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ガレージハウスの経営とは?メリット・デメリットや始めるまでの流れ

最終更新日: 2023.11.20

ガレージハウスとは住宅と車庫が組み合わさった建物のことで「ビルトインガレージハウス」とも呼ばれます。

通常の戸建て住宅よりも価格は高めですが、ファミリー層や車が趣味に方にとっては魅力的な物件となるでしょう。

近年はライフスタイルの多様化などの影響もあり、ニーズが高まっているので、今後ガレージハウスの賃貸経営を行えば、高い需要が見込める可能性があります。

そこで本記事では土地活用や賃貸経営を検討している方に向けて、ガレージハウス経営の特徴、メリット・デメリットについて解説します。

1.ガレージハウス経営のメリット

はじめにガレージハウス経営のメリットを紹介します。

戸建て賃貸やアパート経営との違いをよく理解しておきましょう。

 

1-1.賃貸需要が立地にあまり左右されない


ガレージハウスは駅や商業施設への近さが需要にあまり影響しない特徴があります。

入居者は主に車での移動を前提とするため、立地条件が多少良くないエリアでも困らないためです。

そのため、通常の賃貸住宅では経営の難易度が上がりそうな場所も、ガレージハウスなら一定の需要が期待できます。

ただし、車移動しやすいかどうかを優先して考える方が多いので、高速道路のインターチェンジに近い場所など、求められる立地が一般的な賃貸物件と少し異なる点を理解しておきましょう。

1-2.賃料を高めに設定しやすい


ガレージ付きの物件は少なく、供給数に対して需要が多い状態です。

希少価値があるので周辺の賃料相場に影響されにくく、家賃設定を高めにしやすい特徴があります。

また、賃貸ガレージハウスは数が少ない関係上、他物件より長期間入居してもらえる可能性が高いので、安定した家賃収入が見込めるでしょう。

 

1-3.車・バイク好き以外からの需要もある


ガレージ部分を駐車目的以外で使いたいと考える方もいるので、車を所有していない世帯からの需要も見込めます。

開口部が大きくスペースが広いため、家の中で行うのが難しい趣味をするためのスペースとして有効活用できます。

たとえばDIYやアウトドアをする場所や、トレーニングマシンの置き場として利用できるほか、出入り口にスロープを設置すれば車椅子やベビーカーを移動する際も便利になるでしょう。

2.ガレージハウス経営のデメリット・注意点


続いてガレージハウス経営のデメリット、注意点を紹介します。

 

2-1.建築にかかる費用が高くなりやすい


通常の賃貸物件と比較して建築費が高くなる傾向にあります。

住宅の中にガレージ部分を設けつつ、安全性を確保する必要があるためです。

建物に使われる建材はコストが高いものが選ばれやすく、シャッターなど設備の設置費用も見込まなくてはなりません。

また壁を囲んでシャッターを設置した駐車スペースの場合、家屋と見なされるため固定資産税が発生します。

加えて電動シャッターの場合は保守点検が必要になるため、維持費も増加することになります。

したがって、ガレージハウス経営をする場合、より入念な資金計画が求められます。

 

2-2.騒音クレームのリスクがある


ガレージハウスは騒音クレームが起きやすい傾向にあります。

車の音に加えて、ガレージ部分のシャッターが大きな音を出すためです。

入居者がスポーツカーなど騒音の出やすい車に乗っている場合は、よりリスクが高いといえるでしょう。

騒音クレームを防止するためにはシャッターの電動化、窓や壁の防音性を強化、車を出し入れできる時間を制限するなど、対策を講じる必要があります。

 

2-3.アパートと比べて投資効率は低くなりやすい


同じ広さの土地で比較した場合、ガレージハウスのほうが収益性は劣ります。

居住部分に加えてガレージ部分が必要になり、建築費や維持管理コストが多くかかるためです。

また、ガレージハウスはアパートと比べ、ガレージ部分が加わるため、通常の賃貸住宅よりも戸あたりの賃料を大きくする必要があります。

そのため、ガレージに強い魅力を感じる方でなければ、通常の賃貸住宅を選択する場合が多く、賃貸需要をしっかりと見極めなければ、入居者を集められないリスクがあります。

賃貸需要が十分に見込めるのであれば、通常のアパート経営も選択肢に入れることをおすすめします。

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3.ガレージハウス経営を始めるまでの流れ

ガレージハウス経営を始めるための大まかな流れは、以下の通りです。

 

手順1.土地がガレージハウスに適しているかどうか調査する
手順2.建築(または改修)計画を立てる
手順3.見積もりを取得する
手順4.建築(または改修)スケジュール策定~着工
手順4.ガレージハウス完成~入居者募集

 

まずガレージハウス経営を考える場合、その土地がガレージハウスに適しているかどうかの確認がもっとも重要です。

たとえば駐車場が近くにないか、電車やバスなど交通機関が近くにないか、高速道路へのアクセスは良好か、周辺は静かで安全かなどが、チェックすべきポイントになります。

また、近年リモートワークの普及などに伴い、自宅に仕事場を持ちたい方の需要が高まっています。

そんな中、ガレージスペースを車庫ではなく仕事場の一部として活用するために、ガレージハウスを選ぶ方が増えている点も考慮すると良いでしょう。

 

 

ただし、専門知識がある方でなければ正確な判断は、難しいため、信頼できる不動産会社へ赴き、土地活用のプロに相談しながら進めることをおすすめします。

 

次にガレージハウスを建築するための計画を立てます。

建築計画は不動産会社や建築会社と協議しながら、丁寧に進めていく必要があります。

なお、既存の物件をガレージハウスに改修する場合は、内装や外装の大幅なリフォームが必要です。

予算や工期、デザインや機能性などさまざまな点を考慮しなければなりませんので、十分な期間を取るようにしましょう。

 

設計がある程度決まった後は、施工会社から見積もりを取得します。

会社によってプランや金額が大きく異なる場合もあるので、できるだけ複数社から見積もりを取り、比較検討することが大切です。

依頼先が確定した場合、その会社と請負契約を締結して、建築(または改修)工事のスケジュール調整に入ります。

スケジュールに沿って工事が進み、無事に完成した後は、施主の完了検査を行い引き渡しとなります。

 

ガレージハウス完成後は入居者を募集することになるため、家賃の設定や募集開始時期などを不動産会社と話し合い、決めていく必要があります。

 

4.入居者がガレージハウスに求めるもの

ガレージハウスは特定の入居者をターゲットに絞った土地活用といえます。

そのため、入居者がガレージハウスに求めるものをしっかりと理解することが大切です。

入居者はガレージの使いやすさも見ているので、ガレージに関する細かな設備が物件の付加価値をより高めるといえるでしょう。

以下に入居者がガレージハウスに求めるものを3つ紹介します。

 

4-1.ガレージの広さと高さ


ガレージハウスを探している方の中には、複数台の車を所有している方もいます。

複数台の車が入庫できる広さがあると、ほかの物件と差別化できるので、広さと高さを確保することは入居者を集める上で有効な手段です。

また、広さと高さが大きければ、大型の車を所有している方でも安心して利用できるメリットがあります。

 

4-2.ガレージの設備


愛車の整備を自分でやりたい人が、ガレージハウスを探しているケースは比較的多いといえます。

そのため、ガレージ内で快適に作業できることも重視されるので、有効な設備を整えることが入居者を集めるのに効果的です。

たとえば有効な設備の例として、電動シャッター、人感センサー付き証明、換気扇、コンセントなどがあげられます。

 

4-3.ガレージのセキュリティ


愛車を近くに置いておきたいと考える人が、ガレージハウスを選ぶ傾向にあります。

大切な車を駐車するスペースになるので、ガレージ部分のセキュリティは特に重視されるでしょう。

防犯性を高めるためには、シャッターや防犯カメラの設置などがあげられます。

 

5.ガレージハウス経営は土地の選択が重要

ガレージハウス経営は需要に対し供給が少ないため、賃料を高く設定しやすいなどのメリットがあります。
しかし、建築コストが高く、騒音クレームのリスクがあるなど、デメリットも少なくありません。

不動産投資は土地面積、立地条件に合った方法を考えるのが重要なので、マンション、アパート経営、戸建て賃貸など他の方法と比較しながら、適切な投資は何か検討することが大切です。

判断が難しいときは、不動産会社やハウスメーカーに相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

■監修者プロフィール

宅地建物取引士/FP2級
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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