目次

1. そもそも相続税対策とは何か

2. 建物や土地で相続税対策ができる理由

2-1. 評価額の出し方が異なる

2-2. 評価額を下げられる特例制度が設けられている

3. 相続税対策の効果が期待できる主な土地活用の方法

3-1. マンション・アパート経営

3-2. 戸建て賃貸経営

3-3. 賃貸併用住宅経営

3-4. サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営

4. 土地や不動産を活用して相続税対策をする際の注意点

4-1. 相続人同士で土地活用について話し合う

4-2. 土地活用のリスクも理解しておく必要がある

4-3. 相続の専門家に相談する

5. 土地活用により相続税対策を成功させよう

2-1. 評価額の出し方が異なる

相続税の計算では、現金は額面通りで課税額が評価されます。
しかし、不動産は実際の取引価格よりも低い評価額で計算されます。不動産の評価は時価（実際の取引価格）ではなく、国税庁が定めた「財産評価基本通達」という統一ルールに基づいて計算されるからです。
計算ルールが統一されているのは、刻々と変化する時価によって相続のタイミングで課税が不公平にならないようにするのが目的となっています。

こうした仕組みがあるため、同じ価値の財産でも不動産で保有した方が相続税負担を抑えられる可能性があります。

なお建物と土地によって相続税評価額は異なり、それぞれの出し方は以下の通りです。

・建物の相続税評価額の出し方

建物の相続税評価額は、市町村が算定する固定資産税評価額がそのまま用いられます。固定資産税評価額は、取得価格の70%程度が目安とされており、実際の建築価格や市場価格よりも低い価額になります。

・土地の相続税評価額の出し方

土地の相続税評価額の計算方法は、地域によって「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

相続税路線価は市場価格の8割程度に設定されているケースが多いです。

【出典】：No.4602 土地家屋の評価（国税庁）

2-2. 評価額を下げられる特例制度が設けられている

一定の要件を満たした場合、相続税評価額が下がる特例制度が設けられています。
主な特例制度は、以下のとおりです。

※上記のうち、貸家建付地の評価については、原則的な評価方法であり、税法上の特例ではありませんが、評価減を受けられるという意味で本記事では取り上げています。

【出典】：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（国税庁）

【出典】：No.4614 貸家建付地の評価（国税庁）

ちなみに、更地のままの所有は現金と比べれば相続税対策になりますが、効果は限定的です。

土地の価格は目的に応じて4種類に分けて評価されます。
実際に売買する土地価格である「実勢価格」、土地取引や不動産鑑定の基準価格となる国土交通省が公表する土地価格の「公示価格」、固定資産税や都市計画税などの計算の基準になる「固定資産税評価額」などがありますが、そのなかでも「相続税路線価」による評価は公示価格の約8割になるよう設定されているため、実際の価格より2割～3割ほどの評価減少が期待できます。

ただし、固定資産税の軽減措置を受けられないため、税負担は重くなる傾向にあります。
加えて、土地の上に住宅が建っている場合に適用される「住宅用地の特例」が使えないため、更地の固定資産税は最大で6倍にもなり、所有期間中の税負担は重くなる傾向にあります。

また、上記で紹介した小規模宅地等の特例や貸家建付地による評価減少も適用できません。土地を有効活用した場合と比べると節税効果は劣ると言えるでしょう。

更地についての理解を深めたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

>>関連記事：更地の定義とは？放置しておくデメリットや有効的な土地活用の例

3-1. マンション・アパート経営

土地活用の1つであるマンション・アパート経営は、所有する土地に賃貸物件を建設するか、購入した土地付きの賃貸物件に入居者を募集して家賃収入を得る方法です。
貸家建付地扱いになるため相続税評価額を下げられるうえ、入居者が増えるほど家賃収入が得られます。
そのほかのマンション・アパート経営のメリットとしては、アパートローンを活用できれば、自己資金を抑えて資産形成につなげられることなどが挙げられます。

一方、借り手つかず収入が減少してしまう「空室リスク」など、対策すべき項目も存在するため、専門家によるサポートを含めたしっかりとした事前の計画と準備が求められます。

>>関連記事： アパート経営完全ガイド｜建築プラン立てから完成後の業務まで

3-2. 戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、一戸建て住宅を建築して賃貸に出す土地活用方法です。
アパートやマンションと同様に貸家建付地としての相続税評価額を下げられるため、有効な相続税対策になります。

戸建て賃貸の大きな特徴は、広い居住空間を重視するファミリー層をターゲットにできる点です。
テレワークの普及によって通勤の必要性が減り、都市圏から離れた戸建てを借りたいと考えるファミリー層も一定数います。

ファミリー層は一度入居すると長期間住み続けるケースが多く見られるため、一度入居者が決まったら安定して家賃収入を得られる可能性があります 。
ただし、退去後の入居者募集に苦戦する場合もあるので注意が必要です。また空室リスクの分散ができないところは注意です。

戸建て賃貸経営の詳細を知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

>>関連記事：賃貸経営で戸建てを選ぶメリットとデメリットは？注目される理由

3-3. 賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅経営は、自宅部分と賃貸部分を併せ持った住宅を建築する土地活用方法です。

賃貸併用住宅の自宅部分については、小規模宅地等の特例で相続税評価を最大80％減額できます。
また、賃貸部分は貸家建付地として相続税評価を減らせます。相続税対策として高い効果が期待できるでしょう。

賃貸併用住宅のメリットは、自宅を確保しながら家賃収入も得られる点にあります。
また、賃貸部分の割合が一定以下であれば住宅ローンを利用できる場合があり、アパートローンよりも低金利で資金調達できる可能性があります。

賃貸併用住宅の詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

>>関連記事：賃貸併用住宅とは？賃貸部分を設けるメリットや建築するまでの流れ

3-4. サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営

サービス付き高齢者向け住宅は、60歳以上の高齢者を対象とした賃貸住宅に、安否確認や生活相談などのサービスを提供する住宅です。高齢化社会の進展により需要が拡大しています。

サ高住も貸家建付地として相続税評価を減少でき、相続税対策として有効です。さらに建設時には国や自治体からの補助金制度があり、建築費の一部補助を受けられる場合があります。

ただし、介護事業者との連携や専門的な運営知識が必要になるため、事前の十分な検討が欠かせません。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の経営や制度などは、以下の記事を参考にしてみてください。

>>関連記事：サ高住を経営するメリットは？利用できる補助制度と税の優遇制度

4-1. 相続人同士で土地活用について話し合う

相続財産が不動産のみで法定相続人が多い場合、遺産分割時に揉めてしまうおそれがあります。
不動産は現金と違って等分するのが難しく、相続時に問題になりやすいです。

相続後に慌てることがないよう、生前に法定相続人となる人との間で土地活用について以下のような内容を話し合っておきましょう。

● どのような土地活用を選ぶか

● 将来的な管理と運営は誰が行うか

● 収益の分配はどうするか

● 権利関係はどうするか

土地活用するうえでの方向性を決めて共有しておけば、相続トラブルを防止できます。

4-2. 土地活用のリスクも理解しておく必要がある

相続税対策とは少し離れますが、賃貸住宅を経営する場合は空室リスクを考慮しましょう。
賃貸経営は入居者からの家賃収入が主な収入です。入居者が退去すると収入が減少します。そして、空室で家賃収入が減少してもローンの返済や税金、管理費といった支出は発生し続けます。

また、建物のメンテナンスや修繕にも費用がかかります。

具体的には

● 外壁の塗り替え

● 設備の交換

● 大規模修繕など

が挙げられます。こうした出費の発生に備えておく必要があることは覚えておきましょう。

事業として計画する際には、事前に起こりうるリスクを把握し、収支シミュレーションを行ったうえでの立案が欠かせません。

4-3. 相続の専門家に相談する

相続税の計算や相続税対策は複雑で判断が難しいため、専門家への相談がおすすめです。
不動産を活用した相続税対策では、税制上の特例や評価方法、将来的な税制改正の影響なども考慮する必要があります。

具体的には、税理士など法律の専門家や賃貸経営の専門会社に相談すると安心です。
現在の財産状況を分析し、適切な相続税対策や土地活用に関するプランの提案や具体的なアドバイスも受けられます。

複数の専門家に相談し、比較検討することで適切なパートナーを見つけられるでしょう。