公開日:2018.03.28

賃貸住宅の安定経営の実現に向けて、どのようなことを考えておけばよいのでしょうか。今回は「市場環境・入居者ニーズ把握」「資金計画」「建設会社の選定」の３つの視点から、留意すべきポイントをステップごとに考えてみたいと思います。

ステップ１：市場環境・入居者ニーズ把握の留意ポイント

不動産には、ひとつとして同じものはありません。同じ面積の土地でも、立地条件や周辺環境、様々な法令上の制限によって、適した不動産活用方法は異なります。安定した賃貸経営を実現するために、まず建設会社の豊富なマーケティングデータを利用できる土地診断を受けてみるところからスタートしてみるとよいでしょう。そして、その診断結果を踏まえ、その土地を賃貸住宅として活用する場合には、どのような属性の入居者が入居してくれる可能性があるのか、そしてその入居者は、どのような賃貸住宅を望むのか、ニーズを把握することが大切です。

例えば、近隣に大学がある土地の場合、大学生が多く入居する可能性が考えられます。近隣の大学生向け物件のうち、人気の高い賃貸住宅がどのような間取りであるかを調査検討すれば、１Kや１Rといった単身タイプのものが多い傾向にあるだろうことは想像に難くありません。一方、郊外の住宅地や周辺に小学校などの教育施設が整っている土地であれば、2LDKといった若いファミリータイプの間取りの方が人気の高い賃貸住宅になるでしょう。ただし、周辺の施設や需要がいつまでもその場所にあるとは限りません。さまざまな情報をもとにあらゆるリスクを想定して、土地が置かれている市場の実態に分析して、建設する物件の種類を選択し、資金計画・経営計画の策定に取り組んでいきましょう。

関連記事

• アパート経営を始める前に知っておきたい！賃貸経営の建物種類と初期費用

資産を受け継ぐあなたへ?　アパート経営、相続したらどうする？

ステップ２：資金計画の留意ポイント

賃貸経営において、家賃収入を得るためには、建物の損害保険料や管理委託費など、さまざまな経費がかかります。空室リスクも考慮しながら具体的に想定される収支をキャッシュフロー表に落とし込み、資金計画を策定しておくことはとても重要なことです。その際、注意しておきたいことがあります。それは、資金計画は修繕計画を含めて作るということです。

建物は、いつまでも新築であり続けるわけではありません。建物の老朽化に伴って、空室リスクに頭を抱えてしまう可能性もあります。それを回避するために、適宜、建物の修繕を実施することが安定した賃貸経営を行うためには重要です。とはいえ、その修繕が場当たり的な実施である場合、キャッシュが不足して、必要な修繕を行うことができないという事態にもなりかねません。そうならないためにも、あらかじめ修繕計画を含めた資金計画をしておくことが必要なのです。資金計画を策定する際には、節税効果ばかりに目を奪われることなく、キャッシュフローにも注意しておきましょう。

関連記事

• 賃貸経営を始めるときの資金計画

ステップ３：建築会社選定の留意ポイント

賃貸経営は長期に渡っておこなうものです。先に挙げた市場環境・入居者ニーズ把握、資金計画にもつながる話ではありますが、高い耐久性と快適性（耐震、省エネ、空気環境、遮音など）を備えた建物や設備をつくることで、修繕費用の抑制や入居率の維持を図ることができ、日頃の管理・運営にも余裕ができます。また、日々変わりゆく人々のライフスタイルに合わせて、柔軟な暮らし方のできる賃貸物件にすることも、賃貸経営を長期的なものにするという点でよいでしょう。このように、建てる建物も「管理・運営がしやすい賃貸物件を提案してくれる」建設会社を選択することも、長期に渡る安定した賃貸経営には大切な要素なのです。また、建物を建てた後も、入居者募集、日常の管理・入居者の契約・更新・退去といった運営や修繕計画等考えることは多数あります。長期にわたる賃貸経営において地域の実情に明るく、責任をもって対応してくれる管理会社を選定すること大切でしょう。

まとめ

賃貸住宅経営は30年以上にも渡る非常に長期的なビジネスです。それを成功に導くためには、検討段階から市場環境を踏まえて熟慮を重ね、長期的な見通しを立てることが肝心です。今回紹介した３つのステップ以外にも龍しておくべきポイントは多数あります。「経営」という観点だけでなく、「環境」という観点も含め、親身に相談に応じてもらえる建設会社を見つけ、総合的に長期にわたる安定した賃貸経営計画を立てることが大切です。