投資用マンションやアパートを建築し、借主から賃料収入を得る方法は、不動産投資の一般的な手法です。こういった賃貸住宅は底堅いニーズがあり、賃貸経営を検討される多くの方におすすめです。また、中には、賃貸住宅の一部をマイホームとして利用する方もいらっしゃいます。このように、賃貸住宅と自宅を併設する場合には、いくつか注意点があります。    

今回は、賃貸併用住宅と、投資用アパートにオーナーが住む場合それぞれご紹介し、そのメリットや注意点を説明します。

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1．経営するアパートに自分で住むことは可能なのか

アパート・マンション経営を行うオーナー自身が、その物件に住んでも問題はありません。
実際、居住用の家と家賃収入の両方を得たい人が、物件の一部に住む選択を取ることがあります。

なお、建築プラン段階から、自らの居住スペースを設計した賃貸物件のことを、「賃貸併用住宅」と呼びます。

また、投資用に準備したアパートやマンションの一室に、自ら居住するケースもあります。オーナーが居住する上で、賃貸併用住宅と投資用アパートでは違いがあるため、その違いを理解することは重要です。    

2．賃貸併用住宅と投資用アパートの違い

賃貸併用住宅と投資用不動産のアパートは、構造や利用できるローンの種類、期待できる収益性が異なります。
ここでは、それらの違いを紹介していきましょう。

 

2-1．部屋の構造

賃貸併用住宅は、オーナーが住むことを前提にした建て方のため、オーナーが住む部屋の間取りを入居者が住む部屋の間取りから変えている場合が多いのが特徴です。

一般的に、投資用の賃貸物件は建築費用をなるべく抑える目的から、部屋の内装や設備はなるべく機能は落とさず低コストなものを選ぶこととなります。また、間取りも原則各部屋で共通です。

しかし、賃貸併用住宅においては、オーナーが居住する部分はオーナーの好みが反映されることとなります。
結果として、オーナーの部屋は他の部屋とは異なる構造や内装設備になる傾向にあります。

例えば、１階あたり複数戸あるマンションにおいて、１フロアを丸々オーナー用の部屋にするなどが挙げられます。

 

2-2．使えるローンの種類

自己資金の他に銀行などからローンを借り入れる場合、使えるローンが異なります。

賃貸併用住宅はオーナー自ら居住するという条件のもと、住宅ローンを活用できる場合があります。
住宅ローンは投資用ローンと比べ金利が低めに設定されているほか、返済期間も多くの場合、最長35年と長めに設定できます。

また、所得において、住宅ローン控除などの減税制度を用いれば、税負担を軽減する効果を発揮できます。ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するためには、住宅の建物面積全体のうち、オーナーが居住する専有面積の割合が延床面積の50%以上ある必要があります。

投資用アパートはアパートローンと呼ばれる、専門の不動産投資ローンを利用することとなります。
住宅ローンと比較すると金利は高い一方、大きい金額の融資を受けることができます。

 

2-3．期待できる収益性の違い

賃貸併用住宅は賃貸部分が少なくなることが多いことから、投資用アパートの一室を利用する場合と比較すると家賃収入は少なくなります。
また、前述した通り賃貸併用住宅ではオーナー部分の居住スペースにオーナーのこだわりが反映されるため、同規模では物件全体の建築費も高くなる傾向にあります。

こういったことから、物件そのものの収益性という観点では、賃貸併用住宅は投資用アパートに劣る可能性があります。

しかし、前述した通り、賃貸併用住宅には金利の低い住宅ローンを利用できるというメリットがあります。

また、自らのこだわりを反映できるマイホームを、家賃収入とともに成立させられるというのは、賃貸併用住宅のメリットです。

賃貸併用住宅のメリットとデメリットについては、以下のコラムでさらに詳しく解説しています。

>>関連記事：賃貸併用住宅のメリットとデメリットは？賃貸部分の経営で大切なこと

3．経営するアパートに自分も住む際の注意点

ここまで、賃貸併用住宅と投資用アパートに自ら住む場合の特徴を説明しました。

大家が自ら住む場合は、プライバシーを守ること以外にもさまざまな注意点が存在します。それらを紹介します。

3-1．入居者との距離感

オーナーと入居者との距離感を確保しておくことは重要です。廊下などの共用部分で、オーナーと入居者が顔を合わせることがあります。

入居者にとって、契約相手である貸主と顔を合わせる環境は必ずしも居心地が良いとは限りません。
入居者になるべく長く住んでもらうためにも、適度な距離感を心がけるようにしましょう。

賃貸併用住宅の場合は、一棟であっても家の入口を完全に分けるなどの方法で、賃貸部分とオーナーの居住部分を明確に区切ることが可能です。
それ以外にも、防音性能を高めるなど、通常より距離感を大切にした建物を建てることを心がけましょう。

 

3-2．物件設備や共用部分の管理

物件の運営管理者を明確にしておくことも重要です。

オーナー自身が賃貸物件の管理や入居者対応を行うことを「自主管理」と呼びます。
しかし、自主管理は手間がかかるため、管理業務を外部の不動産管理業者に委託するのが一般的です。

しかし、賃貸物件にオーナーが住んでいると、管理業務を外部委託していてもオーナーに直接連絡する入居者が出てくるリスクがあります。こういった入居者は、「オーナーが同じ場所に住んでいる＝何かあったらすぐに対応してくれる」と認識しているからです。

こうなると運営管理を委託している意味がないため、予め困ったことがあったときの連絡先は運営管理業者である旨、きちんとルールを決めて入居者と合意を取っておくことが大切です。

 

3-3．金融機関への許可

マイホームの一部を賃貸物件にする場合、賃貸物件の一部をマイホームとして居住する場合、どちらもローンを借りている金融機関に申し出る必要があるケースがあります。

なぜなら、金融機関はお金を貸す際、そのお金の用途を指定しているケースが多いためです。
例えば投資用物件で賃貸運用をする条件で貸したのにも関わらず、一部をマイホームにされてしまうとオーナーの家賃収入と前提より少なくなってしまいます。

そのため、将来的に借入期間の間で物件の用途を変更してもよいのか、相談しておくとよいでしょう。

これらの縛りは、金融機関と締結した金銭消費貸借契約書に記載されています。確認してみましょう。

 

3-4．既に入居している部屋の扱い方

日本では、借地借家法と言う法律で賃借人の権利を保護しており、普通賃貸借契約を締結している場合、オーナー都合で入居者を退去させることは非常に難しい傾向にあります。

退去させるためには「正当事由」と呼ばれる、オーナーがその物件を必要とする客観的・合理的理由が必要です。
「オーナーが自分で住む」という目的は、この正当事由にはみなされづらく、別途立退料などを支払わなければ、既存の入居者を退去させることはできないと考えておいたほうがよいでしょう。

そのため、一部に居住するのであれば、あくまで空室を選ぶようにしましょう。

 

4．アパート経営のノウハウをもつパートナーを見つけ、賃貸経営を成功させよう

 

今回は、賃貸アパートに自ら住むことについて説明しました。

今回ご紹介した通り、賃貸併用住宅、投資用アパートそれぞれメリットデメリットがあります。
実際は土地の広さや立地、マイホームに対する自らの考えに応じて、総合的に判断することとなるでしょう。

建物を建てるだけならハウスメーカーや建築会社でも構いません。
しかし、賃貸経営においては建築後の入居者募集や空室対策、賃貸管理、そして不動産売却時の出口戦略も非常に重要になります。不動産投資や、賃貸管理のノウハウを所有するパートナーを見つけるようにしましょう。