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「土地診断」してみませんか?コロナ禍だからこそ入念に行うべき土地の市場把握と事業計画

最終更新日: 2023.11.28

大東建託では、賃貸経営の事業計画について提案する前に、土地オーナー様が所有する土地について「土地診断」を行っています。

また、その診断の一環として、国勢調査や公のデータを基にした「エリアマーケティングレポート」を作成し無料提供しています。

エリアマーケティングレポートは、土地オーナー様が所有する土地の、地域の人口や世帯数、周辺施設、賃貸建物の物件情報など、さまざまな情報を調査・分析した資料となっています。

新型コロナウイルス感染症の拡大による、いわゆる「コロナ禍」で今後の動向が不透明な状況からこそ、データに基づいた市場動向などの分析が必要だといえるでしょう。


>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方


動画で分かる!
エリアマーケティングレポート




今回は、土地診断を依頼いただいた際に、ご提供できるエリアマーケティングレポートの内容と、具体的な土地診断の流れをご紹介いたします。

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土地診断で分かる、土地の可能性

建物賃貸経営は、順調に運営できれば収益・節税・権利関係の調整など、さまざまな効果が期待できます。

しかし、将来的に地域によっては人口減少などにより需要が縮小する可能性もあり、目論見通りの効果を得るためには、仲介や管理を中心とする運営力はもちろんのこと、その立地にどのような需要があるかということがとても重要です。


大東建託では土地オーナー様が所有する土地について、建物賃貸事業を行うことで具体的にどれくらいの効果(収益・節税など)を出せるのか、詳細な土地診断サービスを提供していますが、実際の入居需要に沿った建物計画を立てる際に参考にするのが、エリアマーケティングレポートです。


エリアマーケティングレポートで確認できる情報は大きく以下の4つに分類されます。

※エリアによっては「近隣物件情報」「賃貸住宅需要予測」を作成できない場合がございます。


    • 統計情報(都道府県別・区別・周辺)
    • 公示地価
    • 近隣物件情報
    • 賃貸住宅需要予測

それぞれについて詳しく解説していきます。

統計情報(都道府県別・区別・周辺)

まず統計情報では、都道府県別、区別、周辺の3つのエリア分類で以下のような情報を得られます。

    • 男女別、年収世帯別構成比
    • 種類別(単身やファミリー、持ち家等)世帯数

例えば、東京都の2015年度の世帯年収別構成比を見てみると、500700万円が16%で全体の2番目に多い割合です。賃貸物件を建築する際、路線価や周辺環境との兼ね合いもありますが、家賃をどのくらいで設定すればよいかといったことの参考になるでしょう。

また、区別や周辺のエリア情報は、東京都における3049歳の構成比が30%程度ずつなのに対して、中央区では40%を超えているなどといったエリアごとの特性から、供給間取りの検討などに役立ちます。

なお、中央区は、10歳未満の人口構成比が東京都の人口構成比よりも高いところを見ると、ファミリー層がやや多いと判断できるでしょう。そのため賃貸住宅を建てる際は比較的カップル・ファミリー向けの賃貸住宅の需要も高いと予測できます。

ただし、すでにカップル・ファミリー向け賃貸住宅が多く建っている場合はシングル向け住宅の需要のほうが高い可能性もあるため、周辺の供給状況や入居状況とあわせて考える必要があるでしょう。

公示地価


対象エリアの公示地価と、都道府県地価調査における過去3年間分の平均地価を見ることができます。 平均地価が上昇傾向にあるようであれば、人気の高まりつつあるエリアと判断することができ、賃貸物件を建てるのに向いている可能性が高いです。

一方、横ばいや下降傾向にある場合には、なぜそうなっているのか、将来的に上がる可能性はあるのかなど、慎重に判断する必要があるでしょう。

近隣物件情報

大東建託のデータベースを基にした、近隣の物件について賃料単価や賃貸物件のタイプ、構造、階数などを確認することができます。これから賃貸物件を建築しようと考えている方にとっては非常に役立つ情報といえるでしょう。

また、エリアごとの、大東建託による管理戸数・間取り別割合も確認できます。既に建っている建物がどのような間取りのものが多いのか・また少ないのかを知ることで、建築する物件の間取りを判断する際に参考にすることができるでしょう。

該当エリアに既に大東建託の管理物件が多く建っている場合、より安心して管理を当社にお任せいただくことができるのではないでしょうか。

※調査対象エリアによっては「近隣物件情報」を出せない場合がございます。ご了承ください。

賃貸住宅需要予測

エリアごとの既存建物の減失推移予測や賃貸住宅世帯数予測から想定される、今後必要とされる新規供給の需要についての考察も確認できます。

例えば、「2020年現在では1人住まい世帯が増加しており、賃貸住宅世帯が2025年まで増加する」など、具体的なデータを基にした情報となっています。加えて、老朽物件の滅失推移などを見ることで、今後必要とされる新規供給の需要が予測できるようになっています。賃貸経営に取り組むにあたって一通り確認しておきたい情報でしょう。

※調査対象エリアによっては「賃貸住宅需要予測」を出せない場合がございます。ご了承ください。

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土地診断の流れ

エリアマーケティングレポートは土地診断のご依頼をいただいた際にご提供しています。

土地診断の具体的な流れは以下の通りです。

    1. 1.土地診断申し込み
    2. 2.土地診断実施
    3. 3.結果通知
    4. 4.詳細調査(ご希望の方のみ)
    5. 5.事業提案(ご希望の方のみ)

順番に見ていきましょう。

1.土地診断申し込み

まずは、土地診断申し込みフォームから申し込みを行ってください。
※調査対象土地がご自宅とは別の土地の場合、対象土地の住所を入力してください。

2. 土地診断

独自のデータベースをもとに、土地の周辺情報や地価、賃貸住宅の需要状況などを調査します。

3. 結果通知

上記の診断結果をまとめたエリアマーケティングレポートをお送りいたします。

4. 詳細調査(ご希望の方のみ)

お送りしたエリアマーケティングレポートに基づき、当社での賃貸建物の供給が可能な立地である場合、ご希望に応じて、より詳細な調査を行います。

土地を実際に訪問し、生活の利便性や周辺環境の調査を行うとともに、簡易測量や役所調査も実施します。立地条件については書類だけでは分からないことも多く、実際に訪問して詳細を調査することで、その立地に適した土地活用プランを作成できます。

商業地に近ければ、店舗を含むマンションを建設するといった判断ができるほか、居住用マンションを建てる場合でも、単身向けがよいのかファミリー向けがよいのかなど、その土地に適するプランを精査します。

5.事業提案(ご希望の方のみ)

詳細調査結果をもとに、建物プランや資金計画・長期にわたる収支予測などの事業試算書などを作成し、無料でご提供いたします。

なお、エリアによっては賃貸物件の建築に向いていなかったり、建築できない場所であったりする可能性があり、その場合は事業計画をご提示いたしません。また、サブリース契約については、賃貸物件を建築可能であっても、地域によっては一括借上できないケースもありますのでご注意ください。

まとめ

大東建託が実施している土地診断や、ご提供しているエリアマーケティングレポートについてお伝えしました。
賃貸経営は、綿密な市場分析に基づく事業計画が不可欠であり、コロナ禍によって先行きが不透明な今だからこそ、市場動向を把握しておく重要性が増しています。

賃貸経営をまだ検討していない方でも、将来的な土地活用の選択肢を確認しておく意味でも、定期的な土地診断をお勧めします。

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