ページ内を移動するためのリンクです

  1. TOP
  2. 土地活用ナビ
  3. 土地活用
  4. 土地活用をはじめる前に知っておくべきこと

土地活用に役立つ情報が満載!土地活用ナビ

土地活用をはじめる前に知っておくべきこと

最終更新日: 2023.11.28

公開日:2016.04.06

土地を持つということは、毎年、固定資産税や都市計画税が課税され、維持費がかかります。さらに、将来家族に相続や贈与で資産承継する際も課税対象となります。平成27年の相続税法改正では、相続税の基礎控除額が縮小したことで、税負担が大きくなりました。


土地を所有し続けるのではなく売却して現金化するという方法もあります。 土地を売却して現金化する場合、地価が上がり続けた時代であれば、売却の際に大きな利益を得ることも可能でした。しかし、新型コロナウイルス感染拡大の影響などにより、地価が下落し始めている地域もあり、売却するタイミングの見極めが難しくなっているのが現状です。また、税金や諸経費を引いた後の現金を消費したら無くなりますし、現金は資産承継時に相続税評価の点で不利に働くという側面もあり、土地を売却するのではなく、 より大きな収益を得られるよう、また保有にかかる費用を抑えられるよう活用方法を考える方も少なくありません。


>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

リスク対策 (1).gif
円満・円滑な資産承継.gif

1.土地活用にはどんな方法があるの?

土地活用の方法には、大きく分けて「自分で使う」と「人に貸す」の2種類があり、更に「人に貸す」について「土地そのものを貸して収入を得る」、「土地の上に建物を建て、その建物を貸して収入を得る」の2つがあります。

「土地そのものを貸して収入を得る」方法は、「地貸し」・「駐車場」・「店舗等の用地として貸す」などがあります。 「土地の上に建物を建て、その建物を貸して収入を得る」方法は、「賃貸住宅経営」「オフィスビル経営」などが該当します。また、立地や周辺環境、土地の形状などによって、適した活用方法は異なります。

駅や繁華街に近いところであれば、賃貸住宅経営やオフィスビル経営によって大きな収益を得ることが可能です。ただし、一度建物を建ててしまうと、活用方法を変えるのが難しくなります。土地の形状によっては、法令上の制限によって賃貸住宅やオフィスビルが建てられないこともあります。

たとえば、道路に接する部分の長さが4m未満の場合、その地域の条例で、賃貸住宅の建築が禁止されることがあります。建築基準法では、道路に2m接していれば建物が建てられることになっていますが、賃貸住宅のように多くの人が一箇所に集まるような建物の場合、規制がより厳しくなる場合もあります。

駐車場経営は、ほかの土地活用に比べて初期投資は少ないですが、賃貸経営のような税制上の優遇措置はほとんどなく、収益性も劣る場合があります。ですが、ニーズが見込めれば利便性のあまりよくない場所でも収入が得られ、また売却したり転用したりすることも比較的容易です。

幹線道路に面している土地であれば、専門店や飲食店など商業施設からの需要が見込めます。反面、交通量が多いと車の音などの問題があるので、条件の良いテナントが誘致可能な場合には、居住用の住戸は上階に設け、1階は店舗にするなどの工夫も選択肢の一つです。まずは、「その土地に合った活用方法」を見つけることが成功の第一歩と言えます。


2.ポピュラーな土地活用方法の1つ、「賃貸住宅経営」

土地活用の方法としてポピュラーなものの1つに、アパートやマンションを建てて家賃収入を得る「賃貸住宅経営」があります。土地だけを貸す場合よりも空間を有効活用することで大きな収入が得られる場合もあり、税制面でもさまざまな優遇措置が受けられます。

まず、固定資産税や都市計画税が減免されます。加えて、相続の際も有利になります。相続税の計算において、土地の評価額は、一般的に実際の価値よりも低くなりますが、賃貸住宅を建てることにより、さらに評価額が下がります。建物の評価額も、賃貸住宅用の建物の場合30%評価が下がります。

賃貸住宅用の土地建物は、現金で相続するよりも大幅に低い評価額となるので、相続税の節減につながります。


>>関連記事:「賃貸併用住宅とは?賃貸部分を設けるメリットや建築するまでの流れ

メルマガ訴求.png

3.すでに活用されている土地も活用方法の見直しを

一口に土地活用と言ってもいろいろな方法がありますが、同じような条件の土地を所有しているとしても、その家の事情や考え方によって、どういった活用方法を選択するかは異なります。また、その土地の特性やその時の市場環境などによっても選択する活用方法は変わりますし、一度選択した活用方法でもその市場環境は時代の流れによって変化することもあります。

例えば、「土地の維持費と生活費の一部を捻出するために月極駐車場を昔からやっているが、以前は常に満車状態だったものが最近は若者の車離れの影響か、空きが目立つようになり、高い固定資産税に見合う収入が得られなくなってきた・・・」といったケースもその一例と言えます。

活用方法が適切でないと、その土地が持つ「本来の収益力」が発揮されず、土地活用の目的を果たすことができません。逆に言えば、その土地の特性や市場環境に適した活用方法を選択することで、土地活用の目的を果たすことができるわけです。

現在の土地活用方法が、本当に所有されている土地に適した活用方法なのか?そもそもの目的を果たすことができているのか?家族や専門家の意見を交えながら見直してみることをおすすめします。




navi_tochikatuyoubanner.gif
リスク対策 (1).gif
円満・円滑な資産承継.gif

メルマガ訴求.png

ページの終わりです