アパート経営は、サラリーマンにとって資産形成の一つの手段として非常に魅力的です。

不動産所得を得ることで、長期的な資産運用やキャッシュフローの管理が可能です。
国土交通省の2019年の調査によると、賃貸アパート経営者の約4割は会社員であることが示されています。

これは、サラリーマンも青色申告などを活用してアパート経営を副業として始め、税制優遇を享受しながら事業的規模の運営が可能であることを裏付けています。

今回は、サラリーマンがアパート経営を副業として始める際のメリットや注意点について詳しく解説します。
資金計画や減価償却など、重要なポイントを押さえ、賢い投資家としての第一歩を踏み出しましょう。

1．副業禁止のサラリーマンでもアパート経営はできる？

昨今、副業という言葉を目にする機会が多くなっていますが、実態は未だ、時間的拘束が長い業務は副業として禁止されていることが多いです。

しかし、アパート経営の場合、その規模や運営方法によっては副業として扱われないケースも存在します。

特に、小規模なアパート経営であれば、副業という扱いを受けない場合もあります。

また管理業務を管理会社に委託することで、時間的な負担を大幅に軽減できます。
これにより、規定を満たせば副業禁止の規定が厳しい公務員であっても、アパート経営を行うことが認められる場合があるのです。

したがって、条件さえ満たせばサラリーマンもアパート経営を副業にすることができます。

さらに、管理会社によるサポートを受けることで、経営の効率化や安定した収益の確保が期待できるため、安心してアパート経営に取り組むことができます。

 

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2．サラリーマンの副業にアパート経営が向いている理由 

サラリーマンがアパート経営を始める際、初期費用の高さや経営の手間は大きな課題となります。

しかし、適切な方法を取れば、これらのハードルを乗り越え、本業と両立させながら経営を行うことが可能です。

ここでは、融資の一環としてのアパートローンを活用して資金面の問題を解消する方法や、不動産管理会社に管理業務を委託することで手間を軽減する手法について説明します。

これにより、資金計画や経費の適切な管理が重要であることも理解できるでしょう。 

2-1．アパートローンを使って経営が始められる

アパート経営を始める際、サラリーマンにとって初期費用の多さは大きな障害と感じることが多いかもしれません。

しかし、アパートローンを活用することで、この問題を効果的に解決することができます。
融資を通じて、資金面での負担を軽減することで、高収入や大きな貯金がなくても、小規模から中規模のアパート経営を始めることが可能です。

また、ローンを利用することでレバレッジ効果が働き、自己資金が少なくても、より大きな投資を行えるメリットがあります。

さらに、近年の日本では日銀の方針が多少変わったとはいっても、低金利政策が続いており、世界的に見れば借入金利は非常に低い水準です。

このため、アパートローンを利用することで、より一層低コストでの資金調達が可能となり、リターンを最大化しつつ投資のリスクを抑えることが期待できます。 

2-2．管理業務は管理会社に委託できる

サラリーマンが本業を続けながらアパート経営を成功させるには、管理業務を専門の管理会社に委託することが効果的です。
一般的には、管理会社とサブリース契約（一括借り上げ契約）を結ぶことが推奨されます。

これにより、入居者の募集、家賃の管理、修繕の手配などの複雑な業務を管理会社が一手に引き受けてくれるため、オーナーは経営に煩わされることなく、本業に専念できます。

さらに、この契約により、不動産オーナーが所有する物件を管理会社に一括で貸し出し、その後、管理会社が入居者に転貸する形になる為、空室が発生した場合でも、

管理会社が一定の家賃収入を保証するため、安定した収益が確保され、リスクを軽減することが可能です。

このようなサブリース契約を活用することで、サラリーマンでも安心してアパート経営を始められる体制が整います。

 

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3．アパート経営をするメリット

アパート経営は、サラリーマンにとって副収入を得るための魅力的な手段です。
適切な管理と運営により、給料以外の不動産所得を確保し、将来的な相続税対策としても役立てることができます。

また、団体信用生命保険により、リスクを軽減しながら安心して経営を進めることも可能です。

これらのメリットを最大限に活用し、アパート経営を成功させるためには、資金計画や管理費の適切な管理が重要です。 

3-1．収入を増やせる

アパート経営を行うことで、会社からの給料に加えて追加の不動産収入を得ることが可能です。

経営を上手く行えば、その収入は本業の給与を上回ることも期待できます。

さらに、アパート経営は資産形成の手段としても有効であり、将来的に安定した収益を得られる可能性があります。

特に、適切な資金計画や修繕費の管理を行うことで、リスクを最小限に抑えつつ、収入を最大化することが可能です。

3-2．税金対策になる

アパート経営は、相続税対策としても非常に効果的な手段です。
不動産は現金と比べて相続税の評価額が低く算定されるため、相続時に子どもや孫が負担する税金を大幅に軽減することができます。

さらに、アパート経営を通じて資産運用を行うことで、現金では得られない安定した収益を生み出しながら、次世代への財産移転を計画的に行うことが可能です。
このように、不動産を活用した相続税対策は、資金計画や不動産収入を通じて、資産を守るための有力な選択肢となります。

3-3．融資が有効活用できる

アパート経営では、融資やアパートローンを活用することで、自己資金のみに頼らなくても投資が可能です。

特に、レバレッジ効果を最大化できる点が大きなメリットです。少ない自己資金でより大きな物件に投資し、資産形成を効率的に進められるため、収益拡大のチャンスが広がります。

さらに、低金利の状況では、借入コストを抑えつつ、安定したリターンを得ることが可能です。

4．アパート経営が向いているサラリーマンの特徴

 

アパート経営に成功するためには、安定した収入や貯蓄、そして長期的な視点を持つことが重要です。

また、アパートローンの審査に通るためには一定の勤続年数が求められ、リスクを理解し受け入れる姿勢も必要です。

これに加え、資金計画をしっかり立てることで、投資リスクを最小限に抑えつつ、資産形成を進めることができます。
これらの条件を満たすことで、アパート経営を安心して進めることが可能です。 

4-1．安定した収入と貯蓄がある人

アパート経営を成功させるためには、安定した収入と一定の貯蓄が不可欠です。

貯蓄があることで、アパート購入の際に頭金として活用でき、頭金を用意することでアパートローンの審査に通りやすくなります。

さらに、頭金が多いほど、借入額を抑えることができるため、将来的な返済負担も軽減されます。

このように、十分な貯蓄は、安定した経営の基盤を築くための重要な要素であり、リスクを軽減するための重要な資金計画でもあります。

4-2．一定の勤続年数がある人

アパートローンの審査においては、住宅ローンほど厳しくはないものの、一定の勤続年数が求められるのが一般的です。

多くの金融機関では、勤続年数が3年以上であることを条件としています。
勤続年数が3年に満たない場合は、現在の職場で引き続き働きながら自己資金を蓄え、資金計画を練ることが賢明な選択肢となります。

このようにして、ローン審査の通過率を高め、不動産経営の準備を整えることが可能です。 

4-3．アパート経営を長期的な視点で考えられる人

アパート経営は、長期的な視点で資産を形成することを目指すものであり、短期的な利益を追求するものではありません。

経営を始めたばかりの段階で即座に利益が出るわけではなく、10年、20年後の将来を見据えて計画的に投資を進めることが重要です。

資金計画をしっかり立て、長期的なビジョンを持って持続的な成長を目指すことで、安定した不動産収入を得ることが可能です。

このように、長期的なビジョンを持ち、持続的な成長を目指して資産運用できる人こそが、アパート経営に向いているといえます。 

4-4．アパート経営のリスクを理解して受け入れられる人

 アパート経営は、予測が難しいさまざまなリスクや支出が伴う投資方法の一つです。
具体的には、空室リスクや修繕リスク、災害リスク、金利変動リスクなどが挙げられます。

しかし、これらのリスクは事前に対策を講じることで、軽減することが可能です。

さらに、経営を始める前に、リスクが発生した際の資金計画やキャッシュフローのシミュレーションを行っておくことも、リスク管理の重要な要素となります。
こうした準備が、安定したアパート経営を支える鍵といえるでしょう。

4-5．比較的所得が多い人

アパート経営では、比較的所得が多い人は金融機関からの融資が通りやすく、アパートローンを有利な条件で利用できます。

さらに、手元にキャッシュがあれば、修繕費や設備交換の発生、自然災害による被害といった突発的な支出にも迅速に対応可能です。

これにより、経営リスクを抑え、安定したキャッシュフローを維持しやすくなります。

 

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また減価償却を利用して節税対策を行うことが可能です。

建物により耐用年数は異なりますが、耐用年数の期間中、毎年一定額を経費として計上することができ、課税対象となる不動産所得を減らすことで所得税の負担を軽減することが可能です。

 

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5．アパート経営をサラリーマンが成功させるための重要ポイント

 

以上、本記事では、サラリーマンがアパート経営を副業として始める際のメリットや注意点について解説してきましたが、アパート経営を成功させるためには、何よりもまず、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
不動産管理会社や銀行などの専門家に相談することで、適切なアドバイスを得ることができ、安定した経営が可能になります。

大東建託では、アパート経営に関する幅広いサポートを提供しており、土地活用や資金計画の相談にも対応しています。

ぜひ一度ご相談ください。