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アパート経営で相続に備える!今から始める相続対策

最終更新日: 2023.12.25

公開日:2016.06.09


老後の暮らしが始まると、健康や終の棲家が気になるようになるものですが、財産について不安や悩みを感じる人も多いでしょう。具体的には、老後の生活資金が足りるかどうかといったことだけでなく、将来の家族への資産承継や相続税への対策も気になります。

相続対策には賃貸経営(アパート経営・マンション経営)や生命保険の活用などさまざまな手法がありますが、具体的にどうしたらいいのかわからない方も多いようです。そこで、相続対策の具体的な方法などについてご紹介します。

>>関連記事:「アパート経営完全ガイド|建築プラン立てから完成後の業務まで」
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相続対策の主な方法

相続対策の主なものとしては遺産分割対策、納税資金対策、節税対策の3つがあります。円満・円滑な相続を実現するためにはこれらの対策をバランスよく実行することが求められますが、これらの対策は検討する期間も含め、多くの時間を要するのが一般的です。また、こういった対策はご本人も含めご家族が健康でなければ進められないものですので、ご自身やご家族の現状や希望を踏まえながら早めに対策に着手するといいでしょう。

そのためにも、まずは相続対策における遺産分割、納税資金、節税について具体的な内容を知っておくとよいでしょう。

>>関連記事:土地の相続の流れとは?名義変更の登記手続きと税金について

遺産分割対策

主な相続対策の1つ目は、財産を誰にどう分けるのか、という遺産分割対策です。遺族が遺産の分け方でもめるケースは珍しくありません。ご家族の幸せを考えたときに、もめない遺産分割ができるように事前に対策しておくことが大切です。

具体的には、遺言を残すのが一般的です。遺言の種類によっては、コストや手間がかかり、また証人が必要といったことはありますが、遺言がなければ民法で定められた割合を参考に遺族が遺産分割協議を行うことになりご自身の思いを反映させる事ができません。しかし、遺言があれば法定相続人の遺留分を侵害しない範囲でその内容が優先されますので自分自身の思い、考えで財産を分けることができます。また、生前に財産をある程度引き継がせる生前贈与という方法もあります。生前贈与を行うことで、財産の行方をはっきりさせることができます。ただし贈与にも贈与税が発生するため、できるだけ小分けにするなど税負担を抑えられる方法で行うと良いでしょう。

また、分割しにくい不動産が財産のほとんどを占める場合などは、遺産分割を公平に行うのが難しくなります。そういった場合は、不動産を相続できない遺族は生命保険金を受け取れるように準備をしておくのも一つの方法です。不動産が更地の場合は、建物を建てて賃貸経営することによって固定資産税の負担軽減を図りながらキャッシュフローを稼げる資産にしておくことも有効な手段です。また、最近では、信託という方法も注目を集めています。

不動産管理信託では、不動産の管理を信託会社などの第三者に委託し、遺族はその不動産から得られる収入を信託契約に則って受け取ることができます。分割しにくい不動産も、この仕組みを使うことで家賃収入などを信託配当として公平に分けることができます。また、家族信託ではさまざまな対策が可能ですので、制度としては知っておいたほうが良いでしょう。


節税対策

対策としては、現金を一時払いの生命保険契約に変えることで現金資産を減らし、生命保険の非課税枠を活用したり、また、一定の範囲内で養子をとることで基礎控除を増やしたりするなどの方法もありますが、相続税評価額が低い財産へシフトする方法が効果的です。

金融資産よりも不動産、不動産でも更地より建物の建っている敷地、その建物もアパートの敷地はさらに評価額が下がりますので、計画的に財産をシフトしておくことで、節税効果が期待できます。

不動産へのシフトは流動性が減るデメリットもありますが、どの程度シフトさせるかのバランスを考えることも大切です。また、自宅などは、小規模宅地等の特例が適用できれば評価額を大きく下げることができますので確認しておきましょう。

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納税資金対策

相続税は、延納や物納の制度もありますが、現金による一括納付が原則です。節税によって税負担を減少させたとしても最終的には納税が必要になるケースもあります。

その時に、遺族が納税資金の捻出で困らないようにしておくことが大切です。現金や金融資産の相続税評価額は時価で評価され、不動産のような優遇措置が少ないですが、生前に流動性をある程度確保するために一部の土地等を売却して現金化しておくことやアパート・マンションなどの収益物件を建て、得られた収入を納税資金に充てることなども有効な納税資金対策になります。

相続対策の方法



相続対策の3つの考え方 主な対策方法
遺産分割対策 財産を誰にどう分けるかを決める 遺言   生命保険   賃貸経営
節税対策 現金資金を減らす

生命保険の非課税枠を活用

養子縁組

相続税評価額が低い財産へシフトする

納税資金対策 納税資金の捻出

不動産売却

賃貸アパート/マンション建築

※詳しくは、税理士にご確認ください。

相続対策はご家族へ「円満に、そして円滑に資産を残す」ために必要なこと

「相続税の基礎控除額4割縮小」や「最高税率の55%への引き上げ」などの法改正によって、相続税の負担は確実に増加しています。改正前であれば財産金額が基礎控除額におさまり相続税がかからないはずだった人でも、改正後は基礎控除が大幅に縮小されたことで相続税の負担が発生する可能性が出てきています。また、多額の資産を所有している人にとっては最高税率引き上げの影響も無視できません。そのため相続税への対策が以前にも増して注目されるようになってきています。

>>平成27年の相続税改正による変更点は"相続税の「きほんのき」"でも触れています。

相続対策というと税の専門的な知識を駆使して難しい処理をする必要があると考えがちですが、そんなことはありません。もちろん税理士などの専門的なサポートを受けるべき内容もありますが、相続税対策で大切なのはご家族を思う気持ちです。

単に税負担を減らし財産を維持することを目指すのではなく、大切な資産を配偶者や次世代のご家族につなぎ幸せになってもらうこと、残された家族が困らない形で財産を残すことが大事です。そういった対策がしっかりとできていることが、ご自身が安心して暮らすことにつながるでしょう。

いずれにしても、円満・円滑な資産承継を実現するためには、ご自身の意思を示し、ご家族で合意形成しておくことがとても重要です。

資産運用・相続対策 どちらにも有効なアパート経営

土地オーナー様にとっては、相続対策よりは、ご自身や配偶者様が安心して過ごすための資産運用が第一優先であるという原点を忘れないようにしましょう。ご自身たちのための資産運用が結果として次世代のための相続対策にもつながり、ご家族全員の安心につながります。

お持ちの土地を活かした資産運用の方法として、勿論、実需に沿った検討をすることとなりますが、賃貸住宅経営に適した立地であれば、代表的なものにアパート・マンションを建てて行う賃貸経営があげられます。更地の場合は固定資産税の軽減措置が使えませんが、アパート・マンションを建てることによって軽減措置が適用され土地に関しては税負担が軽減されます。また、定期的に家賃が入ってくることで、老後の年金収入を補うことができ、ライフプランの実現にもつながります。

さらに、アパート経営は資産運用だけでなく、相続税の節税にも大きな力を発揮します。現金や株式などの金融資産は相続発生時点の時価で評価されますが、不動産の場合は原則として路線価で評価します。

路線価は通常の取引価格の目安である公示価格の8割程度で設定されていますので、それだけでも時価より低い評価額になります。路線価と高層階の時価のギャップを活用した高層マンション節税が注目された時期もありましたが、国税局の対策も進んでいますのでタワーマンション節税は今後難しくなる可能性があるようです。

アパート・マンションの敷地は、借家建付け地評価として借地権分を評価額から控除(貸家建付地評価)できたり、自宅の建っている土地にも適用されますが小規模宅地等の特例を活用して評価額をさらに軽減することも可能になるなど、土地オーナー様にとってアパート経営は強力な相続対策になるでしょう。

いざアパート経営を始めるといっても、いくつかのリスクもありますし、心配毎も多々あると思います。
検討時にはアパート建設ばかりでなく、賃貸経営の実績・ノウハウを豊富にもつ専門会社などに相談することで、相続対策に加えて土地などの市場調査データに基づく資産活用を含めた包括的な提案や具体的なアドバイスを貰えるでしょう。


>>関連記事:アパート経営のメリットと利回りは?かかる経費やリスク、対処法



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