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一括借上契約の注意点

最終更新日: 2023.03.17

公開日:2017.04.26

「一括借上(サブリース)」という賃貸経営の方法は、メリットが多い反面、オーナーと管理会社の間でトラブルが生じたという話も聞かれます。契約する前に正確に「一括借上」の仕組みを理解し、注意すべきポイントを知っておくことが大事です。
そのうえ上で、「信頼できる会社」を見極めれば、安心して賃貸経営を行うことができるでしょう。

の記事のポイント
  • 「一括借上(サブリース)」は賃貸経営オーナーの空室リスクを軽減
      できる一方、借上賃料更新についてよく理解しておく必要がある
  • 「一括借上」を契約する際には、借上期間、賃料の当初固定期間、借上賃料の料率等をよくチェックするとよい
  • 「一括借上」の内容は管理会社によって異なり、特に借上賃料の見直し時期と原状回復費・修繕費の負担に関して差がある

一括借上をめぐるトラブル

「一括借上(サブリース)」という契約形態は、管理会社が賃貸経営オーナーから建物を転貸目的にて賃借し、管理会社が転貸人となり入居者に転貸することで行う賃貸管理事業です。
一般的に賃貸経営のリスクの一つとして、「空室リスク」が挙げられます。これは、賃貸物件に空室があると想定していた賃料収入を得ることができず、ローン返済などにも支障が生じる可能性があるというものです。そこで、管理会社が、賃貸経営オーナーから物件を借り上げて、賃貸経営オーナーの空室リスクの軽減を図ることが「一括借上(サブリース)」の魅力です。
しかし、最近では、一括借上をめぐるトラブルが報道されています。さまざまなケースが取り上げられていますが、中でも「借上賃料更新」に伴うトラブルが特に注目されています。例えば、30年間の一括借上契約を結んだときに「家賃が下がる」との説明がなかったために賃料更新時にトラブルになったというケースです。また、契約解除を要求されたというケースもあるとのことです。
では、このようなトラブルを避けるためには、どうすればいいでしょうか?



契約内容は管理会社によって異なる

一括借上と一口に言っても、その契約内容は管理会社によって異なります。トラブルを回避するためには、下記のポイントに注意して管理会社の「一括借上」の契約詳細を比べてみましょう。また、借地借家法第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)が適用されるため、オーナー側から解約を申し出る場合は、正当な事由が必要になります。契約内容をしっかりと確認する必要があります。



1.一括借上期間
 一括借上期間は、管理会社によって異なります。何年にわたる契約なのかを、まず確認しましょう。

2.借上賃料の当初固定期間
 管理会社によって、借上賃料の当初固定期間は異なります。
 必ずしも一括借上期間の全期間にわたって当初の借上賃料が固定されているわけではありません。
 そもそも借上賃料の当初固定期間がない契約もあるので、契約内容を確認して比較検討を行う必要があります。

 また、一般的には賃料固定期間中でも、借地借家法第32条1項(借家における家賃の増減額請求)の規定により、

 借上賃料が減額される場合もあるので、十分理解したうえで契約をしましょう。

3.オーナーに支払われる借上賃料の比率
 一括借上における借上賃料は、管理会社によって異なりますが査定賃料の80~90%程度の範囲が多くなっています。

4.原状回復費・修繕費のオーナー負担の有無

 原状回復費や修繕費をオーナーが随時負担するとなると、

 たとえ継続的に借上賃料を得られても、支出が予測しにくくなります。
 管理会社によっては、原状回復や修繕を計画的に管理・運営するプランも用意されているケースもあり、

 リスクの軽減を図ることができます。

 以上のようなポイントを踏まえて、管理会社の比較検討をしていくとよいでしょう。

各社の一括借上の比較検討を

一括借上の内容は、管理会社によってさまざまです。
長期間の一括借上を行っている会社の中でも、借上賃料の当初固定期間が短い場合もあります。保証賃料を全期間固定するという内容ではないとわかった以上、賃料の固定期間に注目するとよいでしょう。一般的に、固定期間の長い契約のほうが賃料収入の変動が少なくより安心といえるでしょう。

また、原状回復費・修繕費については、管理会社負担となるプランやオーナー負担となるプラン、オプションを付加することで管理会社負担となるプランなどがあります。予測がつきにくい支出なので管理会社負担のプランを選ぶことでリスクを軽減することはできますが、オーナー負担となるプランと比べて借上料率が低く設定されている場合が多いので、オーナーご自身の資産状況や事業規模、経営目的に合わせて最適なプランを選択できるよう、比較検討することが望ましいといえます。
さらに、入居募集期間や入居者の退去時は「免責期間」として借上賃料の支払いを免責とする契約もあります。その期間についても各社違いがあるため、確認しておくとよいでしょう。

たとえ一括借上を選択するといっても、賃貸経営を行うことに違いはありません。オーナーとして長期的な視点で賃貸経営を見通すことが、トラブル回避の最初の一歩です。自らの目でしっかり契約内容の確認をする手間を惜しまないようにしましょう。契約を行う以上、契約書に記載されている内容が非常に重要です。「大手の会社だから」「担当者の説明が分かりやすいから」などの主観的な印象だけではなく、客観的に賃貸経営の全体像を見通し、オーナーご自身に合った手法を自ら比較検討し、判断していくとよいでしょう。

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