2025年12月19日、2026年度の税制改正大網が発表されました。

税制改正は相続税や固定資産税などに大きめの影響を及ぼすこともあります。

特に不動産の所有（予定）者や相続を予定している方、そして富裕層の方は注視しておくべき内容で、今回の改正内容を見るとかなり影響がありそうな点がたくさんあるような気がします。

この後編では前編の内容に続けて、国土交通省以外から発表された、相続など不動産オーナー個人に関係がありそうな内容についてお伝えします。

なお、先に前編を確認したい方は「【前編】税制改正大綱を見据えた土地活用（2026年改正の見通し）」をご確認下さい。

1. その他の注目すべき論点

税制改正大網には税制を改正するもの全てが載っており、当然そこには不動産関係以外のものも載っています。
また中には、直接的には賃貸経営等には関係ないものの、オーナー個人に関わってくる可能性があるものもあるわけです。

以下、前編と同じく基本的に税制改正要望に沿った形でその他の注目しておくべき内容をお伝えします。
大網のすべてに目を通したい方は、それぞれの省庁のサイトや自民党のサイトなどでご確認下さい。

1-1. 相続税等の財産評価の適正化（貸付用不動産の評価方法の見直し）

税制改正要望では触れられていなかった内容で、影響が大きい方がいらっしゃると思います。

端的に言えば、相続開始前5年以内に購入または新築した貸付用不動産は、（従来なら路線価や固定資産税評価額での評価でしたが今後は）取得価格に地価の変動分等を考慮しつつ、その80％相当額で評価するという内容になっています。

つまり、相続直前での駆け込み的な貸付用不動産を使った節税効果が大きく影響し、効果が減少する...という内容です。
ただし、相続開始前5年超から所有している土地に、新たに新築した物件または建築中の物件に関しては、（当面は経過措置として）対象外となります。

国の視点で言えば、より公平な課税を目指すものだと思いますが、（特に相続を控えている）不動産オーナーには単なる増税に映るでしょう。

ただし、相続開始前5年超なら従来通りですから、より長期的な相続計画を元に行動すれば良いわけです。

今までもお伝えしている通り、不動産オーナーは相続対策については、より早くから検討し行動を起こすことを心がけましょう。

1-2. 不動産小口化商品の評価方法の見直し

これも税制改正要望では触れられていなかった内容です。
こちらは一つ前のものと似通っており、内容を端的に言えば、相続時の取り扱いにおいては小口化された不動産商品、つまりリートのような証券化した不動産や大勢で共同購入した不動産は、取得時期に関係なく、その時の取引価格に相当する金額（つまり時価）で評価されることになります。

特に取得時期が関係ない点を考えると、先ほどの通常の取引のものより厳しいと言えるかもしれません。

こちらも国の視点で言えば、より公平な課税を目指すものだと思います。
小口化商品は、通常の取引よりも少額で取引ができるうえ、取引対象が都心の一等地（の物件）など「実勢価格と相続時の評価額に乖離が起きやすいもの」が多く、長年、問題視されてきました。それに今回ついにメスが入った...ということでしょう。

一つ前のものと合わせて見ると、少なくとも相続対策という点で考えるならば、相続開始前5年超なら従来通りという点を踏まえ、今後は「より早期の実物取引」が主流になる可能性があります。小口化商品を利用中のオーナーは、今後の相続対策について再考しましょう。

1-3. 事業承継税制に係る特例承継計画の期限延長等

出典：経済産業省 令和8年度「税制改正について」

2. 土地オーナーに影響する点

今回の税制改正大網を総合的に見ると、個人的に昨秋に誕生した高市内閣の強い意思＝持続可能な経済成長を促すため、「公平感」に基づいた制度を進める！と言う強いメッセージを感じます。

例えば、わかりづらい不動産という「資産の流動化を促進したい」という強い国の意向が感じられます。どちらかと言えば個人に向けたものが多かったですが、不動産オーナーに対しても、（売却しつつ）建て替えや買い換えの後押しをするものが複数ありました。相続対策に関しても実物について少し緩かったため、尚更といえます。

特に、保持可能な不動産についてはリフォーム＝長寿命化、陳腐化してしまった不動産については売却＝再生を促したい意向も強くに感じられます。
政府は耐震化と省エネ化を強力に押し進めていますから、それに沿った行動を求められているように思えます。

今回の税制改正大綱は、例年の大綱と比べると、不動産に関する「温度感が強まった」ように感じられます。

これは土地オーナー・不動産オーナー視点で考えると、「基本的に何らかの行動を起こした方が得」という状況でしょう。
まずはこの方向性で、自身の資産状況や経営状況を冷静に考えてみることをおすすめします。

3. 取るべき対策

国として持続可能な経済成長を促すため「不動産に対して何かしら変化≒改善行動を起こして欲しい」という意思を感じます。

改善をすべきか否かの判断基準は、「現在の経営状態や資産状況」だけでなく、今後の市場予測も大切です。

もっとも今回の大網を考えると、相応に上手くいっている状況なら、それはそれでさらにご自身の投資目的（ゴール）に近づかせるため、新しい改善行動を起こすのも良いかもしれません。

幸いなことに、まだ税制改正が施行されるまで多少の時間がありますし、施行された後も基本的に2年程度は猶予がある状況です。

そして不動産においては、どうすべきかを一人で悩む必要はありません。頼れる不動産業者にも相談しながら、じっくりと情報を整理し、最新情報を得ながら、今回の大網への対応について考えてみましょう。