賃貸経営の家賃収入で住宅ローン返済の負担を軽減できる賃貸併用住宅。住宅ローン返済の負担を軽減できるといったメリットの一方で不動産投資の方法のひとつである賃貸併用住宅は危険、やめておいた方が良いなどといった記事も散見されます。そのため、賃貸併用住宅を考えている人の中には不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。

この記事では賃貸併用住宅を行う上で知っておきたいリスクや注意点、成功するためのポイントを解説していきます。

 

1．賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とはオーナーの住居部分である自宅に賃貸用の部屋をプラスした物件のことです。
建物は賃貸付き住宅とも呼ばれており、二世帯以上の住戸をつくることになります。建物の一部を賃貸住宅として貸し出すため家賃収入が期待できます。賃貸併用住宅の賃貸する部分は事務所や店舗のケースもあります。

 

賃貸併用住宅のメリットや建築するまでの流れは下記の記事で解説しています。

>>賃貸併用住宅とは？賃貸部分を設けるメリットや建築するまでの流れ

 

2．賃貸併用住宅のリスク、気を付けるべき危険性と理由    

賃貸併用住宅は魅力的なマイホームであるものの、不安を抱いている人もいるのではないでしょうか。
ここでは賃貸併用住宅のリスクや危険と言われる理由を解説していきます。

2-1．一般的な住宅よりも購入費用が増えやすい

賃貸併用住宅は一般的な住宅よりも建物の規模が大きくなり、部屋の数だけキッチンやトイレ、ベランダ、玄関などが必要になるためるため建設費用がかかりやすくなります。
そのため、金融機関の融資を利用する場合は借入額が大きくなりやすくなることから危険と言われることがあります。

だからこそ、賃貸部分を健全運営することが大前提となるのではないでしょうか。

2-2．一般的な賃貸物件よりも収益性が低い

一般的なマンションやアパートなどの賃貸物件よりも、オーナー自身の住宅部分があり入居者用の部屋数を用意しにくいことから、収益性が低いと言われます。
しかしながら賃貸併用住宅はマイホームのローン返済負担を軽減すること、副収入を得て将来安心して生活を送りたいといった目的で検討する人も少なくありません。

2-3．入居者とのトラブルが発生するリスクがある

賃貸併用住宅はアパートやマンションとは異なり一戸建て住宅の敷地内に賃貸用の住居があります。
自宅と賃貸スペースのプライバシー確保へ配慮がないとトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

また、入居審査をしっかり行わずマナーを守れないような入居者を入居させてしまうことで、トラブルに発展することもあります。 

2-4．入居者の確保が難しいケースもある

賃貸経営では物件の立地やエリア、利便性などが入居者にとって重要なポイントになります。
そのため、利便性などが悪いと入居者の確保が難しく入居しても不便さから退去が続き、空室が多くなる可能性もリスクとして考えられます。

建築費を多くかけても理想と現実の乖離が大きくなっては意味がありません。

2-5．売却や取り壊しが難しい

賃貸併用住宅は賃貸部分のみ売却することは困難なため、売却すると、同時にマイホームも失うことになります。
また、オーナー自身の住宅がある分賃貸部分が少なくなるため、収益物件としての魅力にかけることから買い手が見つかりにくくなります。

取り壊しについては賃貸住宅には入居者がいるため、オーナーだけが移転するだけでは全部屋退去しない限り取り壊しもできません。
借地借家法によって正当な理由がなければ強制的に退去を迫ることができず、退去のお願いを入居者にした場合は入居者から立ち退き料の支払いを求められる可能性もあります。余分に費用がかかってしまう可能性があることを覚えておくと良いでしょう。

 

このようなリスクや注意点をふまえて賃貸併用住宅を運営していくためには、将来の可能性を踏まえた建物計画が必要であり且つ、賃貸運営の安定化が欠かせないのではないでしょうか。

 

賃貸併用住宅のメリットとデメリットについては下記の記事で解説しています。

>>賃貸併用住宅のメリットとデメリットは？賃貸部分の経営で大切なこと

3．賃貸併用住宅の危険性・リスクを抑えて経営を成功させるポイント

賃貸併用住宅のリスクや危険性について解説してきました。
デメリットや注意点を理解した上で危険性やリスクを抑えて成功させるポイントを解説していきます。

3-1．プライバシー保護や騒音対策を万全にする

設計の段階で防音を意識した間取りにすることや音や振動が響きにくい床材やフローリングにするなど、プライバシー保護や騒音対策を考える必要があります。
建物や自宅部分の出入口の動線確保、目隠しなどを入れる、遮音性の高い二重床の導入を検討するなど対策方法は万全に用意しておくことをおすすめします。

3-2．賃貸需要を十分に調査する

所有している土地のエリアや立地条件によっては住宅に適しているものの賃貸経営には適していない場合があります。
賃貸需要の有無やニーズの把握などはオーナー自身で調査するよりハウスメーカーや不動産会社、建築会社などに調査してもらうことをおすすめします。

3-3．無理のない収支計画を立てる

賃貸併用住宅の賃貸部分においては管理が必要になります。
管理には修繕費や設備などの修理費、物件美化のための清掃費用や家賃滞納、空室リスクなど様々な費用がかかります。

そのため、賃貸併用住宅を検討して建築プランなどを立てる際は、維持費を加味した上で空室が出てもローン返済ができるような家賃や資金計画にしておくなど、出口戦略も含めてプランニングしておくことが重要です。

4．賃貸併用住宅のリスク・注意点まとめ

賃貸併用住宅にはリスクや注意点があるものの、リスクへの対処法があることを覚えておくと良いでしょう。
賃貸併用住宅は対策を講じれば決して悪い資産運用、投資方法ではありません。
自宅と賃貸部分があるため検討する対策は様々ですが、しっかりした計画を立てて配慮した設計と準備を行えば安心です。

 

また、賃貸併用住宅を建設する場合は不動産会社や管理会社を利用することになります。
不動産会社や管理会社、建築会社を見つける際は1社だけではなく複数社に相談して提案を比較することをおすすめします。