老後のための資産形成の方法としてアパートやマンション投資で資産運用を行う不動産投資という方法があります。老後の家計収支をシミュレーションした際、生活資金が年金受給額を上回る可能性があり、不安を抱えている人もいるのではないでしょうか。

この記事では将来、老後資金に不安があり、不動産投資や税金対策に興味がある人に向けて不動産投資の方法や失敗しないための注意点を解説していきます。

 

1．不動産投資は老後資金の対策になるのか

老後資金においてさまざまな受け止め方はあるものの、金融庁では2,000万円の老後資金が不足すると試算しています。
世代を問わずサラリーマンでも始められる不動産投資は、老後2,000万円問題を解決するために有効な手段ではないでしょうか。

1-1．老後に必要な資金はいくら？

生命保険文化センターの調査によると、老後に必要な資金は夫婦2人の老後の最低日常生活費の平均は月額23.2万円、ゆとりある老後生活費の平均は月額37.9万円と言われています。総務省の家計調査によると65歳以上の夫婦2人暮らしの無職世帯の実収入は平均25.6万円という数字です。

1-2．年金で老後の資金を賄える？

令和3年における厚生年金の月額受給額は14万3,965円という数字です。
そのため、夫婦2人の老後の最低日常生活費を考慮した場合年金だけでは老後の資金が不足する可能性があります。共働きの場合は夫婦どちらも厚生年金を受け取れるため実収入は増えると考えられますが、示された条件からすると生活費の平均額が23.2万円のためほとんど手元に残らず、ゆとりある生活をしていくためには程遠い金額と言えるでしょう。

生命保険文化センターの生活保障に関する調査によると、自分の老後の日常生活費を公的年金で賄えると思う人は23.2％、賄えるとは思わない 人は73.9％、老後の備えについて自助努力での準備を思考している人は55.0%という数字です。半数以上が自身で老後資金を蓄える必要があると考えているのが現状です。

いずれにしても老後資金の不足分を埋めるために早いうちから投資や貯蓄などで準備をしておく必要があるのではないでしょうか。

 

そして、投資商品の中で老後資金の確保として候補にされるひとつが不動産投資です。
不動産投資は物件の管理やメンテナンスを不動産管理会社に委託することができます。株式や為替などと比較して投資先の状態を逐一確認する必要がありません。このような特徴から、老後資金の確保手段として不動産投資が選ばれることも多いです。

 

 

【出典】「2022（令和４）年度 生活保障に関する調査《速報版》」(生命保険文化センター)

https://www.jili.or.jp/files/research/chousa/pdf/r4/2022hosho.pdf

【出典】「令和３年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」（厚生労働省年金局）

https://www.mhlw.go.jp/content/001027360.pdf

 

2．老後の資金準備に不動産投資が選ばれる理由

投資の中でも不動産投資は老後資金を確保するための手段の1つとして注目されています。
不動産投資が選ばれる理由を紹介していきます。

2-1．長期で安定した収入につながる可能性があるため

所有している活用していない土地があるなら賃貸住宅を建設して賃貸する、または取得した投資物件を賃貸すれば家賃収入が見込めます。家賃収入は他の株式投資やFXなどの投資手法と比べると安定性が高いと言えます。

また、金融機関から不動産投資ローンの借り入れを行うことでレバレッジが効くため他の投資と比べて大きな収益が手元に残る可能性があることから、不動産投資が選ばれている要因と言えるでしょう。

2-2．税金対策になるため

不動産の相続税評価額は不動産の時価よりも低く評価されるため「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」などを利用することによって、相続税が減少することから相続対策にもなります。

また、固定資産税や減価償却費、ローンの金利や管理費、修繕積立金や管理会社への委託管理費といった費用が経費計上できます。減価償却費は、実際の支出ではなく申告上の資産価値の目減りです。減価償却費をうまく計上して不動産所得を赤字にし、会社員の所得などから差し引けば損益通算による節税効果が期待できます。

2-3．管理・運用を外部の専門家に任せられるため

収益物件を安定的に運用するためには管理が必要です。物件管理は入居者の募集や賃貸借契約の締結、建物管理や設備管理などさまざまなことが必要になるため、自主管理は手間がかりオーナー自身の負担になります。

管理会社に委託することで報告書などで空室や修繕の提案、運用方法など、把握ができるため本業と両立しやすいでしょう。

3．老後の資金準備として始めた不動産投資で失敗しないためのコツ

不動産投資は株やFXなどよりもリスクが少ない投資方法ですが、リスクやデメリットのない投資は存在しません。
リスクについて理解を深め、対策を行うことで安定した不労所得が期待できます。

ここでは、不動産投資で失敗しないためのコツを紹介していきます。

3-1．早い時期から情報収集を始める

年齢を重ねるほど病気や怪我などのリスクが高まるため、不動産投資に必要な融資を受けづらくなるリスクがあります。

一方で年齢が若いほど返済期間が長くなりやすいため、収支計画を立てやすくなります。
無料セミナーへの参加や資料をダウンロードして勉強するなど、投資の目的や条件を定めて物件を選びましょう。

3-2．信頼できる専門家に相談する

信頼できる専門家に相談することは大切です。利回りや返済計画を立てる上で見落としがちなのが修繕費や税金ではないでしょうか。運用していく過程で修繕費や税金は発生する費用となるため、修繕計画など見据えたプランニングが大切です。

不動産投資において安定的に利益を出すことは重要なポイントとなるため、信頼できる専門家に相談しライフプランを見据えたシミュレーションをしておくことをおすすめします。

3-3．複数の不動産会社を比較・検討する

賃貸経営のパートナー選びにおいて複数の選択肢を持っておくことは大切且つ、家賃収入につながる物件を選ぶには良心的な不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。
資料請求や無料相談など実施している不動産会社へ問い合わせて今後も長期的にお付き合いできる業者を比較し検討することをおすすめします。

4．不動産投資は老後資金対策の選択肢の1つ

老後安心して生活していくために公的年金だけでは老後資金が不足します。不動産投資で長期的に家賃収入を得ることで老後資金の不足している差額分を賄えるのではないでしょうか。

また、業者選びと物件選びは重要なポイントになるため資産状況や目的を把握し、ニーズに合った物件を紹介してくれる業者を選びましょう。