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3・4階建てアパートってどうなの?メリット・デメリットについて

最終更新日: 2023.12.20

土地活用法としてアパートやマンションを検討する場合、建物の階数(規模)をどうするのか決めなければなりません。立地条件によっては1・2階建てではなく、3階建てまたは4階建てにするという選択肢もあります。ではアパートやマンションを3・4階建てにした場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

本記事では、建物の規模の決め方や、3・4階建てアパート・マンションを検討されている方に向けた収益性についてのメリット・デメリット等をご紹介します。

>>関連記事:「アパート経営完全ガイド|建築プラン立てから完成後の業務まで」

この記事のポイント
  • 建物の規模を決めるために「土地条件」「事業規模・収益性の希望」「土地活用の目的」などを確認する必要がある。

  • 3階建て、4階建てにすることで2階建てより土地を有効活用できるケースがある。

  • 初期費用を抑えつつ、土地を効率的に活用して収益性を求めたい方には3階建て、4階建てアパート・マンションがおすすめ。

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建物の規模をどう決めるか

建物の規模は一般的にどのように決められるのでしょうか。

ここでは規模を決めるにあたって確認したい代表的な3つのポイントをご紹介します。

建物規模の決め方について、以下の記事でも詳しく解説しています。

>>関連記事:アパート経営を始める前に知っておきたい!賃貸経営の建物種類と初期費用

土地の条件

土地によって建てられる高さや建ぺい率・容積率が決まっています。

自分の土地でどの規模の建物を建てられるのかを確認する必要があるでしょう。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、「土地と建物を真上から見たときに、土地に対して建物が占める部分」と考えると分かりやすいです。

例えば、100坪の土地にアパート・マンションを建てる際、建ぺい率が60%であれば、土地に対して建物の占める部分は60坪までとなり、2階建ての場合100坪×60%×2階=120坪まで、3階建ての場合100坪×60%×3階=180坪まで建てられる計算となります。

一方、容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積のことで、延べ床面積とは、「建物の各階の面積の合計」になります。つまり100坪の土地で容積率80%であれば、建築する建物の延べ床面積が80坪までの建物しか建てられません。

ただし、土地の面積が50坪でも、容積率の上限が200%のエリアであれば、延べ床面積が100坪の建物を建てられる計算となります。このように容積率の上限が高いエリアでは、特に高い階数のアパートを建てるメリットが大きくなるといえるでしょう。

また、エリアごとに定められる用途地域によっては、建物の高さを10mもしくは12m以下にする必要がある「絶対高さ制限」が設けられることがある他、北側斜線制限、道路斜線制限など高さの制限にも注意が必要です。

これらの条件によってはおのずと建築プランがある程度絞られてくるかもしれません。防火地域、準防火地域なのかにより準耐火構造か耐火構造などの耐火性能が決まってきます。RC造(鉄筋コンクリート造)、S造(重量鉄骨造、軽量鉄骨造)などの構造にも違いが出ますので注意してください。

>>関連記事:アパート経営を始める前に知っておきたい!賃貸経営の建物種類と初期費用

事業規模、収益性

3・4階建以上の建物を建てられる地域であった場合、どのくらい初期費用をかけるのか(事業規模)、どのくらい収益を得たいのかという希望で階数を決めます。

投資で得られる収益は利回りで考えることが重要です。ここでいう初期費用は設計料から始まり本体工事費や付帯工事や杭工事、ボーリング調査料などの地盤調査また印紙税や登録免許税などの諸費用など一切合切の費用を含みます。また自己資金も含みます。

例えば、アパートを建てることで得られる利回りを8%程度と考える場合、初期費用1億円であれば年間800万円程度の収益を見込むことができます。

800万円から、各種経費や税金(取得税など)、修繕費用などを支払って、手元に残る金額をいくらくらいにしたいかで事業規模を検討するとよいでしょう。

基本的に、事業規模を大きくしようと思うのであれば、3階建て、4階建てなど階数を高くする必要があります。

土地活用の目的

相続対策や収入源確保など土地活用で賃貸経営を検討する場合の目的は様々です。

大きな規模で大きな収益性を得たいのか、最低限の規模で行うことがいいのか等、目的に応じて、どのくらいの規模の賃貸住宅を建てることが望ましいか決まってきます。

例えば、副業として月に数万円の収入があればよいというケースでは2,000万円3,000万円程度の価格のアパートを建てて運用するのもよいでしょう。

一方、将来的に事業を大きくしていきたい、というのであれば、収益性を考えて規模の大きな建物を建てることも検討すべきです。

初期費用を抑えつつ収益性を求めたい方におすすめの3・4階建

土地の条件で適していると判断された場合「初期費用を抑えつつ土地を有効活用し、収益性を高めたい」という方から注目されているのは「3・4階建アパート・マンション」です。

初期費用については、1・2階建てアパートと比べると、3・4階建てアパート・マンションの方が高くなってしまいますが、より高階層のマンションと比べると初期費用を抑えることができます。

以下で、1・2階建てアパートと3・4階建てアパート・マンションを比較する際に知っておきたい、事業性・収益性についてのメリット・デメリットをご紹介します。

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3階建て・4階建てアパート・マンションのメリット

まずはメリットから見ていきましょう。

3階建て・4階建てアパートのメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

  • 土地を効率的に活用でき収益性を高められる
  • 高級感を出しやすい
  • 賃料の低い1階の割合を減らせる

それではそれぞれのメリットについてご紹介していきたいと思います。

土地を効率的に活用でき、収益性を高められる

アパートやマンションを建てる際には、建物の面積を大きくすればするほど、収益性を高めることができます。

しかし、物理的に土地の大きさ以上の建物は建てられません。

一方で、2階建てより3階建て、3階建てより4階建てといった具合に、縦に大きくしていくことで、建物の面積を確保できるようになります。

先ほど、建ぺい率や容積率についてお伝えしましたが、建ぺい率や容積率の上限が高い土地であれば、小さな土地でも収益性を高めやすくなります。

そのため家賃収入多く得ることができます。

高級感を出しやすい

一般的に、1・2階建てアパートより3・4階建てアパート・マンションの方が、住居数が増えるため、オートロックやエントランス、外観などの建物の共有部を充実させやすいというメリットがあります。

共有部を充実させると高級感が出るため、家賃が高くなりやすいといえます。

もちろん、1・2階建てのアパートでも、設計やデザイン次第では高級感のある建物にできますが、3・4階建てアパートについては単純に建物が大きいということだけでも、入居者の方に高級だと感じてもらいやすいといえるでしょう。

賃料の低い1階の割合を減らせる

一般的に、セキュリティ等の問題から1階部分の賃料は上階の住戸より安く設定するのが一般的で、2階建てより上の住戸は同等の家賃設定とできます。

このことから、賃貸経営上は1階部分の割合が少ない方が全体の収益性を確保しやすくなります。

ただし、余談ではありますが1階部分については専用庭をつけるなどの工夫をすることで、2階以上より高い家賃設定とするようなケースがあります。

また、4階建てのマンションでもエレベーターを設置しないケースでは、「4階までの階段の昇り降りが大変」と思われ家賃が下がってしまう場合もあります。

3階建て・4階建てアパート・マンションのデメリット

次に、3・4階建てアパート・マンションのデメリットを見ていきましょう。

  • 建築費が高くなる
  • 工期が長くなる

それでは、以上の点について詳しく解説していきます。

建築費が高くなる

通常、1・2階建てアパートより3・4階建てアパート・マンションの方が建築費用は高くなります。

これは、当たり前ではありますが、単純に建てる建物の規模が大きくなるためです。またそれ以外に、建築基準法の問題もあります。

というのも、建物を建てる際には、安心して住める構造になっているかを確認するための「構造設計・計算」をする必要があります。木造2階建ての場合と比べると、3階4階建ての場合では高度な構造設計や計算が必要になります。

この構造計算によって、仮に同じ規模の建物を建てる場合でも、1・2階建てのものと3・4階建てのものとでは金額が変わってしまうのです。

よくアパート建築の工事費の費用相場や坪単価はいくらなのかとさまざまな形で概算を目にすることがあるかもしれませんが、あくまで目安の工事費用と考えておきましょう。

工期が長くなる

また、3、4階建てアパートにすることで建てる建物の規模が大きくなるため、単純に建築期間が長くなってしまいやすいです。工期が長くなると、人件費の問題やつなぎ融資の問題が発生します。

通常、現場の人員等は日数に応じて人件費を支払う必要があるため、工期が長いとそれだけ建築費が高くなってしまうのです。

また、建物を建てる際には、建築会社に対して着工時に3割、中間地点で3割など少しずつ支払っていく場合があります。

ただし、アパートローン等は、建物が完成してから融資がなされることが多いので、上記のような資金については別途「つなぎ融資」を受ける必要があります。このつなぎ融資はもともと利息が高めに設定されており、日割り計算なので、工事期間が1日延びる毎に支払う利息が高くなってしまいます。

このため工期が長くなればなるほど、つなぎ融資の利息も高くなってしまう点に注意が必要です。

DK SELECTの3階建て・4階建てアパート・マンション

最後に、DK SELECTの3・4階建てアパート・マンションについてご紹介したいと思います。

低層住居地域にも建築可能な4階建集合住宅 RIGNO(リグノ)

第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域には10mあるいは12mの絶対高さ制限があるため、賃貸アパートやマンションにおいては、2階建てや3階建てを建てるのが主流となっています。上記の理由からこれらの地域では大手ハウスメーカーや工務店などは軽量鉄骨造や木造アパートを提案することが主流になります。

一方、DK SELECTの「リグノ」であれば、4階建でありながら10m以下の高さに抑えてあるため、高さの条件で3階建までしか建てられないと思っていた土地でも4階建の建築が検討可能です。4階建にすることで部屋数が増えるため、収益性の向上を狙うことができます。また

またスタイリッシュなデザインに仕上がっており、そのデザイン性の高さは、入居者募集の際に強い武器となってくれるでしょう。

商品について詳しくはこちら LIGNO

都市部の狭小地を活かせる4階建集合住宅 LIBERTE piano(リベルテ・ピアノ)

DK SELECTの「リベルテ・ピアノ」は都心部の小さな土地での4階建集合住宅の建築が可能な商品です。

延床面積35坪といった商品もあり、狭小地に建てる場合や、容積率の制限が厳しいエリアで活用する際にもおすすめです。

都市部のニーズにあわせたコンパクトな間取りになっているため、コストをおさえながら土地を効率的に活用することができます。

こちらの商品についても洗練されたデザインで、かつ4階建てでありながら10m以下の高さで建てられるため、高い入居率と収益性が期待できます。

商品について詳しくはこちら LIBERTE

まとめ

3階建て・4階建てアパート・マンションは縦に部屋を増やすことができるため、小さな土地でも収益性を高められるといったメリットがあります。一方、大きくなることにより建築費が高くなるといったデメリット(注意点)もあることに注意が必要です。

不動産投資を安定させる方法はたくさんあり、多角的な目線で具体的に比較検討することが大事です。最大限の利益を得るために業者の提案をただ受け入れるのではなく信頼できる企業などの相談先を見つけることも重要です。念入りなシミュレーションと情報集めを重ねましょう。

アパートやマンションを建築する際には本記事でご紹介した用途地域や容積率等の問題も考慮しながら、専門家のアドバイスも受けるなど、総合的に判断することが大切です。

>>関連記事:アパート経営を賢く始める!投資物件の選び方

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監修者プロフィール
中村裕介(宅地建物取引士、保育士)

商社、保育園、福祉施設での勤務を経た後、現在は不動産記事を中心としたライター業と、店舗・住宅を提供する不動産経営者としても活動中。

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