マンション経営は立地が重要│適した条件と立地が悪い場合のポイント

マンション経営を成功させるためには、立地条件が重要です。またマンションの立地によって、資産価値や経営の難易度も違ってきます。

東京の都心部や駅近など、好立地の賃貸マンションは人気があり、高い入居率を期待できます。
つまり空室率が低い状態を保つことで、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

もしこれから不動産投資をするのであれば、どのような土地がマンション経営に向いているのか、マンションを建築するのであれば、どのような間取りや仕様が良いのか、ぜひ入居者様の視点に立って計画するようにしてください

2. マンション経営に適した立地

マンション経営に適した立地とは、具体的にはどのような場所を指すのでしょうか。

土地や物件選びで失敗しないためにも、これから紹介する立地を参考にし、ぜひチェックポイントとしてお役立てください。

2-1. 交通の便がいい

住まい周辺の利便性は入居者が賃貸選びで重視するポイントの一つです。
ただし、立地といっても地域によって重視すべきポイントはさまざまです。

都市部か郊外か、公共交通機関が充実しているか、車移動が主流かによって重視すべき点が変わります。

・公共交通機関の利用が多いエリアの場合
バスや鉄道のような、公共交通機関を利用する人が多いエリアの場合は、最寄り駅に近く、通勤や通学に便利な立地がおすすめです。

最寄り駅から、徒歩10分圏内が一つの基準になります。
とくに急行が止まる駅や複数の路線が乗り入れるターミナル駅、電車の乗り換えが便利な駅が人気です。

郊外の場合は、座って通学・通勤できる始発駅も候補に入れましょう。
バスを利用するエリアの場合は、バスの本数やバス停までの距離、駅までの所要時間が重視される要素です。通勤・通学の時間帯に本数が多ければ、それほどマイナスポイントにならないエリアもあります。

■最寄り駅から徒歩10分圏内

■急行停車駅

■複数の路線が利用できるターミナル駅

■電車の始発駅

■バス利用の場合は、バスの本数が多く、バス停までの距離や所要時間が短い場所

・車移動が主流のエリアの場合
一方で、車での移動が一般的な郊外や地方都市では、「道路の利便性」や「周辺環境の快適さ」が重視されます。

こうした地域では、必ずしも駅からの距離がすべてではなく、以下のような点が入居者に評価される傾向があります。

■主要道路へのアクセスが良好

■幹線道路や高速道路のインターチェンジが近い

■職場までのルートが混雑していない・道路が広い

■車でアクセスできる範囲に買い物施設や医療機関、教育施設などが集中している

2-2. 生活に関連する施設が充実している

生活に関連する施設が充実している立地は人気が高く、マンション経営に向いています。
スーパーやコンビニが近くにあり買物が便利な場所や、診療所・病院などの医療施設、銀行、役所などの公共施設が揃っている土地は生活がしやすく、高い需要が期待できるでしょう。

またファミリーをターゲット層とするのであれば、幼稚園や保育園のほか、小・中学校などの教育施設が近いことも重視しましょう。

・スーパーやコンビニが近く、日用品の買い物が便利である

・診療所や病院が近くにあって安心できる

・銀行や郵便局、役所など公共施設が近くにある

・幼稚園や保育園が近く、送り迎えに手間がかからない

・小・中学校が近く、通学が便利である

2-3. 地域の治安が良い

治安が良い街は年齢に関係なく好まれる傾向があり、入居率も高くなるでしょう。
例えば閑静な住宅街や交通量が少ないエリア、街灯があり、夜も安心して歩けるような地域は人気があります。

一方で、繁華街や嫌悪施設が近くにある立地は敬遠されることが多いでしょう。
嫌悪施設とは、下水処理場や火葬場、化学工場などのように臭気が発生する可能性がある施設や、墓地や繁華街などのことをいいます。

人によって感じ方が異なることがあり、位置関係によってはそれほど需要に影響がないケースもあります。

・閑静な住宅街

・緑が豊富で景観がよいエリア

・騒音や排気ガスが少ない場所

・嫌悪施設が近くにない立地

2-4. 街のイメージが良く人気がある

各不動産会社が調査している「住みたい街ランキング」の上位に常にランキングするような街はブランド力があり、マンションの築年数が古くなっても、賃料が下落しにくいのがメリットです。

また街自体にブランド力があると、インターネットや賃貸情報サイトで検索されやすく、多少駅から離れていても多くの反響が得られる傾向がります。
ただしすでに人気の高い街は地価が高いため、再開発が計画されているエリアや新駅が誕生する立地など、将来的に人気が出そうな地域も把握しておきましょう。

・住みたい街ランキングにランクインしたことがある

・人気の沿線の街

・再開発や新駅誕生、商業施設の出店計画があり、注目されている街

ちなみに、大東建託では毎年「街の住みここちランキング」を実施していて、その街に住んでいる人の声を集めたランキングを公開しています。
こうしたランキングの上位に位置する街を立地選びの参考にするのも良いでしょう。

関連記事：街の住みここち＆住みたい街ランキング

2-5. 人口が安定している

建築地を選定する際は、人口推移が安定している、もしくは増加傾向である街を選ぶようにしましょう。
かつて人気があって有名な街だったとしても、人口減少が進んでいるケースがあるため注意が必要です。

また若い世帯や子育て世帯に人気があり、人口が安定しているのであれば、長期的な需要が見込めるでしょう。
ちなみに人口の推移は、自治体のホームページなどで確認できます。マンション経営を検討する場合はぜひチェックしてみてください。

・人口が安定、もしくは増加傾向にある街

・若い世帯や子育て世帯に人気がある街

2-6. 競合物件の数と立地条件のバランスを見極める

立地条件に対して、競合となるマンションの数が多くないか判断する必要があるでしょう。
人気のエリアで、かつ賃貸マンションが足りていなければ、入居者が集まる可能性があります。
しかし入居したいという需要に対し、供給量（部屋数）が多すぎれば空室リスクが高まりやすくなります。

マンション経営をする場合は、人気のエリアかどうかだけでなく、需要と供給のバランスも見極めることが大切です。
近隣を歩いてみる、もしくは地図を見てみるなどして競合物件をチェックすることもできますが、判断に難しいと感じたら、不動産会社に相談してみましょう。

・賃貸マンションの需要が高い立地

・賃貸マンションの供給量が足りていないエリア

3. 立地が悪い場合でもマンション経営はできる？

ここまで、マンションエリアに適した立地や条件について解説してきました。
しかし一見立地が悪いと思われる場所でも、マンション経営は可能です。
まずは、エリアの特徴とターゲット層を理解することから始めてみましょう。

ここでは、4つのコツと対策を紹介します。

3-1. 交通手段の需要をおさえることがポイント

近隣に主要な駅がない場合は、そのエリアで一般的に利用されている交通手段を把握して、入居者の需要や希望に応えることが重要です。
地方都市では電車通勤ではなく、車通勤が主流のケースもあります。その場合は最寄り駅からの距離はそれほど重要ではなく、部屋数に対して十分な駐車場が確保されている物件の方が好まれるでしょう。

バイク置き場を必要としている入居者も意外と多いため、屋根付きのバイク置き場を用意するのもよいでしょう。
また入居者には駐車場やバイク置き場、駐輪場を無料にして、お得感を演出する方法もあります。

3-2. 街が発展する計画があるエリアは注目

今現在の状況だけでなく、街の将来性も考慮しましょう。
今後再開発や新駅の誕生などによって利便性が向上すれば、街の発展とともに人気が上昇し、マンションの需要が高くなる可能性があります。

再開発や新駅誕生のほかに、大型商業施設の出店なども人が集まりやすくなる要因です。
街に関するニュースには、常にアンテナを張っておきましょう。

3-3. 物件に立地以外の価値をつけてアピールすると良い

入居者によっては、交通の利便性よりも住みやすさを重視するケースもあります。

初期費用はかかりますが、マンションの共用部分の設備や仕様などに、付加価値を加えることも検討してみましょう。

たとえば「オートロック付きにして防犯力を高める」、「24時間管理体制の管理会社を選択する」、「女性専用のコンセプトマンション」「ペット可マンション」など、最寄り駅から遠くても、安心して住めるマンションであることをアピールしましょう。

3-4. ターゲット層に合わせた間取り・仕様にする

マンションを建築するのであれば、ターゲット層に合わせた間取り（部屋数）にしましょう。
たとえば学生や単身者が多いエリアであればワンルームにし、子育て世代をターゲットにするのであれば、2LDKや3LDKなどの間取りがおすすめです。

4. 入居者のニーズを正しく理解することが大切

マンション経営は、立地の良し悪しが少なからず影響します。
しかし立地が悪いと思われるケースでも、ニーズに合った物件にすることで入居者を集めることは十分可能です。
逆にいくら立地がよくても全くニーズがないものを作ってしまうと、収支計画に問題が出るおそれがあります。

街の特徴や需要の有無、競合となるマンションの数など、総合的に判断して、土地や物件の選定を行いましょう。
土地や物件の選び方に迷ったら、マンション経営の専門家でもある不動産会社に相談してみましょう。
実績が豊富な担当者であれば入居者のニーズも把握しているため、適切なアドバイスを受けられるでしょう。