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不動産投資でつまずかないために「黒字破産」に注意!

最終更新日: 2023.03.17

公開日:2018.03.21

不動産投資を検討されている方の中には、投資が計画通りにいかなかった時のことを不安に思っている方もいらっしゃるでしょう。確かに、不動産投資をスタートさせたものの、なかなか結果が出なくて困っているというケースを聞くこともあります。そこにはどのような理由があるのでしょうか。そしてそれを回避するために、どのようなことを考えておけばよいのでしょうか。

この記事のポイント
  • 不動産経営は黒字なのに、資金繰りが上手くいかずに「黒字破産」するケースがある
  • 利益が上がることで所得税負担が大きくなり、資金繰りが上手くいかなくなるケースがある
  • 無計画に場当たり的な修繕や改修を行うことでキャッシュ不足に陥ってしまうケースがある
  • 黒字倒産を避けるためには、中長期的な資金計画を考えておくことが何よりも重要

資金の余裕がなかったことで「黒字破産」となってしまった

不動産投資において、利益が出ているのにキャッシュが不足することによって不動産投資が立ち行かなくなってしまうこと、つまり「黒字倒産」するということがあります。黒字なのになぜ倒産するのでしょうか?黒字倒産する要因として考えられるポイントを、減価償却費と借入金の2つの側面から考えてみたいと思います。

ケース1:減価償却費の減少で黒字倒産?

不動産投資によって生じる収入は、不動産所得にあたります。不動産所得は、不動産収入から、必要経費を差し引いて算出されます。この必要経費には、物件管理にかかる実支出のほかに、減価償却費も含まれます。

アパート、マンションといった不動産の資産価値は一般的には時間の経過に伴って減少していきます。このような資産を減価償却資産といいますが、減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費となるわけではなく、その減少分を資産の使用可能期間(法定耐用年数)の全期間に渡って、分割して必要経費として計上していくものとされています。これが減価償却費です。つまりその年度に支出しなくとも経費として計上されることになります。


減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類がありますが、不動産投資においてはアパートの建物部分(建物付属物含む)は「定額法」「資産の取得価額×定額法の償却率」で計算されるため、減価償却費の額が原則として毎年同額となります。

減価償却費を差し引くことができると、所得税負担を抑えることができます。しかし、減価償却期間には限りがあるため、減価償却終了後は所得税負担が大きくなります。借入金返済などの支出に加えて、所得税負担が増え、現金支払い負担が増えていくと、手持ちの資金に余裕がなくなっていき、最終的には黒字倒産に陥ってしまう可能性が起こります。それを回避するためにも、経営をはじめた当初からギリギリの収支で資金計画を立てるのではなく、余裕のある資金計画で経営をスタートさせることが非常に重要です。





ケース2:借入金による失敗

借入金が原因となって黒字倒産するケースもあります。一般的に、借入金は元利均等返済方式による返済を行うことが多いと思います、元利均等返済方式は、借入当初は利息の割合が大きく、返済終了に向かって徐々にその割合が小さくなり、元本の割合の方が大きくなっていきます。不動産所得を計算する際に、必要経費として算入することができる借入金返済の金額は、借入金の利子のみとなります。つまり、不動産投資スタート時には、借入金の利子割合が大きいので必要経費にできる金額も大きいのですが、徐々にその金額は少なくなります。それに伴って、利益が上がっていくことになるため、所得税負担が大きくなり、手持ちのキャッシュに余裕がなくなってくる可能性が考えられます。



また、借入金の場合、そもそも、借入をおこなっているローンの金利が高いケースもあり、ローン返済の負担に頭を悩ませる方もいます。現在では、不動産投資向けローン商品のバリエーションも豊かになっています。経済情勢の動向にも目を配り、よりよい金利条件のローン商品がないか、また、現在のローン金利の引き下げ交渉に使える条件がないか気にかけるなど、経営者として広くアンテナを張っておく必要もあるでしょう。


ケース3:高額なリフォーム費用で失敗

建物は、いつまでも新築であり続けることはできません。そのため、メンテナンスやリフォームを適宜行っていくことは、空室リスクの回避にもつながっていくため重要なことです。しかし、きちんとした計画を立てて、メンテナンスやリフォームを行うわけではなく、必要に迫られて場当たり的に行うような場合には、資金が足りず、必要な修繕もできなくなる可能性もあるので注意が必要です。比較的長いスパンでメンテナンスやリフォーム計画を立てておくことによって、いつ、どの程度の費用が必要になるのかあらかじめ把握しておけば安心です。

まとめ

不動産投資が立ち行かなくなってしまう要因をいくつか挙げてみました。いずれも、長期的な計画や見通しを持たずに不動産投資をスタートしてしまうことに起因するものと考えられます。不動産投資を黒字倒産にしないためにも、事業経営であると認識し、経営者として主体的に長期的な計画立案を行い、キャッシュを残す対策をとることが不動産投資を成功させる大きなカギとなるでしょう。さらに、経済環境の変化をキャッチしながら適宜計画の見直しを行い、空室リスクを抑える工夫も必要です。とはいえ最初から一人でそれらの計画を立案実行することは難しいものです。適切なアドバイスをしてくれるパートナーを見つけることも不動産投資を成功させるために、大切な要素と言えるのかもしれません。

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