土地オーナーの中には所有している土地の造成を考えているオーナーもいるのではないでしょうか。土地の用途を変更する造成工事は土地の所有者でも、詳細まで理解している人はそう多くはありません。エリアによっては規制区域や規制法など、知っておくべきポイントを押さえておくことが重要です。

この記事では土地造成の造成費用や用途変更、土地造成におけるメリットや手順・方法などを解説していきます。

1．土地の造成とは

土地の造成とはどのようなことを指すのか。
土地の造成工事の種類や造成工事が必要なケースなど、土地の造成を検討・進めていく上で必要な基本的な内容を解説していきます。

1-1．土地の造成の意味

土地の造成とは、土地を有効活用するために目的や用途に合わせて区画や形を整えることを指します。例えば、樹木が生い茂った傾斜地にアパート・マンションを建てるために、樹木を伐採・伐根し、地面を平らにする工事などがあります。このように、土地の造成をするための工事を造成工事と呼びます。

1-2．土地の造成工事の種類

 

・整地（粗造成・粗仕上げ）

整地とは、重機を使って土地を平坦に地ならし・転圧して踏み固める工事のことを言います。整地は、建物を建築するために必要な土台を作る作業です。

砂利を敷き詰める砂利造成、コンクリートやアスファルトを敷き詰める舗装などの仕上げ方法があり「粗造成」「粗仕上げ」とも呼ばれています。

 

・伐採・防草

伐採とは、樹木や草、花が多い場合、樹木を切り倒す伐採（伐根）をすることを言い、防草とは、防草シートを被せる措置のことを言います。更地の場合でも草木が生い茂っている土地に建物は建てられないため、伐採・防草が必要です。

 

・地盤改良

地盤改良とは、土地の用途に応じて、地盤の強度を高めるなどの改良を行うことです。
地盤改良には「表層改良工法」「柱状改良工法」「鋼管杭工法」といった方法で行われることも覚えておきましょう。

 

・土盛・土止

土盛（盛土）とは、土砂や土などを盛って埋め立てて地面を高くすることを言います。
土止とは、土盛（盛土）を行い、高さが増した部分の土地が崩壊するのを防ぐために壁を作ることを言います。

1-3．土地の造成工事が必要なケース

 

・土地に傾斜や高低差があるケース

山林などの傾斜や高低差がある土地は土地を平坦にしなければ宅地として利用しにくいため、盛土や切土によって平坦な土地へと地盤改良をします。

 

「盛土」・・・傾斜のある土地を平坦にするため、土を盛って地盤面を高くすること

「切土」・・・傾斜のある土地を平坦にするため、地面を削って地盤面を低くすること

 

・地盤が軟弱なケース

特に田んぼや畑であった土地は元の地盤が軟弱であることが多く、液状化や地盤沈下の恐れがあるため住宅を建てることができません。土地の耐力を高めるために地盤改良が必要です。

 

・土地が変形しているケース

土地の地形は四角であることが一般的です。しかし三角形やひし形といった区画がしにくい形状の土地も存在するため、効率的に活用しやすい四角の形状にするための造成工事や区画整備などが必要です。なお、土地の造成を行うためには、必要な許可（開発許可）を得る必要があることも頭に入れておきましょう。

2．土地の造成工事にかかる費用の目安

土地の造成は、整地程度の簡易的な工事から地盤改良が必要な工事まで、多岐に渡ります。そのため、造成工事にかかる費用の目安を目的（工事費目）別で押さえておくと良いのではないでしょうか。

 

土地の造成工事の費用は、造成の目的や土地の状況によって変動します。そのため、一律で費用相場を出すのは難しいとされています。土地の造成工事の目安は、相続税の評価額で利用する「宅地造成費の金額表」を参考にして、相場感を把握するのが一般的です。

 

注：相続が発生した場合、亡くなった方（被相続人という）が遺した財産によっては相続税の支払い義務が生じる場合があります。その相続税を算出する元となるのが「相続税評価額」です。

 

また、造成工事を行う場合、費用を抑えたいと思う人も多いのではないでしょうか。
工事費用を抑えたいときに考慮すべきポイントは「業者選びは仲介を挟まず、中間マージンを削減する」「複数の業者と比較する」「手を加えなくて良い土地を購入する」「雑草や廃棄物、ゴミなどの処理は業者に依頼することなく自身で処分・対応する」「工事内容の決定は業者任せにせず工程や工期などチェックし、判断・取捨選択する」などが大切ではないでしょうか。

 

＜令和4年度の宅地造成費（東京都　宅地造成費の金額表＞

工事費目	造成区分	宅地造成費・金額
整地費	整地を必要とする面積1平方ﾒｰﾄﾙ当たり	800円
伐採・抜根費	伐採・抜根を必要とする面積1平方ﾒｰﾄﾙ当たり	1,000円
地盤改良費	地盤改良を必要とする面積1平方ﾒｰﾄﾙ当たり	1,600円
土盛費	他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛り体積1平方ﾒｰﾄﾙ当たり	7,200円
土止費	土止めを必要とする場合の擁壁の面積 1平方ﾒｰﾄﾙ当たり	76,600円

【出典】「令和4年分　宅地造成費の金額表」（東京都）

3．土地の造成工事にかかる期間

土地の造成工事にかかる費用を説明してきました。次に造成工事にかかる期間はどの程度かかるのでしょうか。工事内容によりかかる期間は異なりますが、目安として押さえておくことをおすすめします。

前述で説明した通り、造成工事の内容や土地の状態によって必要な期間が異なります。整地などの造成工事の場合は1週間程度で完了するのが一般的で、大規模な造成工事の場合は1か月から2か月程度を要することもあります。

 

造成工事を行う上で工事にかかる期間を短くしたい、遅らせたくない場合に考慮すべきことは工事の時期ではないでしょうか。
梅雨や積雪のあるシーズンは土地に影響が出てしまうため、施工できない日が続く場合があります。そのため、梅雨や積雪のあるシーズンを避けて行うことをおすすめします。

4．土地の造成工事を進める具体的な手順・方法

ここからは、土地の造成工事を進める具体的な手順や方法を流れに沿って説明していきます。

Step.1 土地活用の専門会社、造成工事会社などに相談する

土地の活用方法も含めて提案を受けられる土地活用の会社に相談することをおすすめします。土地活用の実績がある会社は、資産税などの税金関係も熟知しており、都市計画法や宅地造成等、規制・特例などの法律などを熟知していることが多いです。    

 

そのため、造成工事の準備や計画を請け負ってもらえる可能性が高く、土地のオーナー自身に造成工事の知見がなくても任せることができます。

 

Step.2 都道府県などの工事申請許可を取得する

工事許可申請の取得は、土地活用の専門会社や造成工事会社などが、オーナーの代わりに行うのが一般的です。造成工事が規制されている区域で造成工事を行う場合、その地域の知事や市長に許可申請を提出し、承認を得ることが必要だと言うことを覚えておくと良いでしょう。

 

Step.3 地鎮祭を行う             

地鎮祭は建物の建設の過程で、土地の造成工事を行う際に行われる儀式です。土地の神様に土地を使用する許可を頂く意味合いで工事の安全を祈願します。

 

Step.4 地盤調査を行う

使用する土地が河川や田んぼなどを埋め立てて造成されていた場合、地盤調査によって「地盤の弱さ」「必要な工事」などがわかります。地目以外でも過去に造成された土地など、地盤が不安定であれば災害時のトラブルや長期保有時の地盤の弱体化が予測され、危険が伴う可能性があるため、地盤調査は重要です。

 

Step.5 必要な造成を施す

地盤調査が終わると造成工事が始まります。重機や工具が搬入され、樹木の伐採や残土処分、土盛りや切土などの必要な施工が行われます。

 

5．土地の造成工事まとめ

土地の造成工事は土地に斜面や高低差があるケースや地盤が弱く、土地が変形しているケースの場合に必要です。

造成工事にかかる工事費用を抑えたい場合は不動産会社やハウスメーカーなどの業者を複数社比較し、自分で作業できることは行うと費用を抑えることができます。その他にかかる工事費用や期間の目安などもしっかり押さえておきましょう。

 

最後に、造成工事は大きな騒音が発生する可能性があるため、近隣住民への配慮を忘れずに、理解を得て安心してもらえるよう事前説明をしっかり行っておくことをおすすめします。