーナーの自宅に賃貸住宅をプラスした形態の建物です。

二世帯以上が住める建物を建て、その一部を賃貸物件として貸し出すことで賃料収入を得ます。オーナーと入居者の生活動線は区切られるため、同じ建物内で生活していてもプライベートは確保できるメリットがあります。

 

また、賃貸住宅としての運用を止め、二世帯住宅や三世帯住宅に切り替えることもできる特徴があります。賃貸物件の一面を持ちながら、住宅ローンを使えるのもメリットの一つといえます。

 

ただし、住宅ローンは住宅全体の面積のうち、居住用のスペースが50%以上を占めていることが適用条件となっているケースが多いので注意しましょう。

 

1-3．戸建て賃貸

一戸建ての物件を賃貸用として貸し出す方法です。

賃貸を行う目的で新規に建築するケースもありますが、中古物件を購入して賃貸に出すケースが多い傾向にあります。

また、もともと住んでいた持ち家を改修して賃貸用にする方法もあり、この場合、物件購入の必要がないので、初期費用を抑えられるメリットがあります。

 

戸建てを借りるのはファミリー層が多く、単身世帯と違い、比較的長く住んでくれる傾向があるため、入退去が頻繁に発生する可能性は低いといえます。

しかし、空室が発生した場合、ほかの部屋でカバーできないため、家賃収入がゼロになるリスクがあります。

2．賃貸経営の特徴

賃貸経営の特徴を4つ紹介します。
家賃収入が魅力と考えている方が多いと思われますが、そのほかにもさまざまなメリットがあります。

2-1．家賃収入が長期的に得られる

入居者がいる間、家賃収入は月ごとに発生します。したがって、入居者に長く住んでもらえれば、長期にわたって収入が得られるメリットがあります。

継続的に安定した収入が得られるため、老後の生活資金を確保するために賃貸経営を行う人も少なくありません。

 

2-2．インフレの影響を受けにくい

土地や建物などの不動産は、そのものに価値がある現物資産です。

不動産はお金の価値変動が起こっても資産価値の変化が少なく、インフレが起こっても価値が低下しにくい特徴があります。

特に居住用の物件は生活に必要不可欠な資産であるため、資産価値は経済情勢に左右されにくいといわれています。

 

2-3．自己資金が少なくても始められる

不動産は高額な資産であり、購入するには多くの資金が必要です。

しかし、不動産投資は銀行などの金融機関からお金を借りて始められるため、自己資金が少なくても実施できる場合があります。

物件を入手して家賃収入を得られれば、少ない資金で大きなリターンが得られる「レバレッジ効果」が期待できます。

 

2-4．物件を建てた後は管理業務を行う

入居者が集まった後も物件の管理は必要です。
管理業務の例としては、家賃の回収、物件の修繕、設備の買い替えなどがあげられます。適切な管理や改修を繰り返した結果、物件としての価値を高められることもあるので、適切に行っていく必要があります。

 

管理業務の大半を管理会社に委託するオーナーがほとんどで、サブリース契約を結ぶケースもあります。

管理会社へ業務を委託すれば、オーナーの負担は大きく減るので、一人で複数の賃貸経営を行うことも十分可能です。

2-5．相続税対策になる

賃貸経営は相続対策としても有効です。
資産を現金で相続した場合、相続税評価額は100％となりますが、不動産の場合、物件の評価額によって決まるためです。

 

物件の評価額は立地や築年数により異なりますが、一般的に時価より低い水準で     評価されることが多いため、現金で相続するより相続税を抑えやすい特徴があります。
さらに賃貸経営を行えば、貸付事業用としての控除制度も活用できます。

3．賃貸経営の流れ

賃貸経営を行うためには、いくつかの手順を踏む必要があります。
また、土地を所有している場合とそうでない場合で手続きが異なります。

今回はすでに土地を所有していて、これから賃貸用の物件を建てるときの流れを解説します。

 

Step1.賃貸経営の相談をする

まずは不動産会社や建築会社に土地活用の相談をしましょう。
相談の際、賃貸経営の目的や実現したいことなど、自分の考えを伝えることが適切な提案を受けるためのポイントです。

賃貸経営の種類はさまざまで会社によって得意な手法、不得意な手法があるため、提案内容も異なる場合が考えられます。

そのため、一社ではなく複数社と相談して比較検討すること、多くの選択肢を示せる会社から話を聞くことをおすすめします。

Step2.現地調査を行う

相談先が決まったら土地の状況を把握します。

不動産会社や建築会社の担当者に現地を見てもらい、そもそも賃貸物件の建設が問題なく行えるかどうかを確認するのが第一の目的です。

また、現地調査では建物を建てる土地の状態だけでなく、周辺地域の賃貸物件の状況把握も行われます。

賃貸経営では物件に入居者を集めることが重要なので、土地周辺の環境などを踏まえて、賃貸需要がある土地かどうかを検証します。

もし賃貸需要が見込めないと判断した場合には、この段階で想定しているプランの見直しや、賃貸経営を断念すべきケースも考えられます。

 

Step3.賃貸経営のプランニングをする

現地調査で得た情報をもとに、どんな種類の物件を建てるか、どの程度の規模で行うかなど、賃貸経営のプランニングをします。

プランニングを考える際には収支計画をしっかりと立てることが大切です。

具体的には想定される家賃収入に対して、物件の建築費、ローンの返済額、固定資産税や都市計画税など、経費がどの程度かかるかを考え、実質利回りや収益額の目安を算出します。

また、賃貸経営は長期的な計画を立てる必要もあるので、修繕計画の策定や売却時に得られるキャピタルゲインもある程度試算しておくことをおすすめします。

 

Step4.融資を申し込む

物件の建築費を用意するため、金融機関へ融資を申し込みます。

自己資金のみで物件を建築する場合は不要ですが、賃貸物件は高額なので多くの方が融資を利用しています。

マンションやアパートのような収益物件の融資を受ける場合、住宅ローンは利用できないため、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

不動産投資ローンを利用するためには、金融機関の審査に通る必要がありますが、融資を受ける方の信用性だけでなく、物件の収益性も重視される点に注意しましょう。

 

Step5.建築を依頼する会社を決める

さまざまな会社から話を聞き、納得のできるプランが見つかれば、実際に建築を依頼するハウスメーカーや工務店を決定します。

価格だけでなく、施工実績や営業担当の対応なども考慮して、総合的に判断することが大切です。

 

Step6.建築工事に着工する

マンションやアパート建築の工期は、一般的に「階数プラス1ヶ月」を目安としています。

ただし、お盆や正月など時期によっては工期が長引くこともあるので、余裕を持って予定する必要があります。

また、地盤や建物の構造、設備のグレード、立地条件などによっても工期が大きく延びる可能性があるため、事前に施工業者へ目安をヒヤリングしておくことをおすすめします。

 

Step7.入居者を募集する

着工したら竣工までに入居者を集めるために入居者の募集を行います。

入居者募集や建物・賃貸管理においては相談した不動産会社にそのまま委託することも可能ですが、管理は他の不動産会社にするといった選択肢もあります。

賃貸借契約の手続きは重要事項説明や契約書作成など、不動産会社の協力が必要なケースがあるので、注意しましょう。

 

Step8.賃貸物件が完成する

以上のステップを経て、賃貸物件が完成します。

完成後、施工業者から引き渡しを受けたら、完成図面と比較して不備などがないかよく確認するようにしましょう。

4．賃貸経営に潜むリスクの例

賃貸経営にはメリットばかりでなく、さまざまな注意点があります。

以下に代表的なリスクを5つ紹介します。

 

4-1．空室リスク

入居者が集まらず空室が発生している状態をいいます。

家賃収入が収益源となる賃貸経営では、空室が発生すると収支が悪化するリスクがあるため、空室対策を考えることは極めて重要です。

空室リスクへの対策としては、事前のマーケティングが第一にあげられます。

例えば賃貸需要の多い好立地に物件を建築できれば、借主が退去しても次の入居者がすぐに決まりやすいため、空室リスクが発生する可能性が低くなるでしょう。

また、周辺の物件相場を踏まえて、賃料を見直すことも有効な対策といえるので、賃料相場の変化には常に目を配ることをおすすめします。

 

4-2．家賃滞納リスク

本来得られるはずだった家賃収入が手元に入ってこない状態をいいます。

特に滞納者が複数人発生すると影響は大きくなるため、できるだけ早急に対処しなければなりません。

滞納された家賃は会計上、未収金扱いになるので、回収できていないのに税金の支払い対象とみなされるデメリットもあります。

家賃滞納リスクへの対策としては、滞納しそうな人を入居させないように入居前審査を厳しくすることなどがあげられます。

なお、もし家賃滞納が発生した場合には、物件の管理会社や弁護士などに相談しながら慎重に進めることが大切です。

そのためには、滞納が発生したときにどのように対応するかノウハウのある会社を選ぶ必要があります。

 

4-3．賃料下落リスク

賃貸需要の低下に伴い、賃料が下落する可能性のことをいいます。

主に建物の築年数が経過するなどして、周辺物件と比較して外観や設備機能などが見劣りする状態になった場合に想定されます。

また、土地の賃貸需要が落ち、周辺の賃料相場が低下すれば、建物が新築でも賃料を落とすことを考えなければならないでしょう。

家賃設定を下げれば入居率が改善する可能性はありますが、物件の収益性が悪化し、利回り低下を招くため、オーナーとしては痛手です。

 

4-4．建物の修繕や維持管理のリスク

賃貸経営では建物修繕や点検などの維持管理を適切に行う必要があります。
修繕や維持管理に関わる業務を怠っていると、資産価値や評判の下落につながるためリスクがあります。

 

また、適切な時期に修繕を行っていないと、急に設備のトラブルが発生したり、漏水や雨漏りなど建物自体に影響を及ぼす可能性もあります。こうしたリスクに対しては、不動産管理会社などへメンテンナンス業務を委託することで防げますが、維持管理費を支払う必要があります。

 

さらに物件の老朽化や設備機器の故障に対しては、修繕やリフォームを施して対処しなければならず、その都度費用がかかります。このほか、建物の外壁補修や屋上防水など、大きなコストのかかる大規模修繕も、一般的には20年前後のスパンで行うのが基本とされているので、計画的に実施することが大切です。

 

4-5．災害リスク

自然災害などにより不動産が被害に合う可能性のことです。

地震や火災、台風によって大規模な被害を受けると多額の修繕費がかかるケースが想定されます。

近年は台風被害や大雨被害が増加しており、河川の近く土砂災害警戒区域にある建物の場合、特に注意しなければなりません。

災害リスクへの対策としては、火災保険、地震保険への加入のほか、建物の修繕やメンテナンスを計画的に行い、強度を高めておくことも重要です。

5．賃貸経営を成功させるために大切なこと

賃貸経営にはリスクもありますが、事前に対策を考えたうえで始めれば、成功する可能性が高まります。

以下に賃貸経営を成功させるために大切なポイントを紹介します。

 

5-1．計画を進める会社選びは慎重に行う

賃貸経営を共に進める会社はオーナーにとってパートナーのような存在です。

依頼先は多数ありますが、複数の会社に話を聞き、信頼できる会社を探すことが大切です。

また、会社によって得意にしているエリアや物件の種類がありますので、過去に行った賃貸経営の実績などを判断材料にすることをおすすめします。

プランニングだけでなく、管理業務や客付けを依頼する場合においても、過去のノウハウを参考にすると良いでしょう。

 

5-2．賃貸需要の有無を見極める

いくら魅力的な賃貸物件であっても、賃貸需要の低いエリアでは入居者を集めるのは困難です。

物件の種類だけでなく、存在するエリアも入居者にとっては重要といえます。

一度建物を建築してしまえば、後から変更することはできませんので、賃貸需要は事前の調査で把握する必要があります。

事前調査を行って、もし賃貸需要が見込めないと判断したときは別の土地活用法の検討もするべきでしょう。

 

5-3．情報収集を継続的に行う

賃貸経営では情報を多く入手することが成功のポイントといえます。

不動産会社や建築会社からサポートを受けるだけでなく、オーナーも自ら情報を収集する意識を持ちましょう。

確かに協力する会社から多くの情報を得られますが、最終決断をするのはオーナーなので、一定の基礎知識は必要です。

情報収集の方法には書籍学習、セミナーへの参加、専門家のメルマガ登録などがあげられます。

賃貸物件のトレンドも変化するので、最新の情報を常にチェックしておくことが大切です。

近年のトレンド変化の例としては「ネット通販の普及に伴い、宅配ボックスの設置が一般化した」「テレワークや在宅勤務の導入による影響で、広い部屋を求める方が増えた」などがあげられます。

 

6．賃貸経営で成功するにはパートナーとの連携が不可欠

賃貸経営は家賃による安定した収入がメリットといえます。

しかし、賃貸物件の種類によって特徴が異なるので、それぞれの方法が抱えるリスクも正しく理解するようにしましょう。

また、物件の見極めや入居者の募集、賃貸管理やメンテナンスを適切に行うには信頼できるパートナーとの連携が必須です。

大東建託では不動産投資や土地活用に関するさまざまなご相談を無料で受け付けるサービスを展開しております。

これから不動産投資を始めたいと考えている方や、すでに土地を所有していて賃貸不動産を建てたいと考えているオーナー様は、不安な点があればぜひお気軽に問い合わせください。