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土地の最適な利用方法はどうやったらわかる?

最終更新日: 2023.11.28

公開日:2022年8月30日

はじめに

土地というのは、保有しているだけでも維持費(固定資産税や都市計画税、管理費など)がかかります。
このため何らかの形で利用することが望ましいとは言うものの、どの利用方法が最適かは状況によって変化します。

今回は、土地利用の種類と、最適な使い方の基本についてお伝えします。


>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

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1.土地利用の種類

土地の利用方法には、大きく分けて「自分で使う」「賃貸する」「売却する」の3種類があります。どの方法が一番良いかは土地や個人ごとの事情によりますが、まずはどのような使い方があるかを知ることが大切です。それぞれの利用方法についての基本を紹介します。

1-1.自分で使う

最初に考えやすいのが「自分で使う」という使い方です。より広くいえば、「子供や家族の誰かが使う」という使い方も当てはまります。

この場合、基本的に自分が自由に土地というスペースを使えるのですから、どんな使い方ができるかを考えましょう。

住まい

自分で使う場合、まず考えられるのが「住まい」または「住まいの一部」として使う方法です。
すでに自分の住まいがある場合は、別荘や倉庫など、さらに生活を充実させるような使い方が考えられます。防音などの設備を整えて、自分だけの特別な空間を作るのも良いかもしれません。


最近ではコロナによるリモートワークの急速な普及によって、複数の住まいを転々とする方もいます。また老後の地方移住などを見越して別荘を持ち、休日を利用して少しずつその環境に慣れるという使い方も賢明です。そのような事態を見越して、当初から別の住まいを持っておくことも一つの有意義な使い方といえます。


自分で住まない期間は、他人に賃貸する「民泊」という使い方も有名です。より長く、一時的に「定期借家」として賃貸する使い方もあります。一口に自分で住まいとして使うといっても使い方は様々ですが、まずはこの方向性で考えてみるのも一つです。

耕作や事業

農業を営む場合に限らず、土地を田んぼや畑などとして活用するのも一つの使い方です。建物が不要な分、格安で土地を活用できます。作った作物で一定の自給自足生活ができるほか、作物を売って家計の足しにすることもあるかもしれません。
最近では、社会や会社の人間関係などが煩わしい方が、農業を始める声もよく聞きます。


何らかの事業をされている、またはこれから始めるなら、その土地を店舗や事務所などとして活用するのも一つの使い方です。
一般的な事業において家賃とは、重い負担になりがちといえます。その家賃を軽くできれば、それだけ事業も成功しやすくなるはずです。


耕作や事業などで土地を使う場合は、住まい以上に立地や面積などがポイントになります。

1-2.賃貸する

土地を自分で使う必要がない場合は、「賃貸する」という使い方が基本です。どのような賃貸をするかで経費や収益性が大きく違う一方で、そもそもの土地の立地が大きく影響してきます。土地の立地条件に合わせて、最適な賃貸手段を選びましょう。

アパートやマンション

土地にアパートやマンションを建てて、家賃収入を得るのが賃貸の一つです。アパートやマンションを建てるのに相応の費用がかかる反面、比較的収益性が高い方法といえます。最近では、自己使用の負担を補完する「賃貸併用住宅」も、一つの選択肢です。

アパートやマンションの主なリスクは、借り手が付かずに家賃が入らない「空室」といえます。このため、たとえば駅や大学の近くなど、入居者が集まりやすい立地の土地なら、選びやすい賃貸手段です。ただし、最近ではコロナによってリモートワークが浸透しつつあるため、今後の人の動きには注意が必要といえます。

また、「家賃滞納」は、「空室」以上に問題と言えます。しっかりと家賃回収ができる管理会社を選定することも大切です。


アパートやマンションは、固定資産税や相続税などの税金面でも節税効果がある手段です。また家賃は相応に安定的な収入のため、ライフプランを立てやすい点もメリットといえます。相応の土地を持っている場合は、優先的に考えても良いかもしれません。


なお、アパートやマンションは「建築後の管理」が課題の一つです。管理が不十分なほど機能や美観の劣化が進み、入居者が集まりにくく、また入居者の満足が得られないことから定着しにくくもなります。

このためアパートやマンション賃貸を考える場合は、建築後の管理も含めた「パートナーとなってくれる不動産業者選び」がポイントです。管理費の安さだけで業者を選んで失敗した声も少なくありませんから、慎重に選びましょう。

店舗など

店舗など何らかの建物を建てて、テナントを誘致し、家賃収入を得るのも賃貸の一つです。アパートやマンションなどと比べて、より収益性が高い傾向にあります。反面、特定の業者のみが入居対象となりますから、より借り手を探すことが困難です。周辺環境を考えて、何を建てるかを決めましょう。

アパートやマンションなどと比べると、節税効果は少し弱くなります。また借り手を探すことが困難なため、家賃収入も少し不安定になりがちです。
たとえば繁華街の土地など、たとえ入居者が撤退してもすぐ次の借り手が見つかりそうな場合に取りたい賃貸方法といえます。


アパートやマンションと同じく、最近ではコロナによる人の動きの変化には注意が必要です。また同じ理由で事業継続が困難な事業者も一定数います。
一方、今の状況をチャンスと捉える業者もいますから、対象となる業者の動向や周辺の環境変化は敏感にキャッチしましょう。

なお、事業者に土地を貸して、地代を得るという契約形態もあります。

駐車場

月極駐車場、またはコインパーキングとして賃貸する方法です。アパートなどと比べて初期費用が割安で済む反面、収益性も低い傾向にあります。設備の撤去がしやすく別の方法に転用しやすいため、手始めにこの方法で様子を見るというのも一つの選択肢です。

アパートや店舗などと比べて、節税効果はもっとも低くなります。一方で初期費用が割安なので、あまり資金投入をせずに事業を行いたい人、将来的に建築などを行うまでのつなぎとして考えている人、土地の広さや形に制約がある場合でも始めやすい点がメリットです。

立地によってはアパートや店舗などと比べて、コロナの影響を受けにくい点も今では大切なポイントです。
しかし一方で、住宅地での月極駐車場や繁華街での時間貸し駐車場などでは、やはり人の動きの変化を受けるといえます。今後のコロナの影響には注意しておきたいところです。


若者の車離れが話題になることもあるものの、統計によれば実際には女性や高齢者のドライバーが増えたことで、全体的な車の保有台数は増えているのが実情となっています。ただし、近距離での買い物目的の利用者が増えている点や、場所によっては駐車場の乱立などによる需給関係の悪化には少し警戒が必要です。

1-3.売却する

自分で使わず、賃貸も手間で避けたい場合には、「売却する」という活用もあります。
売却すれば、まとまったお金が入るうえ、以後の維持費も不要となります。まとまったお金を別の土地や資産運用に回すことで、別の形で収益を生むことも可能です。


売却する場合、譲渡所得税が発生する可能性があるため、資産が目減りします。また相続税納付など目先でまとまったお金が必要な場合は、買い叩かれることもありがちです。

長い目で見た場合、売却せずに賃貸したほうが収益性は高いこともあるので、売却の必要に迫られていなければ、しっかり先々を見据えて判断しましょう。


土地などの不動産は、思い立ったらすぐ売れる資産ではありません。同じ土地は一つとしてないので、適正額も分かりにくいといえます。売却する時は複数の業者に見積もり依頼をするとともに、信頼でき、頼れる不動産業者を探すことも大切と心得ましょう。

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2.土地の最適な利用方法とは?

結論からいえば、土地の最適な利用方法とは「あなたのライフプラン次第」です。

たとえば、いずれそこに住みたいと考えているなら、売却は選べません。逆に、もう生涯その土地に関わる気がないなら、少々資産が目減りしても売却するのも判断の一つです。土地の最適な利用方法は、個々人の事情や考え、周辺環境によるという点を理解しておきましょう。


ライフプランを実現するには「お金が必要」となります。土地を活用することで、そのお金を生み出せる可能性があり、「いつまでにいくら必要か」で、土地の活用方法も見えてくるはずです。
このため、土地の利用方法を考える時は、まず自身のライフプランを立てることが大切といえます。


お金を稼ぐ手段やお金が必要になるのは、不動産や土地に関係することだけではありません。普通に働いて稼ぐこともできますし、老後の生活資金も必要です。他の要素をどのように考えるかで、不動産の最適な利用方法も変わってきます。不動産のことだけを考えていては、けして最適な利用方法は分かりません。

ライフプランを主軸に、総合的に今後のことを考え、その中で土地ごとに最適な活用方法を考えましょう。

3.土地の利用方法にも定期的な健康診断が必要

路線価は年に1回改訂となり、税制も毎年のように変わります。
まさに今、コロナで大きく世の中が変わりつつもあるところです。特に環境の変化がなくとも、一年もたてば人間の考えは変わります。ひいては今後のライフプランも、最適な土地の活用方法も、時間が経てば変わってくるのが実情です。


土地は金額が大きい資産なので、少しの変化でも大きな違いになりやすく、維持費や相続税などに与える影響も大きくなります。年に1回程度は定期的に資産診断や土地の利用方法、転用時期などの検討をする機会を持つことも、ライフプラン実現のためには大切です。


不動産は専門的知識が多く必要になります。1人で考えていては考えが偏り、判断を誤るかもしれません。先々を見据え、まずは頼れる専門家探しにも力を入れましょう

4.まとめ

土地活用は多くの場合、多額の投資を伴い、次世代にも多大な影響を及ぼすので、円満・円滑な資産運用・資産承継のためには、家族内でのある程度の合意形成が必要となります。
しかし、資産承継に関連する話し合いというのは何らかのキッカケがなければ心理的にもなかなか難しいものです。

現状や未来予測を数値化するなど、一つの叩き台を起点として、意見を出し合う話し合いの場を持つのもとても重要といえます。そのような数値化をしてくれる点も含めて、まずは信頼でき、頼れるパートナーを探してみましょう。



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執筆者プロフィール
山本FPオフィス 代表 山本昌義

商品先物会社、税理士事務所、生命保険会社を経て、2008年8月8日に開業。
現在は日本初の「婚活FP」として、恋愛・婚活・結婚・離婚×お金をメインテーマに活動中。婚活中の方や新婚夫婦、または独身を貫きたい方など、比較的若い方向けのご相談や執筆、講演を行っています。趣味は漫画(約6,000冊所有)。


【保有資格】
・CFPR(婚活FP)



■監修者プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
佐藤 益弘

マイアドバイザー®
Yahoo!Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFP®として活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。
【保有資格】CFP®/FP技能士(1級)/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)

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