公開日:2017.11.30

遊休地をはじめ、土地の使い方は大きく分けると「自己使用」「売却（現金化）」「賃貸」の３つに分類されます。いずれにしても、土地は所有しているだけでも税金などの費用や、管理上の責任が掛かってきますので、放置するわけにはいきません。
今回のコラムでは、それぞれの活用方法の特徴をご紹介します。条件や事情に応じて、どちらを選択した方が良いか、また、その他にも検討すべき選択肢がないか、探ってみましょう。

>>関連記事：「土地活用の方法16選｜運用を行うメリットや実際の進め方」

1．早めに現金化したいなら、「土地売却」

土地売却の最大の特徴は、早期に現金化できることです。ただし、地価は景況や周辺環境の変化などによって変動するものであり、売却価格がいくらになるかは不動産売却のタイミングによっては数十万、数百万の売却損が生じる可能性もあります。また、売却には仲介手数料がかかる場合があったり、売却による収益に対して譲渡所得税が課税されます。

さらに、一度土地を売却してしまうと、自分の手元に戻ってくることは二度とありません。先祖代々受け継いできた土地、幼い頃から慣れ親しんできた愛着のある土地などの場合、手放すことはかなり悩ましいでしょう。

土地売却までの手順は、不動産会社に売買査定（今はオンラインで無料の一括査定などを利用し複数社の査定価格の目安を確認できますので事前に準備しておくのも良いかもしれません）をしてもらい、納得のいく売却金額だったら媒介契約（一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約など）を結び、買い手を探します。買主が見つかったら建物の解体費用はどうするかなどの重要事項や売買契約書の内容を決めて売買契約をします。その後売買代金の入金を確認し、引き渡しとなります。

今回のコラムでは「土地売却」「土地貸し」について比較していきますが、短期間のうちに多額の現金が必要でないのなら、まずはアパート経営などの土地活用方法についても検討しておくことがオススメです。ご自身の目的に合う最適な土地活用方法が他にあるかもしれません。

→【目的別】抑えておきたい土地活用の種類とメリット・デメリット
　　https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column01/post_9.html

1-1．土地売却のメリット

　・土地という資産を現金化できる
　・土地を維持管理するための手間がいらなくなる
　・固定資産税や都市計画税の支払いがなくなる

1-2．土地売却のデメリットと注意点

　・土地の価格変動により売却損が出てしまうおそれがある
　・購入希望者がなかなか見つからず、売却期間が長引いてしまう可能性がある
　・思い入れのある資産を手放すことになる
　・譲渡所得が生じた場合、所得税がかかる可能性がある（所有期間と取得費によって控除額等が変動するので要確認）
　・確定申告が必要になる
　・売却時に印紙税や仲介手数料、登録免許税、測量費用などの経費が必要になることがある

2．手軽さ×安定収入の土地活用方法は、土地の「賃貸」

手軽に始められる土地活用の方法として、「賃貸」が挙げられます。所有地を中長期的に貸し出すことによって、安定した地代収入を得られるのがその魅力です。
土地を他人の住宅用地として貸し出す場合には「貸宅地」として評価されますし、その土地に自己所有の賃貸住宅を建てて経営をする場合には「貸家建付地」として評価されます。貸宅地、貸家建付地のいずれも、自らが利用する土地としての評価"自用地"よりも相続税評価額を減ずることができます。ただし、青空駐車場のように更地のまま貸す場合には自用地としてみなされ、特に相続税評価額を減ずることはできません。

2-1．土地を賃貸するメリット

　・定期的に地代収入が得られる
　・固定資産税、都市計画税、相続税評価額を減額できる可能性がある
　・土地の管理は借主に任せるため、手間が省ける

2-2．土地を賃貸するデメリットと注意点

　・不動産所得が生じることで、所得税が課税される可能性がある
　・契約期間中、土地オーナーが土地を自由に使用する権利がなくなる

地代はエリアや活用目的によっても異なりますが、一般的に、首都圏の住宅地であれば固定資産税と都市計画税を足した金額の3?5倍、商業地で5?8倍が相場であると言われています。加えて、地代収入は不動産所得に分類され、所得税がかかる場合があります。試算してみると、最終的に残る金額はさほど多くない可能性もあります。また、借地契約を締結すれば、土地の転用がしにくくなります。契約期間中、借地人の承諾なしに土地を売却するのも可能です。しかし、借地人が借地権登記を行っている場合、土地の買主は借地人に対して明け渡し要求をすることはできず、土地活用の自由度は低いといえます。また、借地人が借地権登記を行っていない場合、借地人に無理な要求（立ち退きなど）を行い、トラブルに発展する可能性もあります。そのため、借地人の同意を得て、第三者に売却するのが望ましいといえますが、必ずしも借地人が同意してくれるとは限りません。
借地権をめぐるトラブルは少なくありませんので、土地貸しをする場合は様々な可能性を想定したうえで借地契約を結びましょう。

3．土地の立地や条件によって、選択肢は変わる？

土地活用方法を選ぶ際、先述した土地売却や土地貸しによるメリット・デメリットを踏まえることはもちろん重要です。しかし、どちらの方法を選択するかを判断する際、土地の立地などの条件を基に考えることも大切です。
交通環境の利便性が高い、整形地であるといったような大きな需要が見込まれたりする土地は、慌てずに時機を見計らって売却すれば、状況によっては比較的好条件で取引できるでしょう。しかし、このような土地であれば、借主を探すこともより容易であり、長期的に見れば、土地貸しの方が収益アップとなるかもしれません。
そのうえで、さらに幅広く活用方法を検討したいと考えるのならば、下記のような方法も考えられます。

　→事業用定期借地方式によるロードサイド店舗経営
　　　https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column01/post_42.html

　→土地貸し方式によるコインパーキング経営
　　　https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column01/post_45.html

土地に商業地としての価値があるようならば、土地のみを業者へ貸して「ロードサイド店舗経営」や「駐車場経営」をおこなうことで、一般的な定期借地よりも高い収入が得られます。
一方で、不整形地や狭小地、またはあまり交通環境の利便性が低い土地である場合には、業者へ貸したくても、なかなか出店企業が見つからないかもしれません。そのため、「貸す」より土地を売却した方が手取り早いと考えられがちです。しかし、不整形地でも、狭小地でも、工夫次第で「賃貸住宅経営」をおこなうことができる可能性は残されています。賃貸住宅経営ができれば、税金面での節約効果も非常に期待できますので、土地の所有権を手放す前に、何が一番利益を生むのかよく検討するとよいでしょう。

まとめ

土地は、うまく活用してこそ価値を生み出すものです。単に保有しているだけでは、税金だけがかかる「負債」にもなりかねません。貸すにしても売るにしても、メリットやデメリットを十分に理解することは当然ながら、その土地が持っている需要の度合いについてもしっかりと把握したうえで、適切な時機を見計らって行動をおこす必要があります。
また、所有地の立地や条件、ご自身の目的・ケースによっては、「売却」や「土地貸し」以外にも、より適切な土地活用方法があるかもしれません。少しでも土地活用方法に迷った時には、ぜひ一度不動産業者などに相談してみましょう。