土地の固定資産税を支払う必要がない

借地だと地代を支払う必要があるものの、土地を所有するわけではないため、固定資産税を支払う必要がありません。

前述した「初期費用が安く抑えられる」というメリットは、土地から取得した場合のみに当てはまりますが、「固定資産税がかからない」というメリットは、相続した借地を活用する方にも当てはまります。

初期費用を安く抑えられることや土地の固定資産税が発生しないことなど、借地で賃貸経営することのメリットの多くは、費用面にあると考えるとよいでしょう。

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譲渡等の際に地主の許可が必要になる

借地も所有権と同じように第三者に譲渡することができますが、譲渡の際には地主の許可が必要になります。

また、譲渡の許可を得られたとしても、譲渡の際に地主に承諾料（名義書換料）を支払うのが一般的です。

所有権のようには自由に扱えない点に注意が必要です。

建物買取請求権

借地権においては、一定の要件を満たすことで、地主に対して借地上の建物の買取を求める建物買取請求権が認められています。

建物買取請求権が認められるのは以下のようなケースです。

• 存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき
• 借地権上の建物等が譲渡された場合に借地人が借地権の譲渡を認めないとき

借地権の譲渡でトラブルになるのは、後者の場合でしょう。

例えば、第三者に借地権付き建物を売却する場合、建物は元の借地人が建てたもので、所有権を持っているため自由に売買できますが、土地については地主の承諾を得なければ権利を移転することができません。地主が承諾しない場合には、新しい借地人は建物を活用することができず、社会的な損失となってしまいます。

これにより、上記の場合、新しい借地権者から地主に対して建物買取請求権が発生することになります。

しかし、裁判所で借地権を譲渡するケースでは、裁判所から借地権価格の10%程度の承諾料（名義書換料）の支払いを命じられることがあります。

また、裁判所から許可を得る形で手続きを進めると、新しい借地人と地主との関係性が悪くなってしまいやすいという問題があります。

場合によっては、新借地人と地主との間でも譲渡承諾に関するトラブルが発生してしまう可能性もあるでしょう。こうしたことを懸念して、借地権を購入しようとしていた相手方が取引を取りやめるリスクもあります。

借地権の譲渡において、裁判所の許可を得るのは最後の手段と考え、出来る限り話し合いの交渉で解決することがおすすめです。

トラブル事例３：借地権の相続でトラブルになった

借地権の相続の場合、地主との間でのトラブルだけでなく、相続人同士でのトラブルも考えられます。

例えば、遺言書がない場合には、遺産分割協議で、誰が借地権を相続するか決める必要があります。しかし、誰が相続するか結論が出ない場合には、法定相続人が共有名義で相続することになってしまいます。

共有名義になってしまうと、売却するか、賃貸経営するか、その判断をするのに、共有名義人全員の同意が必要となります。

共有名義人全員の意見を一致することは簡単なことではなく、その関係性にヒビが入ってしまうことにもなりかねません。

また、借地権を相続すると、その相続価値に応じて相続税を支払う必要があります。

相続税を納めるための現金を用意するにあたって、相続人間で不公平が生じ、トラブルに発展する可能性もあります。

生前から借地権の相続人を決めておく

こうした問題に発展しないためにも、生前から、誰が借地権を相続するか決めておくことが大切です。あらかじめ遺言書で相続人を決めておくとよいでしょう。

遺産分割協議で持分を決めるより、遺言書で相続人を決めておいた方が、被相続人の遺志を尊重でき、相続人間のトラブルも起こりにくくなります。

遺言書に関しては：相続を円滑に行える「遺言書」の書き方

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